Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.07.2011 по делу n А29-5577/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

спора, что подтверждается почтовой квитанцией, представленной в материалы дела.

По ходатайству истца судом первой инстанции была назначена экспертиза на предмет установления, является ли величина рыночной стоимости оценки нежилого помещения в размере 2 796 300 руб., указанная оценщиком в отчете № 03/08, обоснованной, а также (при выявлении необоснованности данной цены) на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на период проведения оценки (26.03.2010). Поведение экспертизы поручено некоммерческому партнерству «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки».

По первому вопросу экспертом был дан ответ, что итоговая величина объекта оценки не может быть признана обоснованной и достоверной; отчет об оценке выполнен на недостаточном профессиональном уровне, не соответствует законодательству, регулирующему оценочную деятельность, допускает неоднозначное толкование, вводит в заблуждение и не может служить в качестве доказательства в суде и ориентиром к совершению каких-либо сделок.

По второму вопросу эксперты указали, что стоимость нежилого помещения по состоянию на период проведения оценки (26.03.2010) составляет округленно 2 295 000 руб. с учетом НДС или округленно 1 945 000 руб. без учета НДС.

В связи с поступившими от ответчиков замечаниями и имевшимися у суда первой инстанции вопросами была назначена дополнительная экспертиза на предмет уточнения, повлияли ли выявленные в ходе проверки обоснованности отчета оценщика недостатки  и нарушения законодательства, регулирующего оценочную деятельность, на итоговую рыночную стоимость, которая была получена в результате расчетов и насколько существенно; указания конкретных аналогов, использованных экспертами  при приведении расчетов. Кроме того, на дополнительное разрешение экспертов был поставлен вопрос о том, насколько актуальной, обоснованной и рекомендуемой для совершения сделки на момент проведения дополнительной экспертизы является величина рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанной при ответе на второй вопрос ранее назначенной экспертизы, и в течение какого периода времени  данная стоимость может быть применена для совершения сделки.

Согласно полученному заключению по дополнительной экспертизе недостатки и нарушения законодательства, регулирующего оценочную деятельность, выявленные в ходе проверки обоснованности отчета №03/08, повлияли на итоговую рыночную стоимость, в связи с чем разница составляет 30%. Экспертами приведены использованные ими при определении рыночной стоимости имущества аналоги и источники их получения, даны пояснения по выполненным расчетам и примененным параметрам расчетов. На вопрос об актуальности установленной ранее рыночной стоимости нежилого помещения эксперты указали, что данная цена признается ими актуальной, обоснованной и рекомендуемой для совершения сделки на момент проведения дополнительной экспертизы и данный срок должен составлять не более 6 месяцев с даты составления экспертного заключения по дополнительной экспертизе.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда исходя из нижеследующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В силу статьи 3 названного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Наличие у истца на момент издания постановления Администрации МОГО «Сыктывкар» от 21.05.2010 № 5/2367 «Об условиях приватизации нежилого помещения по ул. Коммунистическая, 88» преимущественного права на выкуп арендуемого помещения ответчиками не оспаривается.

Факт нахождения арендуемого истцом нежилого помещения в собственности МОГО «Сыктывкар» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 11 АА № 590889 от 09.12.2008.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ Администрация МОГО «Сыктывкар» приняла постановление от 21.05.2010 № 5/2367 «Об условиях приватизации нежилого помещения по ул. Коммунистическая, 88», установив цену продажи имущества на основании отчета об оценке в размере 2 796 300 рублей (без НДС), поручив Комитету заключить договор купли-продажи имущества с ОАО «Карт-Центр Мета». Комитет в свою очередь направил истцу проект договора, однако сам его не подписал.

Исходя из положений указанного закона, апелляционный суд считает, что по рассматриваемому спору для Комитета заключение договора является обязательным.

Наличие у истца права требовать заключения с ним договора купли-продажи и соответствующая обязанность ответчика заключить договор, предусмотренная статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является основанием для рассмотрения спора судом по правилам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В судебном заседании суда первой инстанции ответчики заявили об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

 Проверив указанные доводы об утрате истцом предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-Ф преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения, а также сделанные по этому поводу выводы суда первой  инстанции, апелляционный суд отмечает следующее.

