Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 по делу n А82-12473/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

10 августа 2011 года

Дело № А82-12473/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 года.  

Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Дьяконовой Т.М., Бармина Д.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Видякиной М.С.,  

при участии в судебном заседании:

представителей истца Мойсейчука Ю.С., действующего на основании доверенности от 04.02.2011, Шахматовой Е.А.., действующей на основании доверенности от 03.08.2011, Сагалова Л.Б., действующего на основании доверенности от 01.04.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Северо-Запад»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.05.2011 по делу       № А82-12473/2010, принятое судом в составе судьи Бессоновой И.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Северо-Запад» (ИНН 3528081846, ОГРН 1023501242930)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ярославские магазины» (ИНН 7604069907, ОГРН 1047600422330)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «ПАЛИТРА» (ИНН 3528067369, ОГРН 1023501243150), закрытое акционерное общество «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ» (ИНН 7826029045, ОГРН 1027810320174), акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Череповецкого отделения № 1950,

о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Северо-Запад» (далее – ООО «Северо-Запад», истец, заявитель жалобы) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью «Ярославские магазины» (далее – ООО «Ярославские магазины», ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 16.04.2009 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Вологодская область, г.Череповец, ул.Ленинградская, д.1.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы наличием существенных нарушений договора ответчиком, а именно: неисполнение обязанности по поддержанию привлекательного внешнего вида арендуемого помещения (подпункт 3.4.8. договора), несоблюдение условий продажи сопутствующей группы товара (пункт 1.5. договора), заключение договора субаренды, согласно которому ответчик передал в субаренду 707 кв.м арендуемой площади, и не осуществляет на арендуемых площадях коммерческой деятельности, на торговых площадях производится торговля мягкими игрушками, чем нарушается эксклюзивное право ООО «Детский Мир-центр» - арендатора торгового центра (подпункт 3.3.5 договора).

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 25.01.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ПАЛИТРА», закрытое акционерное общество «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ», акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Череповецкого отделения № 1950 (далее – ООО «ПАЛИТРА», ЗАО «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ», Сбербанк, третьи лица).   

Ответчик заявленные требования оспаривает в полном объеме, ссылается на отсутствие нарушений условий договора по каждому основанию требований.

Полагая, что истец не доказал наличия существенных нарушений договора аренды арендатором, которые влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, Арбитражный суд Ярославской области решением от 04.05.2011 отказал ООО «Северо-Запад» в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно, судом неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права, изложенные в решении суда выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствах, поскольку основываются на недоказанных обстоятельствах, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными.

Заявитель жалобы считает, что суд дал неверную оценку факту нарушения договора аренды в части торговли детскими игрушками, проигнорировал право сторон при заключении договора аренды преду­сматривать существенные для них условия, при этом в спорном договоре стороны прямо преду­смотрели в этом случае право арендодателя отказаться от исполнения договора.

Неоднократность нарушения со стороны арендатора (ответчика) или суб­арендатора (ЗАО «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ») подтверждается фотоматериалами, датированными истцом 1-11.10.2010, и засвидетельство­ваны свидетелями. Бездействие ответчика вплоть до 27.10.2010 в устранении данного нарушения послужило основанием для действий со стороны истца в декабре 2010 года (до этого момента у ответчика был разумный срок для устранения данного нарушения) для самостоятельного пресечения дан­ного нарушения путём отказа от исполнения договора аренды и требования ос­вободить помещение. Претензии со стороны третьих лиц ОАО «Детский Мир» подтверждают существенность данного нарушения, а частичный размер убытков, понесенный истцом, подтверждается дополнительным соглашением с ОАО «Детский Мир» об уменьшении арендной платы вследствие зачета претен­зий (неустойки) со стороны ОАО «Детский Мир» арендодателю. Данное дополнительное соглашение проходит государственную регистрацию, в связи с чем, не могло быть пред­ставлено в суд первой инстанции.

По утверждению заявителя, договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем поряд­ке и без определенных условий и (или) оснований при наличии соответствующего условия в договоре аренды в силу части 3 статьи 450 ГК РФ, что не противоречит положениям статей 310, 450, 452 и 619 ГК РФ. Пункт 6.8. договора аренды не предполагает наличия согласия стороны на одностороннее расторжение. При этом сделка, предусматривающее соответст­вующее условие договора аренды, в установленном законом порядке, в частности, в соответствии со статьей 179 ГК РФ, недействительной не признана.

Таким образом, считает заявитель, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендода­теля и по другим основаниям, включаемым сторонами в договор и не связанным с какими-либо нарушениями его условий (часть 2 статьи 619, часть 2 статьи 450 ГК РФ). В частности, сторонами были оговорены обязанности арендатора по поддержанию привлекательного внешнего вида арендуемого по­мещения (подпункт 3.4.8. договора) и представлены доказательства несоблюдения данной обязанности (акты комиссии по проверке при­влекательности внешнего вида магазина «ДИКСИ», претензии, направленные в адрес ответчика, претензии арендаторов о ненадлежащем санитарном состоянии магазина ответчика).

