Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.05.2011 по делу n А17-6844/2008. Изменить решение

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

11 мая 2011 года

Дело № А17-6844/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2011 года.         

Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуреевой О.А.,

судей Бармина Д.Ю., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Видякиной М.С.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы истца индивидуального предпринимателя Кривчиковой Ольги Викторовны, ответчика индивидуального предпринимателя Жандармовой Елены Александровны на решение Арбитражного суда Ивановской области от 30.12.2010 по делу № А17-6844/2008, принятое судом в лице судьи Ельфиной Г.Ю.,

по иску индивидуального предпринимателя Кривчиковой Ольги Викторовны

к индивидуальному предпринимателю Жандармовой Елене Александровне

с привлечением третьих лиц администрации города Иваново, Ивановского городского комитета по управлению имуществом,

о взыскании денежных средств,

установил:

индивидуальный предприниматель Кривчикова Ольга Викторовна обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Жандармовой Елене Александровне о взыскании 109797 руб. 93 коп. задолженности по договору аренды за период с 13.02.2008 по 24.06.2008 и 17084 руб. 57 коп. пени за просрочку платежа за период с 25.06.2008 по 23.07.2009.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 28.07.2009  исковые требования в части взыскания убытков в сумме 135702 руб. и 4000 руб. расходов на оплату услуг оценщика выделены в отдельное производство (дело № А17-5799/2009), производство по делу приостановлено.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Иваново, Ивановский городской комитет по управлению имуществом.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 12.08.2009 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 109797 руб. 93 коп. долга и 13100 руб. пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.12.2009 решение от 12.08.2009 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.03.2010 решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 29.06.2010 производство по делу № А17-5799/2009 возобновлено, дела № А17-5799/2009 и А17-6844 объединены в одно производство.  

Требования истца в части взыскания пени истцом увеличены до 39132 руб. 72 коп. за счет увеличения периода взыскания – с 25.06.2008 по 16.12.2010.

Решением от 30.12.2010 с ответчика в пользу истца взыскано 109797 руб. 93 коп. долга по арендной плате и 25435 руб. 79 коп. пени, во взыскании остальной части пени, 131702 руб. убытков и 4000 руб. расходов на оплату услуг оценщика  отказано.

Истец, не согласившись с решением в части отказа во взыскании с ответчика 131702 руб. убытков и 4000 руб. расходов на оплату услуг оценщика, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в данной части.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что после освобождения ИП Жандармовой Е.А. арендуемого помещения оно пришло в непригодное к использованию состояние. Ответчиком были демонтированы электрооборудование, входные и межкомнатные двери, нарушены системы электроснабжения, водоснабжения. Ссылаясь на условия договора аренды, истец считает, что обязанность за свой счет устранить недостатки помещения, в том числе произвести капитальный ремонт, лежала на арендаторе, поэтому ответчица не имела права после расторжения договора обращать в свою собственность произведенные ею улучшения. Затраты арендодателя на восстановительный ремонт помещения, по мнению заявителя, являются убытками истца и подлежат возмещению ответчиком.

Предприниматель Жандармова Е.А. также обратилась в апелляционный суд с жалобой на решение от 30.12.2010, в которой просит решение суда первой инстанции изменить и взыскать в пользу истца   26759 руб. 37 коп. арендной платы и 1000 руб. пени.

По мнению заявителя, размер арендных платежей не должен быть изменен при смене собственника недвижимости, в связи с чем арендная плата должна быть аналогичной той, которая уплачивалась предыдущему собственнику, т.е. с применением коэффициента муниципальной поддержки 0,25. Ответчик полагает, что новый арендодатель не вправе самостоятельно отменить коэффициент, установленный арендатору уполномоченным муниципальным органом.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы ответчика не согласен, просит оставить апелляционную жалобу предпринимателя Жандармовой Е.А. без удовлетворения.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу в материалы дела не представили.

Явку уполномоченных представителей в судебное заседание стороны и третьи лица не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 1 статьи 266, частью 1 статьи 123, частями 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы сторон рассмотрены без участия представителей участвующих в деле лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 30.12.2010 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела установлено следующее.

30.12.2002 между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и предпринимателем Жандармовой Е.А. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 424, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 243,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Комсомольская, 10, для использования под аптеку.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 16.01.2003.

Разделом 5 договора (в редакции изменений от 14.01.2006, от 14.01.2008 – том 1, л.д. 40-41) арендатор обязан самостоятельно без выписки счетов по платежному поручению, предъявленному в банк не позднее последнего дня отчетного месяца,  уплачивать арендодателю арендную плату. Размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке в случае принятия органами местного самоуправления соответствующего решения.

