Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.11.2011 по делу n А82-6789/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

   ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

29 ноября 2011 года

Дело № А82-6789/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2011 года.   

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лысовой Т.В.,

судей Буториной Г.Г., Караваевой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,

без участия в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бановой Натальи Ивановны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.08.2011 по делу № А82-6789/2011, принятое судом в составе судьи Сурововой М.В.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Бановой Натальи Ивановны (ИНН: 760300165963; ОГРНИП: 304760335100152)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области (ИНН: 7604016214; ОГРН: 1027600691469),

третье лицо – Набизаде Захид Малик оглы,

об оспаривании решения об отказе в передаче прав и обязанностей по договору аренды,

установил:

индивидуальный предприниматель Банова Наталья Ивановна (далее – заявитель, ИП Банова Н.И.) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области  с заявлением  к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее – ответчик, Департамент) о признании недействительным решения об отказе в передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Определением от 30.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечен индивидуальный предприниматель Набизаде З.М.-о. (далее – третье лицо, Набизаде З.М.-о.).

Согласно уточненным требованиям заявитель просил признать незаконным решение ответчика, изложенное в письме от 24.03.2011 № 1929, об отказе в передаче прав и обязанностей от ИП Бановой Н.И. к Набизаде З.М.-о. по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.09.2008 № 60-яс (далее – договор от 25.09.2008).

Решением от 31.08.2011 в удовлетворении требований заявителя отказано.

ИП Банова Н.И., не согласившись с принятым судебным актом, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В жалобе заявитель опровергает указание в обжалуемом решении на то, что ему должно было быть известно о прекращении предпринимательской деятельности и утрате интереса к земельному участку третьим лицом. При этом ссылается, что данное обстоятельство не подтверждено доказательствами, является следствием незаконного отказа ответчика в даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору от 25.09.2008 и не имеет правового значения для требований, уточненных после того, как оно стало заявителю известно. Также судом первой инстанции проигнорированы доводы ИП Бановой Н.И. об обстоятельствах заключения, исполнения названного договора, подписания к нему дополнительного соглашения и то, что для Департамента обязательно согласование передачи прав и обязанностей по этому договору другому лицу без заключения нового договора. По мнению заявителя, основывая требования на статьях 197-199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), он избрал надлежащий способ защиты, но суд первой инстанции не акцентирует на этом внимание. Сложившиеся с Департаментом отношения являются публичными, оспариваемый отказ должен быть расценен как ненормативный акт и в нем следовало указать причину принятого решения. Выводы обжалуемого судебного акта об отсутствии установленного порядка дачи согласия на смену арендатора и ограничении права перенайма волеизъявлением арендодателя противоречат постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11). Кроме того, в спорной ситуации имеет место одновременно и замена кредитора, и замена должника, нарушение прав заявителя как своеобразного кредитора ответчика (глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ). Необоснованный отказ ответчика не соответствует статьям 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 607, 615 ГК РФ, нарушает права заявителя на свободное использование арендуемого земельного участка и экономические интересы  в части привлечения инвестора для строительства на этом участке.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, явку представителей в апелляционный суд не обеспечили. Ответчик и третье лицо отзывы на жалобу не направили.

В соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей заявителя, ответчика, третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 31.08.2011 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, договор от 25.09.2008 заключен между Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области (далее – ДУГИ, Арендодатель) и ИП Бановой Н.И. (далее – Арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:021101:198 площадью 1786 кв.м. (л.д. 9-19).

Предмет аренды расположен по адресу: г. Ярославль, ул. Маяковского, у дома № 61, предназначен для строительства магазина продовольственных товаров с инженерными коммуникациями, предоставлен в пользование с 18.09.2008 на три года (пункты 1.1, 6.2, приложение № 3).

Договор от 25.09.2008 зарегистрирован 27.11.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области.

Впоследствии Арендодателем и Арендатором подписаны дополнительные соглашения от 02.07.2009 № 1, от 18.09.2009 № 2, от 20.12.2010 № 3, касающиеся изменения арендной платы и содержащие, за исключением дополнительного соглашения № 1, отметку о государственной регистрации соответственно 12.12.2009 и 02.02.2011 (л.д. 20-22).

Разрешение на строительство на арендуемом земельном участке выдано заявителю 09.06.2009 сроком действия до 08.06.2012 (л.д. 62).

Пунктом 2.3.6 договора от 25.09.2008 предусмотрено право Арендатора передать с письменного согласия Арендодателя без заключения нового договора аренды свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. В том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. При этом ответственным по договору аренды земельного участка перед Арендодателем (за исключением передачи прав аренды в залог) становится новый Арендатор земельного участка.

25.11.2010 в ДУГИ поступило заявление ИП Бановой Н.И. с просьбой переуступить с 01.11.2010 права и обязанности по договору от 25.09.2008  Набизаде З.М.-о., а также заявление указанного лица о заключении с ним в связи с переуступкой договора аренды (л.д.55-56).

