Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.07.2011 по делу n А29-10243/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

соглашение от 24.04.2007 (согласно которому ответчику передан в аренду до 04.07.2010 земельный участок под кадастровым № 11:05:01 05 019:0054, площадью 14988 кв.м., для обслуживания АБК с пристройкой для размещения специализированного непродовольственного магазина, закрытой стоянки автомобилей и закрытой платформой); соглашение от 16.03.2009 (согласно которому ответчику передан указанный земельный участок в аренду сроком до 01.01.2015 для обслуживания АБК с пристройкой для размещения специализированного непродовольственного магазина, закрытой стоянки автомобилей и закрытой платформой).

В период с 2006 года по 2007 год ответчиком произведена реконструкция указанного АБК с КПП, в результате которой создано нежилое здание АБК площадью 851,2 кв.м. с пристройкой для размещения специализированного непродовольственного магазина-салона «ГАЗ» (литер В, В1, В2).

27.03.2007 ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №05-53 (т.1, л.49).

После реконструкции объекта на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.04.2005 и указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за ответчиком зарегистрировано в ЕГРП 18.04.2007 право собственности на нежилое здание – АБК, площадью 851,2 кв.м., с пристройкой для размещения специализированного непродовольственного магазина – салона «ГАЗ» (литер В, В1, В2) по адресу: г. Сыктывкар, ул. Гаражная, д.1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2007 (т.1, л. 80).

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 02.04.2007 филиалом г. Сыктывкара  ГУП Республики Коми «Республиканское бюро технической инвентаризации», указанный объект состоит из строений под литерами В, В1, В2. При этом в литере В1 размещены торговый зал и котельная (т.1, оборотные стороны л.242, 243).  

По договору купли-продажи от 10.03.2010 ЗАО «ТТК» приобрело у МОГО «Сыктывкар» земельный участок кадастровый № 11:05:0105019:22 (согласно кадастровому паспорту предыдущий кадастровый № 11:05:01 05 29:47), площадью 4344 кв.м., для обслуживания производственной базы по адресу: г. Сыктывкар, ул. Гаражная, д.1. Право истца на данный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 07.04.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т.1, л.7-10). Расхождение в площади арендованного и выкупленного истцом земельного участка не связано с частью земельного участка, занятого возведенной в результате произведенной реконструкции стеной литера В1.

Поскольку, как следует из материалов дела, в результате реконструкции часть литера В1 была возведена на земельном участке, принадлежащем истцу, в результате чего оказалось, в частности, закрытым стеной окно здания ЗАО «ТТК», истец в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно действующему законодательству самовольная постройка представляет собой объект, подпадающий под признаки объекта недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем этой постройки.

Признание постройки самовольной закон связывает с любым из следующих обстоятельств:

- возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке;

-  строительство без получения на это необходимых разрешений;

- существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Правовые последствия самовольной постройки определены в пункте 2 названной статьи. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 28 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Как следует из материалов дела, ЗАО «ТТК» и ООО «Овен-Авто» являются собственниками соседних зданий и смежными землевладельцами.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Из норм статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» следует, что при разработке архитектурно-планировочного задания, на основании которого разрабатывается архитектурный проект, должны учитываться права граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Таким образом, разрешение на строительство является документом, разрешающим реализацию конкретного архитектурного проекта, выполненного и утвержденного в соответствии с законодательством, при наличии доказательств соблюдения прав лиц, чьи права могут быть затронуты предполагаемым строительством или реконструкцией.

Исходя из требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что в судебном заседании апелляционного суда было установлено, что оспариваемая реконструкция литера В1 была осуществлена без получения на это соответствующего разрешения истца, являющегося владельцем земельного участка, на котором в результате реконструкции возведена капитальная стена, которой фактически заложено окно здания истца под литером Л, с которым соединен спорный навес, апелляционный суд пришёл к выводу о том, что реконструкция данного объекта была проведена в нарушение действующего законодательства.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является требование о восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Как следует из материалов дела, истец является собственником здания под литером Л, вплотную с которым находится реконструированный объект ответчика под литером В1.

Из представленных ответчиком доказательств по согласованию реконструкции апелляционным судом установлено, что данная документация не содержит согласований относительно окна, подлежащего закрытию стеной реконструированного объекта В1, а также указаний на необходимость конструктивных изменений здания истца либо на фактическую невозможность использования его конструктивных элементов в результате данной реконструкции.

Согласие истца на такие конструктивные изменения принадлежащего ему по праву собственности здания либо на возведение пристройки, в результате которого будет невозможно использовать окно его здания, ответчиком  при согласовании реконструкции получено не было.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того,  в силу пункта 2 части 1, пункта 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Из приведенных норм права следует, что собственник земельного участка или иной его законный владелец вправе защищать свои права путем предъявления к нарушителю (лицу, самовольно занявшему земельный участок) требования о пресечении правонарушения и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

С учетом характера заявленных требований в предмет доказывания по настоящему делу входит установление ряда обстоятельств, в том числе установление факта незаконности осуществленного на принадлежащем истцу земельном участке строительства (реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

При вынесении решения по настоящему делу судом первой инстанции не учтено, что в период реконструкции земельный участок, необходимый для эксплуатации здания истца (литер Л), находился в пользовании и владении последнего и не изымался у него с целью предоставления ответчику для реконструкции принадлежащих ООО «Овен-Авто» объектов недвижимости.

Более того, исходя из конфигурации здания литер Л земельный участок находится внутри его выступов, и, соответственно не мог быть предоставлен ответчику в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из представленных доказательств и пояснений сторон следует, что при реконструкции литера В1 часть объекта была возведена ответчиком на земельном участке истца (объект зашел в выступы здания истца под литером Л).

Согласно письму администрации МОГО «Сыктывкар» от 12.07.2011 за исх. № 01-08/4332 отвод части земельного участка пор ул. Гаражная, 1, с кадастровым № 11:05:0105019:22 и иных земельных участков под строительство спорного  объекта не производился.

Из письма администрации МОГО «Сыктывкар» от 12.07.2011 за исх. № 01/08/4428 следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 11:05:0105019:22 (земельный участок истца) и 11:05:0105019:54 (земельный участок ответчика) являются смежными и были образованы с учетом документов, подтверждающих право собственности на расположенные на них объекты недвижимости, пересечения данных земельных участков отсутствуют.

Доказательств наличия согласия истца как смежного землевладельца на возведение на части его земельного участка с кадастровым № 11:05:0105019:22 стены реконструированного объекта литер В1 материалы дела не содержат.

Таким образом, апелляционный суд, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел к выводу, что часть постройки литер В1 возведена ответчиком на земельном участке истца, не отведенном для этих целей в установленном порядке,  что является основанием для признания указанной ее части самовольной постройкой.

Вывод суда первой инстанции со ссылкой на пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской о том, что,  получив объект недвижимости на праве собственности в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик одновременно получил право на приобретение земельного участка в тех границах и объемах, которые необходимы ему для обслуживания данного объекта недвижимости, соответственно границы объекта строения должны находиться в  границах земельного участка, расположенного под строением ответчика, апелляционный суд считает неправомерным, несоответствующим обстоятельствам дела, сделанным при применении закона, не подлежащего в данном случае применению.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент приобретения ответчиком здание АБК с КПП (литеры В, В1), общей площадью 352,1 кв.м.) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В том случае, если здания, строения, сооружения расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственник такого здания или сооружения имеет исключительное право на приватизацию соответствующего земельного участка (статья 36 Земельного кодекса