Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 по делу n А82-1806/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ЗК РФ гражданское законодательство применяется к имущественным отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, регулируются также статьей 35 ЗК РФ.

Пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В данном случае в собственность истца поступили помещения в Здании, которые не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком. На такую ситуацию запрет на отчуждение недвижимости без земельного участка не распространяется. Договором купли-продажи от 16.12.2009, по которому ОАО «МегаФон» приобрело помещения в Здании, не предусмотрено, что покупателю вместе с помещениями передается в собственность часть земельного участка либо доля в праве собственности на этот участок.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что у истца в силу изложенных выше правовых норм не возникло право на долю в праве собственности на Спорный участок.

Ссылка заявителя на Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» несостоятельна, поскольку его положения по аналогии применяются к правоотношениям собственников в отношении общего имущества здания, не урегулированных Гражданским кодексом Российской Федерации. Права в отношении земельного участка при переходе части здания в собственность иного лица урегулированы законодательством, в частности, статьями 271, 552 ГК РФ и статьёй 35 ЗК РФ.

Часть  4   статьи  35 Земельного  кодекса  Российской  Федерации   предусматривает  исключение  из  общего   правила, связанного  с возникновением  права  на  земельный  участок  при  переходе  права  собственности  на  здание.

 Ссылка заявителя на статью 290 ГК РФ и статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации правомерно не принята судом во внимание как основанная на неправильном применении положений земельного и гражданского законодательства и неправильной оценке правоотношений сторон, возникших в связи с отчуждением собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений, являющихся частью здания, иным лицам, а не долей в праве собственности на это здание с образованием общей долевой собственности на здание в целом.

Проанализировав обстоятельства дела, суд  первой инстанции, принимая во внимание положения статьи 271 ГК РФ, пункта 14 постановления  Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделал обоснованный вывод, что с момента регистрации перехода права собственности на нежилые помещения в Здании, истец приобрел право пользования Спорным земельным участком, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке соответствующий договор между покупателем и собственником земельного участка.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.  

Статьей 305 ГК РФ установлено, что права, предусмотренные статьей 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющим имуществом на праве пожизненного наследуемого впадения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов №10/22) разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно пункту 47 Постановления Пленумов № 10/22 удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности, что чинимые ответчиком препятствия носят реальный, а не мнимый характер.

В силу негаторного требования на ответчика может быть возложена обязанность воздерживаться от совершения определенных действий, нарушающих права истца, либо обязанность устранить последствия нарушения права истца, но не обязанность ответчика совершить действие в отношении принадлежащего ему имущества.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из материалов дела следует и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что Спорный участок огорожен со всех сторон, въезд на территорию земельного участка  осуществляется  со стороны ул. Победы и ул. Чайковского г. Ярославля, где установлены шлагбаумы и пост охраны. При этом, истец имеет ограниченный доступ автотранспорта на территорию земельного участка с целью доступа в нежилые помещения, принадлежащие ему на праве собственности.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

21.06.2011 между ЗАО «СВРХ», ЗАО «Яробувь», ООО «Орбита-Т», ОАО «Комфорт», ИП Рязанцевым А.Е., являющимися сособственниками Спорного участка, заключено соглашение о порядке въезда/выезда транспортных средств на территорию Спорного участка (т.3 л.д. 54-58), по условиям которого свободный въезд всех видов транспортных средств на территорию земельного участка запрещен; въезд всех видов транспортных средств осуществляется только при наличии пропуска; для обеспечения пропускного режима нанимается организация, предоставляющая охранные услуги.

Учитывая, что вышеуказанное соглашение не подписано всеми собственниками Спорного участка, то  его  положения  не  могут  распространяться  на  ОАО «МегаФон».

ЗАО «СВРХ», ЗАО «Яробувь», ООО «Орбита-Т», ОАО «Комфорт», ОАО «СеверТрансКом», ИП Рязанцев А.Е и ООО «Охранное агентство «Орлан» заключили договоры на охрану территории, по условиям которых охранное агентство приняло на себя обязательства осуществлять контроль за въездом автомобильного транспорта на территорию Спорного участка.

Такой  контроль  может  осуществляться  только  в  отношении автомобильного   транспорта  тех  лиц, которые  подписали  данное   соглашение  и  не  может  распространяться  на  других  собственников, не  подписавших  по  тем  или  иным  причинам соглашение.

Сам  факт  подписания  соглашения  может  свидетельствовать об  ограничении  доступа  транспортных  средств  ОАО  «МегаФон»  и  его  клиентов  на  территорию, прилагающие  к  зданию, в  котором  расположены  помещения  истца.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к правомерному выводу, что ответчики препятствуют истцу в осуществлении прав собственника нежилых помещений в Здании и права пользования Спорным участком.

В связи с изложенным при совокупности указанных выше обстоятельств,  доводы апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными и апелляционный суд считает, что оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционных жалобам доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, последним не допущено.

Поскольку данное постановление принято не в пользу заявителей апелляционных жалоб, согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы, понесенные ими в связи с подачей апелляционной жалобы, возлагаются на них же.

Касаясь  апелляционной  жалобы  ИП  Рязанцева А.Е.,  суд  апелляционной  инстанции  отмечает  следующее.

ИП  Рязанцев А.Е.  является  одним  из  ответчиков  по  делу, имеющим  долю  в  праве  общей  долевой  собственности на  земельный  участок  в  размере  3121/100000. Он  также  входит  в  число  тех  лиц, которые  подписали  соглашение  от 21  июня  2011  года. Он  же  заключил  договор №  027  от  7  июня  2010  года  (т. 3  л.д. 53) с ООО «Охранное  агентство «Орлан»  на  допуск и  контроль легкового автотранспорта  на  территорию у  дома  №  41  по  ул. Некрасова, то  есть  тем  самым  способствовал  ограничению  прав   истца  по  въезду  на  спорную территорию.

При  таких  условиях  суд  первой   инстанции,  удовлетворяя   исковые   требования,  обоснованного   возложил  на  него  расходы   по  государственной   пошлине.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного   процессуального  кодекса Российской  Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 30 сентября 2011 года по делу №А82-1806/2011 оставить без изменения, а апелляционные жалобы открытого акционерного общества «МегаФон», закрытого акционерного общества «СВРХ», индивидуального предпринимателя Рязанцева Александра Евгеньевичу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий                                                                     А.В. Тетервак

Судьи                                                                                                       О.Б. Великоредчанин

                                                                                                     Л.В. Губина