Действительно, согласно пункту 9 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Однако, как следует из материалов дела, истец не отказывался от заключения договора, предложение заключить договор было принято Обществом в течение предусмотренных законом 30 дней. Вместе с тем незаключение договора было связано исключительно с недостижением согласия по цене выкупаемого имущества.

Более того, к направленному Комитетом предложению о заключении договора (уведомление от 27.05.2010 года №01-06/849) был приложен проект договора, не подписанный со стороны продавца и не скрепленный печатью Комитета. Таким образом, как правомерно указано в обжалуемом решении, у истца отсутствовали основания подписывать данный проект с протоколом разногласий.

Кроме того, Общество после ознакомления с отчетом № 03/08 по определению рыночной стоимости арендуемого им нежилого помещения, на основании которого Администрацией МОГО «Сыктывкар» в вышеуказанном постановлении была определена выкупная цена, сразу же обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд республики Коми,  направив Комитету в пределах установленного им срока (28.07.2010) исковое заявление. 

В связи с изложенным апелляционный суд считает, что при наличии рассматриваемого судом спора истец не может быть признан лицом, утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого им помещения.

При этом в силу изложенного апелляционный суд не усматривает оснований считать в качестве прекращения указанного права истца постановление Администрации МОГО «Сыктывкар» от 02.07.2010 № 7/2990 «Об отмене постановления администрации МОГО «Сыктывкар» от 21.05.2010 № 5/2367 «Об условиях приватизации нежилого помещения по ул. Коммунистическая, 88».

Из материалов дела следует, что предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П в отличие от установления цены на аукционе или конкурсе, как это предусмотрено Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» в качестве общего правила, определение рыночной стоимости арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в целях реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В таких случаях отчуждение муниципального имущества должно сопровождаться эффективным судебным контролем.

Следовательно, установление рыночной цены реализуемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, имущества находится под контролем суда, и, соответственно, в силу положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» может оспариваться в судебном порядке либо самостоятельно (до принятии решения о приватизации), либо при рассмотрении требования, заявленного в рамках преддоговорного спора, или в рамках требовании о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого имущества.

В данном случае между сторонами отсутствует преддоговорной спор.

Истцом, который наделен правом самостоятельно определять способ защиты своего нарушенного права, в рамках настоящего спора заявлен иск о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого им нежилого помещения по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора, что соответствует требованиям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец не согласен с величиной оценки рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком (отчет № 03/08).

При этом истец, не согласившись с величиной рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком по заявке ответчика, обратился за проведением независимой оценки в ООО «Уран», согласно отчету которого рыночная стоимость нежилого помещения составляет без учета НДС 1 980 464 руб., с НДС 2 336 947 руб., что, по мнению истца, соответствует положению на рынке недвижимого имущества г.Сыктывкара.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза. При проверке отчета №03/08, выполненного оценщиком, экспертами установлены недостатки и нарушения действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, которые в результате повлияли на итоговую рыночную стоимость имущества. В экспертном заключении приведен подробный анализ определения стоимости объекта оценки оценщиком, указано на необоснованное игнорирование факторов, приведшее в результате к завышению итоговой стоимости помещения. 

В связи с этим апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что  при таких обстоятельствах муниципальное имущество не может быть отчуждено Обществу по цене, указанной в постановлении Администрации МОГО «Сыктывкар» от 21.05.2010 № 5/2367 «Об условиях приватизации нежилого помещения по ул. Коммунистическая, 88».

Как уже было отмечено, согласно заключению экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, стоимость нежилого помещения по состоянию на период проведения оценки (26.03.2010) составляет округленно 2 295 000 руб. с учетом НДС или округленно 1 945 000 руб. без учета НДС.

Исследовав указанное заключение, апелляционный суд соглашается с той оценкой, которая дана ему судом первой инстанции.

Доказательств существенных нарушений норм законодательства при составлении заключения экспертизы и доказательств того, что они привели к неправильному определению рыночной стоимости нежилого помещения ответчиками в суд первой и апелляционной инстанций не представлено.

Соответствующих требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих необоснованность заключения экспертизы или наличие противоречий в выводах экспертов, ответчиками в материалы дела не представлено.

Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы