Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.09.2011 по делу n А29-1110/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

номером 11:20:0603005:316 и образованием 23 земельных участков. Одновременно поданы документы на государственную регистрацию прав ОАО «УМЗ» на 18 земельных участков, образуемых в результате раздела и не отчуждаемых по договорам купли-продажи. 11.03.2011 государственная регистрация была приостановлена в связи с возникновением у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации. 26.03.2011 в Ухтинский отдел поступили заявления Шикаряна Г.Л. о прекращении государственной регистрации и возврате документов. 26.03.2011 государственная регистрация прекращена на основании заявления правообладателя.

Из отзыва на иск ОАО АКБ «Северный Народный Банк» (т. 4 л.д. 80-81, 93-94) следует, что Банк как залогодержатель не давал согласия на преобразование заложенного земельного участка с кадастровым номером 11:20:06 03 005:0255 общей площадью 118059,15 кв.м. и на образование из него новых земельных участков, в том числе с кадастровыми номерами 11:20:0603005:316 и 11:20:0603005:314, на разделение и межевание земельного участка с кадастровым номером 11:20:0603005:316, образованного помимо воли Банка из земельного участка с кадастровым номером 11:20:0603005:0255, а также на отчуждение по договору купли-продажи от 04.02.2011 ИП Филипповой Н.М. образованных помимо воли Банка из земельного участка с кадастровым номером 11:20:0603005:0255, земельных участков с кадастровыми номерами 11:20:0603005:314, 11:20:0603005:331 и 11:20:0603005:349.

Согласно пункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 17 названного закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 22.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательными приложениями к документам, представляемым при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе земельных участков, является согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно пункту 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации на указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

С учетом изложенного, несмотря на то, что разделение земельного участка с кадастровым номером 11:20:0603005:0255 произошло без согласия ОАО АКБ «Северный Народный Банк» как залогодержателя, ипотека как обременение сохранилось в отношении каждого из земельных участков, образованных при его разделе, то есть в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 11:20:0603005:313, 11:20:0603005:314, 11:20:0603005:315, 11:20:0603005:316.

Пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пунктом 4 договора залога от 11.04.2008, заключенного между Банком и ОАО «УМЗ» предусмотрено, что на передачу заложенного имущества в собственность иному лицу требуется письменное согласие Банка.

Доказательств, подтверждающих согласие Банка на отчуждение ответчиком истцу земельных участков образованных при разделении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0603005:0255 в материалы дела не представлено. Кроме того, не представлено доказательств согласия Банка на разделение земельного участка с кадастровым номером 11:20:0603005:316, образованного при разделении земельного участка с кадастровым номером 11:20:0603005:0255.

Таким образом, суд сделал правомерный вывод, что разделение земельного участка, находящегося в залоге и заключение договора купли-продажи Спорных земельных участков, образованных при разделении, без согласия Банка, осуществлено с нарушением норм действующего законодательства, при этом интересы залогодержателя были нарушены.

Довод заявителя о том, что Спорные земельные участки не обременены залогом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 11:20:0603005:0255 был разделен на несколько земельных участков, и предмет залога перестал существовать ввиду того, что в договор залога от 11.04.2008 не было внесено изменений относительно залога вновь образованных земельных участков, отклоняется апелляционным судом.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке не предусмотрено, что для сохранения силы договора об ипотеке необходимо внесение в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и регистрации этих изменений (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

Довод заявителя о том, что договор залога является прекращенным, отклоняется апелляционным судом.

Согласно пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии со статьей 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом, а также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Из отзыва на иск ОАО АКБ «Северный Народный Банк» (т. 4 л.д. 80-81, 93-94) следует, что на момент заключения договоров купли-продажи между истцом и ответчиком и на момент рассмотрения дела обязательства ОАО «УМЗ» по кредитному договору № 18 об открытии возобновляемой кредитной линии от 11.04.2008 не исполнены в полном объеме.

Ответчиком не оспаривается, что ОАО «УМЗ» не погашена задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 1 663 721 руб. 24 коп., и неустойка за просрочку исполнения обязательств по кредитному договору.

Доказательств  иного   истцом не представлено.

Не может быть принят довод заявителя о том, что залог прекращен в связи с изменением основного обязательства без внесения изменений в договор залога.

