Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 по делу n А31-8409/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

установленного пунктом 3.5 договора уровня на 10% и более, арендодатель направляет арендатору письменное уведомление с требованием внести денежную сумму до достижения обеспечительным платежом величины, установленной п. 3.5 договора, которой арендатор обязан выполнить в течение 5 банковских дней с момента получения уведомления. По окончании срока аренды и выполнении арендатором всех обязанностей по договору, арендодатель возвращает арендатору оставшуюся сумму обеспечительного платежа.

Договором предусмотрено, что арендная плата, сопутствующие и иные платежи, причитающиеся арендодателю, вносятся арендатором ежемесячно авансом самостоятельно без получения счета от арендодателя до 5 числа текущего месяца включительно путем перечисления необходимой суммы на банковский счет арендодателя, либо на иной банковский счет арендодателя, указанный арендатору для этой цели. Арендатор вносит арендную плату и сопутствующие платежи авансом ежемесячно равными взносами, если иное не предусмотрено условиями договора. платеж  считается полученным в срок, если оплаченная сумма зачислена на расчетный счет арендодателя не позднее, чем в дату платежа. Оплата за неполный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которой арендатор занимал помещение. Иные платежи должны быть оплачены арендатором в течение 3 дней со дня получения соответствующего счета от арендодателя. Арендатор не имеет право осуществлять какие-либо вычеты или засчитывать какие-либо требования в счет платежей по договору (п. 3.7).

Согласно п. 3.8 внесение платежей по договору, номинированных в долларах США, производится в рублях по курсу Центрального Банка России, действующему на день платежа. При этом если курс за один доллар окажется меньше 28,5 рублей, то курс за один доллар США принимается равным 28,5 руб.

В п. 3.9 договора сторонами согласовано, что размеры арендной платы и сопутствующие платежи указаны без учета НДС. При осуществлении расчетов арендатор начисляет на суммы арендных и других платежей НДС и другие применимые налоги. Арендодатель  оставляет за собой право начислять на суммы платежей, подлежащих оплате арендатором, иные налоги, если таковые будут установлены действующим законодательством после подписания договора.

Как следует из содержания п. 3.10 договора, размер сопутствующих платежей может изменяться в соответствии с изменением стоимости соответствующих услуг. Арендодатель обязуется извещать арендатора об изменениях в стоимости соответствующих услуг в разумный срок после того, как ему станет об этом известно. Арендодатель также обязуется приложить зависящие от него усилия в целях сохранения стоимости услуг, взимаемой Управляющей компанией, на разумном уровне. Плата за пользование помещением может быть увеличена арендодателем, начиная с первого дня каждого последующего года аренды в течение срока аренды на 3%. Изменения платы за пользование помещением осуществляется на основании заблаговременного письменного извещения от арендодателя без составления дополнительного соглашения сторонами.

Срок действия договора аренды установлен сторонами в п. 4.1 договора равным 11 месяцам.

Согласно  пункту  6.3.2  договора  арендатор обязан  вносить  арендную плату,  сопутствующие  платежи  и  иные  платежи  в  порядке  и  в  сроки, предусмотренные  пунктом  3  данного  договора.  В  случае  невнесения арендатором  в  установленный  срок  каких-либо  платежей  или  части платежей,  причитающихся  по  этому  договору  (включая  арендную  плату, сопутствующие  платежи,  иные  платежи),  по    письменному  требованию   арендодателя    на  неоплаченные    суммы  начисляются  проценты  в  размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Факт передачи имущества в аренду подтвержден актом приема-передачи от 05.11.2007.

