Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.06.2011 по делу n А82-14138/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

город Рыбинск и Рыбинским муниципальным районом».

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда исходя из нижеследующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Как было отмечено, в материалы дела представлены обращения истца к ответчику от 06.05.2009, от 28.07.2009 о намерении приобрести в порядке указанного Федерального закона  нежилые помещения, площадью 197,7 кв.м., по адресу: г. Рыбинск, ул. Свободы, д.8/ул. Ленина, д.157, а также отказ Департамента недвижимости (письмо от 24.06.2009) в выкупе арендованного имущества в связи с тем, что арендуемое имущество не находилось во временном владении арендатора в течение 3-х лет  на день вступления в силу настоящего Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008. Ответ Департамента недвижимости на письмо истца от 28.07.2009 суду не представлен.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент ответа ответчика от 24.06.2009) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 3-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На момент обращения истца в Департамент недвижимости с письмом от 28.07.2009 указанные требования изменились.

Согласно статье 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действующей по настоящее время) преимущественное право может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 2-х и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 названного информационного письма, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела, договор аренды № 1520 был заключен между Департаментом ООО «Лайма» (правопредшественником истца по данному обязательству) 15 декабря 2005 года. Однако объектом аренды по данному договору являлись нежилые помещения, площадью 153,1 кв.м., по адресу: г. Рыбинск, пр. Ленина, д. 157,  для  использования под салон-клуб.

Универсальное правопреемство истца по указанному обязательству подтверждается материалами дела.

Площадь арендуемых нежилых помещений на 197,7 кв.м. была изменена только 12.03.2008 дополнительным соглашением к договору аренды № 1520 от 15.12.2005.

Заявитель указывает в апелляционной жалобе, что часть помещения (разница между 197,7 кв.м. и 153,1 кв.м.) находилась в аренде ООО «ЛАЙМА ПЛЮС» на основании договора № 2893 от 05.05.2004, согласно которому истцу в аренду были переданы помещения общей площадью 102,4 кв.м., часть из которых площадью 59,4 кв.м. была выкуплена ООО «ЛАЙМА ПЛЮС» в собственность по договору купли-продажи от 19.11.2009.

Однако истцом вопреки требованиям статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное обстоятельство не доказано, договор аренды № 2893 от 05.05.2004 суду не представлен. Из имеющихся в материалах дела доказательств такой вывод сделать не представляется возможным.

Кроме того, в силу действующего законодательства предметом договора аренды недвижимости может быть только конкретное имущество (помещение, здание, сооружение и др.), а не его площади. Вместе с тем доказательств того, что у истца в аренде находилось непрерывно в течение 2-и и более лет до дня вступления Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ помещение (помещения) площадью 44,6 кв.м. (197,7 - 153,1 кв.м.) или иной площадью, которая изменилась в результате перепланировки (переоборудования), согласованной в установленном законом порядке, поскольку помещения расположены в многоквартирном доме, в материалах дела не содержится.

Кроме того, анализируя указанный довод истца, апелляционный суд отмечает, что в силу норм действующего законодательства недопустимо устанавливать предмет договора аренды методом исключения, как это предлагает заявитель.

Таким образом, апелляционный суд считает, что надлежащих доказательств того, что нежилое помещение площадью 197,7 кв.м. находится во временном владении и (или) временном пользовании истца непрерывно в течение 2-х и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, материалы дела не содержат.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В связи с этим апелляционный суд отклоняет указанный довод заявителя как несостоятельный ввиду его недоказанности.

Исходя из изложенного, суд апелляционный инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец не представил безусловных доказательств наличия преимущественного права на выкуп арендованного помещения площадью 197,7 кв.м.

При этом апелляционный суд, учитывая, что объектом прав согласно представленному кадастровому паспорту помещения от 23.10.2009 и свидетельству о государственной регистрации права собственности городского округа город Рыбинск от 01.04.2011 76-АБ 300054 является нежилое помещение площадью 197,7 кв.м., отмечает, что основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи помещения меньшей площадью (153,1 кв.м.) у суда также отсутствуют за отсутствием такого объекта в настоящее время.

При этом суд второй инстанции, исходя из характера предмета иска, учитывая содержащийся в материалах дела технический паспорт арендуемых помещений в жилом доме с встроенными нежилыми помещениями по адресу: Ярославская обл., г. Рыбинск, ул. Свободы, д.8/ул. Ленина, д.157, составленный по состоянию на 18.07.2007, считает преждевременным выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды № 1520 от 15.12.2005 и дополнительных к нему соглашений.

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, действия (бездействия) органов местного самоуправления по вопросу предоставления преимущественного права на выкуп арендованного истцом имущества в установленном законном порядке не оспорены. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов  апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые влекут отмену обжалуемого судебного решения.

Кроме того, в апелляционной жалобе истец заявил требование о признании за ним преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества по договору № 1520 от 15.12.2005, общей площадью 197,7 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская обл., г. Рыбинск, ул. Свободы, д.8/ пр. Ленина, д.15.

В связи с этим апелляционный суд отмечает, что в соответствии с частью 3 статьи 257, части 7 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции; новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

На основании изложенного данное требование заявителя рассмотрению не подлежит.

Правовых оснований для отмены решения Арбитражного суда Ярославской области и удовлетворения апелляционной жалобы у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.