Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.07.2011 по делу n А17-522/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

19 июля 2011 года

Дело № А17-522/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2011 года.      

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ившиной Г.Г., Караваевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Новоселовой Е.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Бросова Н.П., действующего на основании доверенности от 11.11.2010,

представителя ответчика Яковлевой И.В., действующего на основании доверенности от 29.06.2011, Князевой Е.В., действующей на основании распоряжения от 25.11.2009 № 173,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 13.05.2011 по делу № А17-522/2011, принятое судом в составе судьи Герасимова В.Д.

по заявлению закрытого акционерного общества «Ивановская сеть оздоровительных центров» (ОГРН 1033700580132, адрес местонахождения: Ивановская область, г. Иваново, 11 проезд, д. 4)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя (ОГРН 102370139257, адрес местонахождения: Ивановская область, г. Шуя, ул. Советская, д. 48),

о признании ненормативного правового акта недействительным,

установил:

закрытое акционерное общество «Ивановская сеть оздоровительных центров» (далее – заявитель, Общество, ЗАО «Ивановская сеть оздоровительных центров»)  обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Шуя (далее – ответчик, Комитет), с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об отмене незаконного решения  Комитета об отказе в выкупе арендованного имущества,  находящегося по адресам: г. Шуя, ул.Ленина, д.45, и г. Шуя, Коммунальный двор, д.1 (ул. Советская, д. 6-б), изложенного в сообщении от 14.12.2010 № 701; возложении на Комитет обязанности обеспечить заключение договора на  проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить ЗАО «Ивановская сеть оздоровительных центров» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 13.05.2011  заявленные удовлетворены.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе Управление указывает, что договор аренды на имущественный комплекс по ул. Коммунальный двор расторгнут с 18.12.2010; Комитет был праве расторгнуть договор в срок, указанный в пункте 5.2 договора аренды имущественного комплекса по ул. Коммунальный двор; о несоответствии нормам гражданского права вывода суда о том, что срок, указанный в данном пункте договора устанавливается только для расторжения в судебном порядке;  к моменту, когда компетентный орган должен был принять решение об условиях приватизации муниципального имущества Общество уже не являлось арендатором имущественного комплекса по ул. Коммунальный двор;  суд сделал неверный вывод о том, что   на момент принятия Комитетом решения об отказе в приватизации имущественного комплекса по ул. Ленина срок договора аренды от 01.11.2000 не истек; договор на имущественный комплекс по ул. Ленина прекращен 01.05.2004; договоры аренды не устанавливают конкретный размер арендной платы, следовательно, не могут считаться заключенными; генеральный директор Общества на момент обращения с заявлением о выкупе спорных объектов недвижимости не имел на это необходимых полномочий; акт сверки расчетов арендной платы не является допустимым доказательством, поскольку подписан специалистом Комитета, а не уполномоченным лицом; комитет в уведомлении от 11.11.2010 № 624 не отказывался от договора аренды, ссылаясь на пункт 5.2 договора аренды, а просил освободить занимаемое помещение в срок до 10.12.2010 ввиду отсутствия договорных отношений.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В силу статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ивановской области.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.11.2000 ЗАО «Ивановская сеть оздоровительных центров» (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды имущественного комплекса (л.д. 68-70). По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование имущественный комплекс – здание бани, прачечной и котельной, находящийся по адресу: г. Шуя Ивановской области, ул. Ленина, д. 45 (далее – спорное недвижимое имущество, имущественный комплекс на ул. Ленина) (пункт 1.1); срок аренды определяется с 01.11.2000 по 01.05.2004 и считается продленным на этот срок, если за месяц до окончания договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении (пункт 1.2). Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 18.05.2005 (л.д. 70).

В этот же день   ЗАО «Ивановская сеть оздоровительных центров» (арендатор) и Комитет (арендодатель)  заключили договор аренды имущественного комплекса (л.д. 64-66). По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс – здание бани «Монастырская» с котельной, находящийся по адресу: г. Шуя Ивановской области, Коммунальный двор, 1 (далее – спорное недвижимое имущество, имущественный комплекс на ул. Коммунальный двор) (пункт 1.1); срок аренды определяется с 01.11.2000 по 01.07.2003 (пункт 1.2); изменение условий договора, его расторжение допускается по соглашению сторон или по требованию одной стороны по решению суда (пункт 5.1); предложения об изменении или расторжении договора одна из сторон направляет письменно другой стороне не менее чем за 30 дней. В случае получения отказа, либо неполучения ответа в указанный срок требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд (пункт 5.2); настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 5.3). Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 18.06.2001 (л.д. 70).

11.11.2010 Комитет направил в адрес Общества письмо, в котором на основании пункта 5.2 договора аренды имущественного комплекса на улице Коммунальный двор уведомило,  что указанный договор аренды прекратит свое действие по истечении 30 дней с момента получения Обществом данного уведомления (л.д. 62).

В этот же день Комитет направил Обществу письмо, в котором сообщил, что срок действия договора аренды имущественного комплекса на ул. Ленина, истек 01.05.2008; муниципальное имущество необходимо освободить (л.д. 63).

23.11.2010 Комитет получил два заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение указанных спорных объектов недвижимости. (л.д. 58-59, 60-61).

14.12.2010 Комитет в ответ на данные заявления направил Обществу письмо, в котором  отказал в реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости (л.д. 55-57).  В данном письме Комитет указал, что в связи с тем, что  срок договора аренды на имущественный комплекс на ул. Коммунальный двор истек 10.12.2010  (с учетом направленного в адрес Общества уведомления об освобождении арендуемых помещений), т.е. на момент принятия решения о приватизации данного имущества договор прекратит свое действие, то у ЗАО «Ивановская сеть оздоровительных центров» отсутствует право на выкуп данного имущества. Отсутствует такое право у ЗАО «Ивановская сеть оздоровительных центров» и на выкуп муниципального имущества по адресу: г. Шуя, ул. Ленина, д.45, ввиду того, что не имеется договора аренды на указанное имущество.

Не согласившись с отказом Комитета в реализации  преимущественного права Общества на выкуп спорных объектов недвижимости, заявитель обратился в арбитражный суд за защитой своих прав.

Суд первой инстанции, установив, что обжалуемый ненормативный правовой акт противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, заявленные требования Общества удовлетворил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

 В силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 26 Закона о государственной регистрации определено, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Следовательно, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды и регистрируется как обременение прав арендодателя

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

 Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично может иметь место, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Каждая из сторон договора аренды недвижимого