По платежным поручениям от 19.11.2007 № 13, от 23.11.2007 № 14, от 26.11.2007 № 15, от 03.12.2007 № 16, от 17.12.2007 № 22, № 23, № 24, от 24.12.2007 № 32, от 26.12.2007 № 35, от 09.01.2008 № 1, от 14.01.2008 № 5, от 18.01.2008 № 12, от 21.01.2008 № 13, от 25.01.2008 № 17, от 28.01.2008 № 18, от 29.01.2008 № 19, от 31.01.2008 № 22, от 04.02.2008 № 23, от 08.02.2008 № 25, от 11.02.2008 № 28, от 13.02.2008 № 34, от 18.02.2008 № 38, от 26.02.2008 № 39, от 12.03.2008 № 40, от 14.03.2008 № 38, от 20.03.2008 № 41, от 27.03.2008 № 41, от 31.03.2008 № 43, от 03.04.2008 № 45, от 07.04.20058 № 47, от 15.04.2008 № 58, от 17.04.2008 № 59, от 21.04.2008 № 62, от 25.04.2008 № 63, от 28.04.2008 № 65, от 04.05.2008 № 67, от 30.04.2008 № 66, от 06.05.2008 № 69, от 12.05.2008 № 72, от 26.05.2008 № 78, от 03.06.2008 № 79, от 09.06.2008 № 86, от 16.06.2008 № 89, от 23.06.008 № 88, от 30.06.2008 № 91, от 10.07.2008 № 96, от 15.07.2008 № 98, от 17.07.2008 № 99, от 21.07.2008 № 100, от 28.07.2008 № 107, от 04.08.2008 № 113, от 11.08.2008 № 119, от 22.08.2008 № 130, от 25.08.2008 № 132, от 01.09.2008 № 135, от 17.09.2008 № 149, от 30.09.2008 № 155, от 02.10.2008 № 157, от 06.10.2008 № 158, от 10.10.2008 № 160 ИП Удовиченко АА перечислил ООО "Костромаинвест" 2 472 453 рубля 37 копеек по договору аренды № 1-89 от 29.06.2007, в том числе оплатив эксплуатационные расходы.

Уведомлением от 04.02.2010 ООО "Костромаинвест" сообщило ИП Удовиченко А.А. о том, что в соответствии с п. 3.5.1 договора арендодателем принято решение о зачете обеспечительного платежа в счет погашения части задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 12.02.2010, с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 25.02.2010, по делу № А31-3517/2009 исковые требования ООО «Костромаинвест» удовлетворены частично: с ИП Удовиченко А.А. в пользу ООО «Костромаинвест» взыскана задолженность по арендной плате в размере 37 525,75 долларов США  по курсу,  установленному Центральным банком Российской Федерации на дату платежа, задолженность по эксплуатационным расходам в размере 5109,54 долларов США по курсу,  установленному Центральным банком Российской Федерации на дату платежа, пени в размере 19100 долларов США по курсу,  установленному Центральным банком Российской Федерации на дату платежа, 176 500 рублей задолженности по арендной плате и 10 000 рублей пени.  В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2010 решение Арбитражного суда Костромской области от 12.02.2010 по делу № А31-3517/2009 отменено в части взыскания с ИП Удовиченко АА 8865,69 долларов США задолженности по арендной плате, 4798,98 долларов США задолженности по эксплуатационным расходам, 11 000 долларов США пени. С ИП Удовиченко А.А. в пользу ООО «Костромаинвест» взыскана задолженность по арендной плате в размере 28 660,06 долларов США по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на дату платежа, задолженность по эксплуатационным расходам в размере 310,56 долларов США по курсу,  установленному Центральным банком Российской Федерации на дату платежа, пени в размере 8100,00 долларов США по курсу,  установленному Центральным банком Российской Федерации на дату платежа, 176 500 рублей задолженности по арендной плате и 10 000 рублей пени.  В остальной части исковых требований отказано.

При этом суд исходил из того, что право собственности ООО «Костромаинвест» на объект найма по договору от 05.11.2007 № 1-89 зарегистрировано в установленном законом порядке 24.01.2008, поэтому в момент подписания данного договора ООО «Костромаинвест» не имело права сдавать в аренду помещения. Договор аренды от 5.11.07 признан ничтожной сделкой, указано, что вопрос взимания платы за пользование спорным имуществом за период с 06.12.07 по 04.10.08 при наличии оснований стороны вправе решить по правилам главы 60 Гражданского кодекса РФ.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.11.2010 постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2010 по делу № А31-3517/2009 оставлено без изменения.

Письмом от 01.10.2010 ИП Удовиченко А.А. направил ООО "Костромаинвест" претензию с требованием возврата денежных средств в сумме 638 993 рублей 61 копейки и начисленных на них процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 138 386 рублей.

Факт направления претензии материалами дела подтвержден.

Полагая, что ООО "Костромаинвест" не выполнило условия предварительного договора и не заключило договор аренды сроком на 5 лет с последующей государственной регистрацией его, не имело права на получение арендных платежей, ИП Удовиченко А.А. обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском о взыскании уплаченных им платежей за период по 21.01.2008 и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В свою очередь ООО "Костромаинвест" также обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к ИП Удовиченко А.А. за взысканием неосновательного обогащения, мотивировав требование наличием задолженности по внесению платежей  за фактическое использование имущества ООО "Костромаинвест" и эксплуатационным платежам, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения  решения Арбитражного суда Костромской области от 19.05.2011 исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) неосновательно обогатившимся считается лицо, которое приобрело или сберегло за счет другого лица имущество без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

В пункте 1 статьи 1103 ГК РФ указано, что к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила главы 60 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно пункту 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", если в результате исполнения ничтожной сделки истец фактически пользовался предоставленным ему помещением, то он в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной (пункт 54 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 12.02.2010 по делу N А31-3517/2009 договор аренды от 05.11.2007 № 1-89 признан недействительным (ничтожным).

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Общим последствием недействительности сделки является приведение сторон в первоначальное положение (возврат полученного по сделке). Применительно к арендным правоотношениям полученное выражается в пользовании имуществом, то есть арендатор фактически пользовался имуществом, а потому обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.

Полно и всесторонне исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные документы в подтверждение размера неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в подписанном сторонами договоре аренды указаны соответствующие платежи за пользование помещением. Обоюдно выраженная в письменной форме воля контрагентов на этот счет является надлежащим доказательством при определении наличия сравнимых обстоятельств.

Факт пользования ИП Удовиченко АА спорным объектом недвижимости в заявленный временной период сторонами не оспаривается, доказательств внесения согласованных сторонами платежей в полном объеме в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО "Костромаинвест" заявлены обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

ИП Удовиченко АА принял имущество по акту приема-передачи, зная, что ООО "Костромаинвест" не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не оформлено право собственности на него, вносил плату за пользование имуществом и оплачивал эксплуатационные расходы, и никаких возражений по поводу невозможности осуществлять пользование не заявлял на протяжении всего периода действия предварительного договора.

Таким образом, перечисленная ИП Удовиченко А.А. сумма является платой за фактические пользование имущества и не может быть признана неосновательным обогащением.

В связи с этим вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Удовиченко А.А. обоснован.

Доводы заявителя о пользовании им помещением меньшей площадью со ссылкой на акт приема-передачи от 13.08.2007 несостоятельны, акта приема-передачи от 13.08.2007 материалы дела не содержат.

Исходя из представленного в дело акта приема-передачи от 10.08.2007 ИП Удовиченко А.А. по предварительному договору № 1-89 было принято помещение площадью 152 кв.м.

Впоследствии площадь арендуемого помещения сторонами была уточнена до 152,51 кв.м. и именно данную площадь ИП Удовиченко А.А. принял по акту приема-передачи от 05.11.2007 и использовал на протяжении всего периода. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Несмотря на признание договора аренды от 05.11.2007 № 1-89 ничтожной сделкой, его условия позволяют достоверно определить стоимость пользования спорного помещения, включающую арендные и иные сопутствующие платежи, условия по которым были согласованы сторонам без возражений.

При этом внимание суда апелляционной инстанции обращает факт подписания указанного договора со стороны арендатора (ИП Удовиченко А.А.) без протокола разногласий.

Достигнутая сторонами  договоренность о расчетах, номинированных в иностранной валюте, в рублях по курсу ЦБ РФ