20.12.2010 оформлен, но не подписан заявителем, ответчиком, третьим лицом проект дополнительного соглашения № 4 к договору от 25.09.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора (л.д. 24-27).

21.02.2011 в дополнение к упомянутому соглашению ИП Банова Н.И. проинформировала, среди прочего, о том, что стадия строительства на арендуемом земельном участке нулевая, причина переуступки – смена места жительства (л.д. 23).

Ответчик, рассмотрев вышеназванные обращения заявителя, сообщил в письме от 24.03.2011 об отказе в передаче прав и обязанностей от ИП Бановой Н.И. к Набизаде З.М.-о. (л.д. 8).

23.06.2011 заявитель, считая данный отказ противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, направил заявление о признании его незаконным в Арбитражный суд Ярославской области.

Согласно представленной ответчиком информации ДУГИ переименован в Департамент (л.д. 54).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований заявителя, основывался на положениях статей 615 ГК РФ, 22 ЗК РФ, 4, 167, 168, 176 АПК РФ, договорных условиях. При этом суд исходил из того, что ни законодательство, ни договор от 25.09.2008 не предусматривают условия, при которых Арендодатель был бы обязан дать, а Арендатор мог бы потребовать согласие на смену Арендатора, поэтому право заявителя признал ограниченным волеизъявлением собственника (ответчика). Также заявитель, если судебная защита испрашивалась для права на передачу прав и обязанностей Арендатора третьему лицу, должен был знать, что до его обращения в суд указанное лицо прекратило предпринимательскую деятельность.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы жалобы, Второй арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ярославской области в силу следующего.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

При этом заинтересованное лицо самостоятельно определяет способ защиты (статья 12 ГК РФ) и соответствующий процессуальный порядок (исковой, административный, особый порядок судопроизводства) его реализации. Избранный способ и порядок защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ независимо от избранного способа защиты и процессуального порядка его реализации лицо, обратившееся в арбитражный суд, несет обязанность доказывания фактов нарушения принадлежащих ему прав и законных интересов.

В настоящем деле заявителем испрашивается судебная защита принадлежащего ему на основании договора от 25.09.2008 права арендатора на передачу своих прав и обязанностей третьему лицу, а также связанных с ним права на свободное использование земельного участка и экономических интересов в виде привлечения инвесторов.

Из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статей 28, 29 ЗК РФ следует, что на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, с неразграниченной государственной собственностью может быть приобретено право аренды на основании решения уполномоченного органа.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

В пунктах 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены особенности реализации арендатором права на передачу своих прав и обязанностей по договору третьему лицу и права на передачу арендованного земельного участка в субаренду.

Приведенные нормы показывают, что изменение арендных правоотношений относительно земельного участка государственной, муниципальной, неразграниченной государственной собственности, а именно: перенаем и поднаем, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством, но с учетом установленных ЗК РФ особенностей.

Исходя из пункта 5 статьи 22 ЗК РФ и пунктов 15, 16 Постановления Пленума ВАС РФ № 11, перенаем земельного участка допускается в пределах срока договора аренды без согласия собственника и для этого достаточно направления ему арендатором уведомления о передаче своих прав и обязанностей третьему лицу, если иное не предусмотрено договором.

Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Следовательно, перенаем земельного участка осуществляется в уведомительном либо согласительном порядке и тем самым в договорных правоотношениях может быть обусловлен волеизъявлением арендатора.

В спорной ситуации суд первой инстанции верно установил, что передача прав и обязанностей от Арендатора третьему лицу по договору от 25.09.2008 осуществляется с письменного согласия Арендодателя, а условия, при которых Арендатор может требовать, а Арендодатель обязан предоставить такое согласие, не предусмотрены ни законодательством, ни договором от 25.09.2008.

Поэтому право заявителя на передачу своих прав и обязанностей Арендатора третьему лицу ограничено с учетом требований закона волеизъявлением Арендодателя.

При таких обстоятельствах письменное согласие Арендодателя - элемент гражданско-правовых, а не публичных правоотношений с Арендатором, и обязательность его выдачи, равно как и безусловная необходимость обоснования, не допустимы.

Ссылки на нарушение оспариваемым отказом права на свободное использование земельного участка и экономических интересов в виде привлечения инвесторов несостоятельны.

Перенаем связан с правом распоряжения, а не с правом пользования земельным участком, которое в случае отказа арендодателя от согласования передачи прав и обязанностей арендатора третьему лицу остается за арендатором и не является нарушенным.

То, что перенаем ИП Бановой Н.И. необходим для привлечения инвесторов, противоречит документам дела, поскольку при обращении в ДУГИ названа другая причина – перемена места жительства.       

Помимо того, перенаем производится с участием какого-либо иного заинтересованного лица, наличие которого материалы дела не подтверждают.

Исходя из обстоятельств спорной ситуации, суд первой инстанции правильно выявил, что