По условиям кредитного договора от 11.04.2008, заемщику открыта возобновляемая кредитная линия, где выдача кредита производилась отдельными траншами в размерах, не превышающих оговоренные пределы, в соответствии с пунктом 1.1 кредитного договора, на основании заявки заемщика и дополнительных соглашений к кредитному договору, где были установлены конкретные процентные ставки и сроки погашения каждого транша.

Кроме того, заемщиком по кредитному договору № 18 от 11.04.2008 и залогодателем по договору залога от 11.04.2008 является ОАО «УМЗ».

Согласно пункту 43 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Пункт 1.1 договора залога от 11.04.2008 позволяет однозначно идентифицировать основное обязательство, в обеспечение которого заключен договор залога.

Таким образом, доказательства прекращения договора залога от 11.04.2008 отсутствуют.

Кроме того, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится непогашенная запись об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 11:20:0603005:314 и 11:20:0603005:316.

Согласно пункту 7 статьи 22.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Из договора купли-продажи от 04.02.2011 следует, что по нему проданы земельные участки с кадастровыми номерами 11:20:0603005:331 и 11:20:0603005:349, образуемые из земельного участка с кадастровым номером 11:20:0603005:316.

Вместе с тем, не осуществлена государственная регистрация прекращения права на земельный участок с кадастровым номером 11:20:0603005:316 и возникновения права на участки с кадастровыми номерами 11:20:0603005:331 и 11:20:0603005:349.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из смысла и текста статьи 35 Земельного кодекса Российской следует, что невозможно отчуждение строения без одновременного отчуждения земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

В связи с тем, не имеется оснований для государственной регистрации находящихся на земельном участке с кадастровый номером 11:20:0603005:314 объектов недвижимости: нежилое помещение, 1 этаж - часть здания гаража на 25 автомашин (номера помещений на поэтажном плане №№ 1-12), общей площадью 253,3 кв.м., условный номер  11-11-20/038/2006-322; нежилое здание кислородно-компрессорного цеха обшей полезной площадью 479 кв.м. условный номер 11-11-20/058/2005-751.

Как следует из материалов дела на земельном участке с кадастровым номером 11:20:0603005:331 расположен объект недвижимости - здание ТНП, инвентарный номер 74, а на земельном участке с кадастровым номером 11:20:0603005:349 расположен объект недвижимости - здание столярного цеха, литер Ш.

Довод заявителя о том, что здание ТНП, инвентарный номер 74 и здание столярного цеха, литер Ш, расположенные по адресу: г. Ухта, ул. Заводская, д.3 являются объектами движимого имущества не подтверждается  представленными в материалы дела доказательствами.

Заявив о государственной регистрации права на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости - здание ТНП, инвентарный номер 74 и здание столярного цеха, литер Ш, находящиеся по адресу: г. Ухта, ул. Заводская, д.3, истец не заявил требование о государственной регистрации перехода права на данные здания, что делает невозможной государственную регистрацию права на земельные участки.

Кроме того, в материалы дела не представлено документов подтверждающих право собственности продавца - ОАО «УМЗ» на данные здания.

В  дополнении  к  апелляционной  жалобе  Н.М. Филиппова  указывает, что  оспариваемое  ею  решение  подлежит  отмене, поскольку  им  затрагиваются  права  и  интересы  не  привлеченного  к  участию  в  деле индивидуального  предпринимателя  Карапетяна  А.Г.

Суд  апелляционной  инстанции   с  этим  согласиться  не  может.

Вопрос  о  том  затрагивает  ли  решение  Арбитражного  суда  Республики  Коми  от 22  июня  2011  года   по делу  №  А29-1110/2011  его  права  и интересы  должен  решать   сам  Карапетян  А.Г.

В  том  случае, если  оспариваемое решение  суда  затрагивает  его  права  и интересы, то  Карапетян  А.Г.  вправе  в  установленном  законом  порядке   оспорить  его.

В  соответствии  с  пунктом  3  статьи  266  Арбитражного  процессуального   кодекса  Российской  Федерации  в  арбитражном суде   апелляционной  инстанции    не  может  быть решён  о  привлечении  к  участию  в  деле  третьего  лица.

Поэтому  заявление     Филипповой  Н.М.  на  необходимость процессуальной