Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 по делу n А29-2787/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Сыктывкарская МТС» признает факт нахождения здания проходной на своем земельном участке.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо ОАО КБ «Севергазбанк» в отзыве (с дополнениями) на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Ответчик Администрация и третье лицо Управление Росреестра по Республике Коми отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Истец, ответчик-2, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Республике Коми, ОАО КБ «Севергазбанк» ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьями 156, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей названных лиц, с отложением судебного разбирательства до 14 час. 00 мин. 07 ноября 2011 года.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца, ответчика-2 и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Учитывая, что от лиц, участвующих в деле, данных возражений не поступило, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в части удовлетворенных исковых требований.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар» от 19.05.2006 № 5/1621 предоставлен в аренду ООО «Сыктывкарская МТС» сроком на 5 лет земельный участок площадью 18 852 кв.м. для обслуживания нежилого здания – станции технического обслуживания автомобилей (т.1, л.57).

12.01.2007 (дата регистрации в ЕГРП) на основании названного постановления между администрацией МОГО «Сыктывкар» (арендодателем) и ООО «Сыктывкарская МТС» (арендатором) заключен договор № 01/06-1075 от 16.06.2006 аренды сроком до 19.05.2011 земельного участка с кадастровым № 11:05:01 05 025:0185, площадью 18 852 кв.м., находящийся по адресу: г. Сыктывкар, ул. Колхозная, д. 42 (т.1, л.59-61).

По акту приема-передачи от 16.06.2006 указанный земельный участок передан арендатору (т.1. л.62).

Из представленного регистрирующим органом дела правоустанавливаю-щих документов следует, что на регистрацию указанного договора в целях проверки соблюдения требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации арендатором были представлены в качестве подтверждения права собственности на расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимости свидетельства о государственной регистрации права на здание насосной (литер О) площадью 38,4 кв.м., станцию технического обслуживания автомобилей (литер Ж) площадью 4046,9 кв.м., а также здание проходной (литер Б) площадью 13,1 кв.м., расположенные по адресу: г. Сыктывкар, ул. Колхозная, д. 42 (т.1 л. 64-65).

Согласно представленному в регистрирующий орган для регистрации указанного договора аренды кадастровому паспорту земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра) от 06.12.2006 № 05-2/06-4339 земельный участок с кадастровым № 11:05:01 05 025:0185 имеет площадь 18 810 кв.м.+/- 48 кв.м. (площадь земельного участка соответствует материалам межевания) и предоставлен в аренду постановлением МО ГО «Сыктывкар» от 19.05.2006 № 5/1621 (т.1, л.63).

Впоследствии, в 2007 году, указанное здание проходной (литер Б), общей площадью 13,1 кв.м., передано ответчиком ООО «Сыктывкарская МТС» в уставный капитал ООО «ТД «Комиагропромтехника» по акту приема-передачи от 16.05.2007.

22.08.2007 право собственности ООО «ТД «Комиагпромтехника» на указанную проходную зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 11 АА №492010 от 22.08.2007 (т.1, л.12).

Согласно акту № 3438 от 13.11.2009 названному объекту присвоен адрес: ул. Колхозная, 42/7 (т.2, л.14).     

28.01.2009 главой администрации МО ГО «Сыктывкар» принято постановление № 1/132, которым решено передать ООО «Сыктывкарская МТС» в собственность земельный участок площадью 18 810 кв.м. под кадастровым № 11:05:0105025:185 (т.1, л. 104).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 18.09.2009 № 1105/205/09-105 кадастровый № 11:05:0105025:185 равнозначен кадастровому № 11:05:01 05 025:0185 (т.1, оборот л.145).

16.02.2009 администрация МО ГО «Сыктывкар» и ООО «Сыктывкарская МТС» подписали соглашение о расторжение вышеуказанного договора аренды № 01/06-1075 от 16.06.2006 (соглашение зарегистрировано в ЕГРП 20.04.2009 (т.1, л.117)).