Представители истца в судебном заседании поддержали заявленные требования, вместе с тем указали, что истец просит расторгнуть договор в связи с наличием, по мнению истца, существенных нарушений ответчиком условий договора аренды.

Ответчик, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, отзывов на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц по имеющимся материалам.

Представители истца заявили ходатайство о приобщении дополнительных документов. Данное ходатайство апелляционным судом рассмотрено и удовлетворено, о чем вынесено протокольное определение.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 16.04.2009 ООО «Северо-Запад» (арендодатель) и ООО «Ярославские магазины» (арендатор) подписали договор на аренду недвижимого имущества (Т.1, л.д.-9-21), в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилые помещения, этаж 1, общей площадью 741,8 кв.м, находящиеся в здании по адресу: Россия, г.Череповец, ул.Ленинградская, 1.

Согласно пункту 1.5. договора объект передается арендатору для организации розничной торговли продуктами питания и соответствующей группой товара. При этом арендатор предоставляет ассортиментный перечень соответствующей (непродовольственной) группы товаров (приложение № 4).

Срок аренды по договору установлен сторонами в пункте 8.1. договора и составляет 10 лет с даты подписания его сторонами.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.05.2009.

01.06.2009 по акту приема-передачи арендованное помещение передано арендатору (Т.1, л.д.-18).

В подпункте 3.3.5. договора закреплено право арендатора сдавать часть арендуемого объекта в субаренду третьим лицам, за исключением субарендаторов, которые будут использовать объект для торговли, в том числе детскими товарами, игрушками (за исключением детского питания). Арендодатель фактом подписания настоящего договора дает согласие на заключение арендатором договоров на субаренду для торговли товарами, не упомянутыми в списке.

Согласно подпункту 3.4.8. договора арендатор обязан поддерживать привлекательный внешний вид арендуемого помещения, а также раскладывать реализуемые товары способами, максимально привлекательными для потенциальных покупателей. Споры по данному вопросу решаются комиссией, в состав которой входят представители арендодателя и арендатора, в также других арендаторов торгового центра. При этом стороны договорились, что решения комиссии являются обязательными для обеих сторон.  

Пункт 6.8. договора в случае нарушения арендатором подпункта 3.3.5. договора два и более раз дает арендодателю право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, а также потребовать от арендатора компенсации в полном объеме штрафов, которые арендодатель будет вынужден заплатить третьим лицам.

Указывая, что ответчик систематически нарушает условия договора, а именно пункт 1.5, подпункты 3.4.8. и 3.3.5. договора истец 27.10.2010 обратился к ответчику с уведомлением исх.№ 238 о расторжении договора и освобождении помещения (Т.1, л.д.-28-30).

Поскольку требования ООО «Северо-Запад» не были выполнены арендатором, общество обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Оценив представленные в дело документы по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом наличия оснований для расторжения договора аренды.

В пункте 6.8. рассматриваемого договора стороны предусмотрели дополнительные условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Таким условием является нарушение арендатором подпункта 3.3.5. договора два и более раза.

Арбитражным судом установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что 01.09.2010 ответчиком и ЗАО «ДИКСИ-ПЕТЕРБУРГ» подписан договор № 35480-СА субаренды недвижимого имущества (Т.1, л.д.-107-117), которым ответчик передал в субаренду 707 кв.м  арендуемой площади (часть площадей), на срок 11 месяцев с даты подписания договора сторонами (пункты 1.1., 8.1. договора субаренды).

Согласно части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Условия договора субаренды от 01.09.2010 содержат аналогичные основному договору аренды от 16.04.2009 положения, в частности в части торговли неразрешенной группой товаров (подпункт 3.3.5. договора субаренды). Таким образом, из текста договора субаренды не следует, что ответчик в нарушение условий договора аренды передал имущество в субаренду в целях торговли неразрешенной группой товаров, перечисленной в договоре аренды.

Надлежащих доказательств, свидетельствующих о причинении ответчиком истцу каких-либо имущественных последствий, последним не представлено. Дополнительное соглашение от 11.05.2011 № 5 к договору аренды от 20.05.2007 № 207-А между ООО «Северо-Запад» и ОАО «Детский мир-Центр» не может являться доказательством, подтверждающим наличие у истца убытков, причиненных действиями ответчика, в смысле статьи 15 ГК РФ (совокупность условий не доказана). Истец, подписав указанное дополнительное соглашение, выразил добровольное волеизъявление на изменение размера