Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу n А82-4251/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3, http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

07 декабря 2011 года                                                       Дело № А82-4251/2011

Резолютивная часть постановления объявлена   06 декабря 2011 года      

Полный текст постановления изготовлен            07 декабря 2011 года         

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего  судьи Тетервака А.В.

судей  Губиной  Л.В., Поляковой  С.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Родиной  Ю.Н.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания»

на решение  Арбитражного суда Ярославской области от 06.09.2011  по делу № А82-4251/2011, принятое судом в составе судьи  Гусевой Н.А.,

по иску коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» (ИНН: 7709280417,  ОГРН:  1027700012064)

к Администрации города Переславля-Залесского Ярославской области (ОГРН 1027601048727), Управлению муниципальной собственности Администрации г. Переславля-Залесского (ОГРН: 1027601051290),

третье лицо: некоммерческое партнерство «Поиск Московия» (ОГРН: 1033303201997) о признании  права собственности,  

установил:

коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» (далее – Товарищество, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Администрации города Переславля-Залесского Ярославской области (далее – Администрация, ответчик-1), Управлению муниципальной собственности Администрации г. Переславля-Залесского (далее – Управление, ответчик-2).

Предметом иска (с учетом его уточнения) явилось требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Переславль-Залесский, ул. Урицкого (строительный №9) (далее – Объект).

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 12, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено некоммерческое партнерство «Поиск Московия (далее – Партнерство, третье лицо).

Ответчик-1 в своем отзыве на исковое заявление исковые требования не признал.

Ответчик-2 не возражал против удовлетворения иска о признании права собственности.

Третье лицо отзыв на иск не представило.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 06.09.2011 Товариществу отказано в удовлетворении требований; производство по делу об обязании Управления заключить договор аренды земельного участка (кадастровый номер 76:18:01 09 01:0037) прекращено на основании части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом истца от указанных требований.

Не согласившись с принятым по делу решением, Товарищество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит упомянутое решение Арбитражного суда Ярославской области отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований о признании за Товариществом права собственности на Объект.

Заявитель указывает, что ввиду отсутствия разрешительных документов на земельный участок (кадастровый номер 76:18:01 09 01:0037), ранее переданный в аренду Партнерству, не представляется возможным зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

Ответчики и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте этого судебного заседания стороны извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 01 декабря 2003 между Партнерством (застройщик, сторона-1) и  Товариществом (инвестор, сторона-2)  при согласовании с Администрацией заключен инвестиционный контракт № Д-128 (далее – Контракт, т.1 л.д. 9-13).

Предметом Контракта явилась реализация Инвестиционного проекта реконструкции центральной части города со сносом ветхого (аварийного) жилого фонда, строительства нового жилья на свободных и освобождаемых (после сноса) площадях в г. Переславль - Залесском. Инвестор обязался за счет собственных и привлеченных средств произвести строительство жилых домов со встроено-пристроенными помещениями нежилого назначения, а именно: первая очередь: строительство жилого комплекса по адресу: ул. Урицкого, мкр.6, в  т.ч. стартовых домов, строительство жилого комплекса в районе пересечения ул. Полевая и Свободы, застройка микрорайона №10 в соответствии с градостроительным заданием, в т.ч. строительство стартовых домов; снос трех ветхих домов по адресу: Народная площадь, дома №№ 2,2А,3, в т.ч. строительство на освободившихся площадях современного здания; снос 4-х домов по адресу: ул. Ростовская, д. №№ 45,47,47А,49 и строительство на освободившихся площадях современных зданий.

Согласно пункту 3.1 Контракта в процессе реализации контракта к собственности стороны-1 (застройщика) относится 12% общей площади квартир, полезной нежилой площади объекта, а в собственность стороны-2 (инвестора) передается 88% от общей площади квартир, полезной нежилой площади объекта. Администрация имеет право принять долевое участие в строительстве, что оговаривается отдельным договором между инвестором и Администрацией.

В силу пунктов 3.3, 3.4, 3.6 Контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации Контракта, определяется на основании распределительного акта, являющегося неотъемлемой частью настоящего контракта. При завершении контракта раздел недвижимого имущества на Объекте уточняется  по экспликациям и техпаспортам, принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта. Оформление имущественных прав сторон производится в установленном порядке после сдачи Объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации Инвестиционного проекта согласно условиям Контракта.

02.07.2004 сторонами подписано дополнительное соглашение к Контракту (т.2 л.д. 3-4), согласно которому инвестор выкупает у застройщика право на получение общей площади квартир из его доли в Объекте, а именно в стартовых домах по адресу: г. Переславль-Залесский, 6 мкр., ул. Урицкого в размере 352,9 кв.м. по цене 8500 руб., всего на сумму 3 000 000 руб. Изменение долей сторон, предусмотренные настоящим дополнительным соглашением, отражается в распределительном акте, составляемом согласно условиям Контракта (пункт 2.4 дополнительного соглашения).

29.07.2004 постановлением мэра г. Переславля-Залесского № 1094 Партнерству предоставлен в аренду сроком на 2 года и 6 месяцев из земель поселений земельный участок, площадью 32297 кв.м., находящийся по адресу: г. Переславль-Залесский, ул. Урицкого для строительства жилых домов.

18.08.2004 между Управлением и Партнерством заключен договор аренды № 782 земельного участка (кадастровый номер 76:18:01 09 01:0037) на срок с 18.08.2004 по 16.02.2007, зарегистрированный в установленном порядке (т.1 л.д. 15-17).

23.12.2004 между Партнерством (арендодатель) и Товариществом (арендатор) заключен договор субаренды на вышеуказанный земельный участок (т.1 л.д. 26-28). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

03.05.2005 постановлением мэра г. Переславль - Залесского № 579 Товариществу разрешено строительство пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Переславль-Залесский, 6МКР (2 очередь) ул. Урицкого (строительный №9); разрешено выполнение строительных работ нулевого цикла жилого дома и приступить к строительству надземной части после получения заключения Государственной вневедомственной экспертизы проекта застройки 2 очереди 6 МКР до 01.08.2005.

20.05.2010 решением Арбитражного суда г. Москвы Товарищество признано банкротом, открыто конкурное производство.

26.10.2010 конкурный управляющий обратился с заявлением  в мэрию г. Переславля-Залесского о выделении земельного участка (кадастровый номер 76:18:010901:0093) площадью 2052 кв.м в аренду сроком на 11 месяцев без объявления конкурса по адресу: г. Переславль-Залесский, ул. Урицкого, 2 очередь застройки  6 МКР.

Письмом от 13.11.2010 №682-з (т.1 л.д. 34) Администрация г. Переславля-Залесского сообщила, что указанный земельный участок не может быть предоставлен, ввиду отсутствия документа, подтверждающего права собственности на незавершенный объект недвижимости по данному адресу.

Указывая, что в отсутствие разрешительных документов на земельный участок Товарищество не имеет возможности зарегистрировать в установленном порядке права на объект незавершенного строительства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами. При этом данная статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Истец при обращении в суд с иском к ответчикам избрал способ защиты своего нарушенного права - признание права собственности в соответствии со статьей 218 ГК РФ.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Положения статьи 4 Федерального Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» допускают осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.

Кроме того, Закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций.

Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности являются переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.  При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 ГК РФ, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.

Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг (пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»).

Согласно пункту 9.1 Контракта он вступает в силу с даты его подписания и действует в течение всего периода выполнения обязательств до подписания акта о реализации инвестиционного проекта.

Доказательства того, что стороны Контракт расторгли, отсутствуют.

Судом установлено, что строительство Объекта  не завершено.

Согласно представленному истцом техническому паспорту, инвентарный номер 5226, составленному по состоянию на 26.10.2010, незавершенное строительством здание жилого дома представляет собой железобетонные блоки фундамента, железобетонные плиты, вместо пола-песок, общей площадью 306,7 кв.м., расположенное по адресу: г Переславль-Залесский, ул. Урицкого.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Учитывая, что Контракт является действующим, истец имеет право только на определение доли вложений в строительстве жилого комплекса по адресу: ул. Урицкого, мкр. №6 г. Переславля-Залесского, а не признания права собственности на объект незавершенного строительства.

Определение  такой  доли  возможно  только  при  наличии сведений  о фактических  затратах, связанных  со  строительством  объекта, а  также  затратах других  лиц (инвесторов, соинвесторов),