Пунктом 7.1 (в редакции изменений от 01.01.2006) в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, с просроченной суммы уплачиваются пени за каждый день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату выполнения денежных обязательств по оплате пени.     

С целью формирования социально-экономической инфраструктуры города арендодатель на основании решения Ивановской городской Думы от 25.06.2002 № 137 «Об арендной плате за нежилые помещения» в одностороннем порядке отдельным приложением к договору аренды установил арендатору коэффициент муниципальной поддержки 0,25, подлежащий применению к сумме, указанной в пункте 5.3.1 договора (пункт 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.01.2008).

В результате приватизации арендуемого предпринимателем Жандармовой Е.А. помещения право собственности на имущество перешло к истцу, о чем ответчик уведомлен письмом от 29.02.2008 (том 1, л.д. 42).

            24.06.2008 ответчик освободил занимаемые помещения.

            В связи с неисполнение Жандармовой Е.А. обязанности по своевременному внесению арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании долга и пени. При этом расчет суммы долга произведен истцом без учета коэффициента муниципальной поддержки 0,25.

Суд первой инстанции взыскал задолженность по арендной плате в заявленном истцом размере, указав, что введение муниципальной поддержки неразрывно связано с личностью собственника и в силу ст. 383 Гражданского кодекса РФ переход к другому лицу таких прав не допускается. Кроме того, на основании свидетельских показаний Волковой М.С., работающей дворником дома № 10 по ул. Комсомольской, и оценщика Белянкиной Л.В., производившей осмотр помещения, суд установил, что по состоянию на 13.02.2008 помещение по целевому назначению не использовалось.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о необходимости применения при расчете арендной платы коэффициента, равного 1,  который в соответствии с п. 5 Решения Ивановской городской Думы № 137 от 25.06.2002 возможно применять администрации города Иванова в случае, если помещение не используется по назначению в течение 6 месяцев и не производится текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения в силу следующего.

  В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 424 Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В разделе 5 договора аренды предусмотрено право арендодателя отдельным приложением к договору аренды устанавливать арендатору коэффициент муниципальной поддержки. Данный коэффициент устанавливается, изменяется либо отменяется арендодателем на основании решения Ивановской городской Думы в одностороннем порядке.

В материалы дела представлено приложение к договору № 424, подписанное арендодателем, согласно которому на основании решения Ивановской городской Думы от 25.06.2002 № 137 «Об арендной плате за нежилые помещения»  ответчику временно представлено право производить оплату за арендуемое помещение с коэффициентом муниципальной поддержки 0,25.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об отмене или изменении данного коэффициента. Следовательно, оснований для исчисления арендной платы с применением коэффициента 1,0 (предусмотренного пунктом 5 Решения Ивановской городской Думы № 137 от 25.06.2002), не имеется.

Кроме того, суду не представлено доказательств того, что помещение арендатором не использовалось по назначению в течение 6 месяцев.

Вывод об ошибочности применения в расчете арендной платы коэффициента 1,0 содержится в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2010 по данному делу.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие внесения арендатором платы за пользование арендованным имуществом в спорный период, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендным платежам за период с 13.02.2008 по 24.06.2008 в размере 27744 руб. 39 коп., рассчитанная с применением коэффициента муниципальной поддержки 0,25.  

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Стороны могут предусмотреть в договоре условие о неустойке, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 7.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2006) стороны предусмотрели ответственность арендатора  в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по уплате арендной платы в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.

Учитывая, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору в части внесения арендной платы подтвержден материалами дела, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 9881 руб. 19 коп. за период с 25.06.2008 по 16.12.2010.

Во взыскании остальной части заявленной суммы долга и пени истцу следует отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании 131702 руб. убытков по восстановительному ремонту и 4000 руб. на оплату услуг оценщика.

В обоснование требований об убытках истец ссылается на пункты 2.1.2, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.14 договора аренды и статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.

По условиям договора арендатор не отвечает за недостатки, перечисленные в акте приемки-сдачи; обязан нести расходы на содержание переданного в аренду помещения; поддерживать помещение и коммуникации в исправном состоянии; производить за свой счет текущий и капитальный ремонт; возвратить помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии с учетом нормального износа.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками, возмещения которых может требовать лицо, право которого нарушено неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, понимаются расходы, которые произведены либо будут произведены для восстановления нарушенного права, вытекающего из этого обязательства, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков должны быть доказаны факт нарушения обязательства должником, наличие и размер понесенных кредитором убытков, а также причинная связь между допущенным должником нарушением и возникшими у кредитора убытками.

При недоказанности одного из перечисленных элементов требования о возмещении убытков удовлетворению не подлежат.

Применительно к рассматриваемому делу