В то же день, 16.02.2009, между администрацией МО ГО «Сыктывкар» (продавцом) и ООО «Сыктывкарская МТС» (покупателем) был заключен договор № 1922 купли-продажи земельного участка с кадастровым № 11:05:0105025:185, площадью 18 810 кв.м., расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Колхозная, д. 42 (т.1, л. 105).

По акту от 16.02.2009 указанный земельный участок передан ООО «Сыктывкарская МТС» (т.1. л.106).

В представленном регистрационном деле имеется справка Управления по земельным ресурсам и землеустройству администрации МО ГО «Сыктывкар» от 12.03.2009 № 10/03-2030 о том, что на предоставляемом в собственность ООО «Сыктывкарская МТС» земельном участке иные правообладатели недвижимого имущества отсутствуют (т.1, л. 107).

20.04.2009 в ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО «Сыктывкарская МТС» на земельный участок с кадастровым № 11:05:0105025:185, площадью 18 810 кв.м., расположенный по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ориентир: здание за пределами участка; почтовый адрес ориентира: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Колхозная, д. 42, участок находится 250 м на юго-запад от ориентира (т.1, оборот л.106).

28.09.2009 истец обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 286 кв.м. для обслуживания здания проходной, расположенной по адресу: г. Сыктывкар, ул. Колхозная, 42 (т.1, л.21).

Письмом от 20.10.2009 истец просил главу администрации МО ГО «Сыктывкар» ускорить рассмотрение вопроса о предоставлении в аренду или собственность земельного участка площадью 286 кв.м. для обслуживания проходной (т.2, л.13).

В ответ администрация МО ГО «Сыктывкар» сообщила истцу письмом от 16.12.2009 № 01-12/9384 о том, что здание проходной расположено в границах земельного участка, находящегося в собственности ООО «Сыктывкарская МТС», в связи с чем рекомендовала истцу обратиться для решения вопроса к собственнику земельного участка, отметив, что администрация не вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в частной собственности.

Факт того, что принадлежащее истцу здание проходной (литер Б), общей площадью 13,1 кв.м., находящееся  по адресу: г. Сыктывкар, ул. Колхозная, 42 (новый адрес - ул. Колхозная, 42/7) расположено на земельном участке с кадастровым № 11:05:0105025:185, право собственности на который зарегистрировано за ООО «Сыктывкарская МТС», подтверждается, в том числе  представленным администрацией МО ГО «Сыктывкар» информационно-графическим материалом (т.1, л.46-47), ответом на запрос суда Комитета по управлению муниципальным имуществом МО ГО «Сыктывкар» от 20.06.2011 № 3509 (т. 2, л.7), письмом администрации МО ГО «Сыктывкар» от 16.12.2009 № 01-12/9384 (т.2, л. 12), в письмах ООО «Сыктывкарская МТС» от 02.06.2011, 20.06.2011, 27.06.2011 (т.2, л. 19-23) и предложенном ООО «Сыктывкарская МТС» проекте мирового соглашения по настоящему делу (т.2, л.36-37).

Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что к моменту принятия главой администрации МО ГО «Сыктывкар» постановления от 28.01.2009 № 1/132 и заключения договора купли-продажи № 1922 от 16.02.2009 на земельном участке с кадастровым № 11:05:0105025:185 находился объект недвижимости, принадлежащий истцу.

Согласно выписке из ЕГРП от 14.02.2011 № 01/028/2011-445 права на указанный земельный участок ограничены договорной ипотекой в пользу ОАО КБ «Севергазбанк» (т.1, л.20).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 28 названного Кодекса предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации.

ООО «Сыктывкарская МТС» и ООО «ТД «Комиагпромтехника» как собственники недвижимости, расположенной на земельном участке с кадастровым № 11:05:0105025:185, относятся к лицам, имеющим в силу закона возможность выбора права собственности или права аренды на причитающийся земельный участок.

Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

Более того, всякое лицо, сделавшее первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка, может потребовать предоставления этого земельного участка в собственность, если законодательные ограничения его приватизации отсутствуют (пункт 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, в силу указанной нормы Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

При этом по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Следовательно, имеются все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.09.2011 № 4275/11, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо 1) при признании иска покупателем по этой сделке, либо 2) при совокупности двух условий: земельный участок неделим и истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность