Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.03.2011 по делу n А17-3857/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

регистрации права от 30.04.2009.

Арендная плата по договору составляет 200 000 руб. в месяц (пункт 2.1. договора). Обязанности по оплате коммунальных услуг возлагаются на арендатора и оплачиваются им самостоятельно (п.5.1),  также арендатор обязался обеспечить выполнение требований роспотребнадзора, госпожнадзора, госэнергонадзора и других контролирующих органов по эксплуатации арендуемого помещения (п.7.1).

По акту приема-передачи ИП Бородулин передал, а ООО «Час Х» приняло  вышеназванное помещение в качественном состоянии, на день подписания договора (техническое состояние помещения: система теплоснабжения – центральное, система водоснабжения – центральное (холодная, горячая вода), система электроснабжения -  20-380 в, показания счетчика, помещения – в хорошем состоянии, помещения оборудованы охранно-пожарной сигнализацией).

16.06.2010 письмом № 09-06-1742 МУП «Ивановская городская теплосбытовая компания» сообщила ООО «Час Х» об отказе в заключении договора энергоснабжения нежилого помещения по ул. Боевиков, д. 17 поскольку на данный объект заключен договор с ООО «Скорпион» и ООО «Илиада» а также указало на наличие задолженности по данному нежилому   помещению в размере 62 705,43 руб., также указало, что после полного погашения указанной задолженности по действующему договору будет решен вопрос о его расторжении и рассмотрено ходатайство ООО «Час Х» на заключение договора энергоснабжения нежилого помещения по ул. Боевиков, д. 17.

Письмом №  09-06-1257 от 16.06.2010 МУП «Ивановская городская теплосбытовая компания» известило  ИП Бородулина о наличии задолженности по договору энергоснабжения в отношении нежилого помещения, находящегося в его собственности по состоянию на 15.06.2010  в размере 62 705,43 руб.

16.06.2010 письмом № 207-а ООО «Экогарант-Управление Недвижимостью» отказало истцу по первоначальному иску в заключении договора на помещение по адресу: ул. Боевиков, 17 находящееся в собственности ООО «Скорпион, так по данному помещению имеется задолженность  в сумме 79 671,05 руб. по состоянию на 01.06.2010.

В материалы дела также  представлен акт приемки системы вентиляции  от 17.05.2010 между ООО «Энергоэкохим -М» и ООО «Час Х» ресторан «Серов», согласно которому обнаружено отсутствие тяги из-за засорения системы вентиляции, в связи с чем необходимо провести очистку системы вентиляции, установить жировые фильтры.

Истец по первоначальному иску ссылался на невозможность использования арендуемого помещения по назначению, в связи с чем помещение было освобождено им 25.06.10, о чем, по его мнению, свидетельствует  соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 25.06.2010 и акт приема-передачи нежилого помещения, переданного по договору аренды от 07.05.2010, подписанный им в одностороннем порядке и с отметкой  о том, что ИП Бородулин А.М. отказался принимать помещение и ключи,  акт и соглашение составлены директором ООО «Час Х» - Ледовской, Ю.С., зам директора ООО «Час Х» - Меркушевой Е.В., главным бухгалтером ООО «Час Х» - Киселевой И.Б.   В обоснование своих доводов указывал, что 29.06.2010  в адрес ИП Бородулина А.М. было направлено письмо об отказе от договора аренды, передаче помещения и ключей, в котором сообщалось, что в связи отказом ИП Бородулина подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи нежилого помещения, помещение с 25.06.2010 освобождено, ключи от него находятся у ООО «Час Х».

ИП Бородулин А..М. факт получения данного письма отрицал.

ООО «Час Х» указывая на невозможность использования помещения по назначению и факт перечисления ИП Бородулину А.М денежных средств в счет арендной платы по незаключенному договору аренды, обратилось с иском о возврате  указанных денежных средств.

ИП Бородулин в обоснование своей позиции по встречному иску ссылался на наличие обязательства ООО «Час Х» по возмещению стоимости фактического использования помещения, период фактического пользования помещения определял с 7.05.10 по 10.07.10.

 В материалы дела представлены: акт приема-передачи к договору аренды помещения от 7.05.10, составленный сторонами 20.05.10 и  акт приема-передачи от 10.07.10  к договору аренды б/н от 07.05.2010, по которому представитель ИП Бородулина А.М. принял, а ООО «Час Х»  передало  помещение по адресу: г. Иваново, ул. Боевиков, д. 17. в акте указаны недостатки технического состояния помещения, которые отсутствовали при передаче помещения ООО «Час Х» по акту приема-передачи от 07.05.2010. Данный акт в присутствии свидетелей подписан  представителем ИП Бородулина А.М., директор  ООО «Час Х» от подписи отказалась.

Актом от 10.07.2010 директор общества передала ключи от  помещения. Данное обстоятельство истцом не отрицается.

 В обоснование стоимости пользования ИП Бородулин А.М. ссылался на отчет № 321, разработанный независимой оценочной компанией «Информационно-консультационная фирма «Вес» на дату оценки – май-июль 2010 года, в соответствии с которым на основании приведенных в отчете исследований, анализа и расчетов рыночный размер арендной платы за встроено-пристроенное нежилое помещение общей площадью 427,4 кв.м. с товарно-материальными ценностями (оборудование кафе), расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Бойцов, д. 17, рассчитанный с использованием сравнительного и доходного подходов, на дату оценки составил с учетом округления 261 000 руб. в месяц, а размер арендной платы без оборудования 213 580,31 руб. в месяц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В пункте 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

С учетом названных норм и правил статьи 65 АПК РФ ООО «Час Х» обязано доказать факт приобретения (сбережения) ИП Бородулиным А.М. имущества за его счет и размер неосновательного обогащения.

 Из материалов дела следует, что волеизъявление сторон было направлено на возникновение арендных правоотношений, после подписания договора ИП Бородулин А.М. исполнил свои обязательства и передал в пользование обществу нежилое помещение, в то время как общество приняло и фактически пользовалось данным имуществом. Истец перечислял арендную плату  во исполнение незаключенного договора аренды нежилого здания.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования полученным в аренду имуществом. В результате исполнения незаключенной сделки истец фактически пользовался помещением, в связи с чем, обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.

Незаключенность договора означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Факт пользования истца имуществом ответчика без установленных законом либо сделкой основании порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

Согласно пункту 3 статьи 433 и пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 07.05.2010 не был зарегистрирован его контрагентами в установленном законом порядке, поэтому правомерно признан судом незаключенным, однако признание договора аренды  незаключенным не освобождает арендатора от обязанности оплаты фактического пользования помещением.

Факт передачи ИП Бородулиным А.М. спорного объекта недвижимости ООО « Час Х» участниками спора не оспаривается.

При определении размера неосновательного обогащения по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной (пункт 54 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

 Ссылка ООО «Час Х» на недостоверность представленного отчета об оценке рыночной стоимости  N 321, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Информационно-консультационная фирма «Вес и содержащего сведения о средней рыночной  арендной платы за данный объект за период  с мая по июль 2010  261 000 рублей в месяц с оборудованием и 213 580 рублей за помещение не принимается судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.  Данный отчет  подтверждает, что установленная сторонами ставка арендной платы не превысила обычных ставок  аренды аналогичных помещений в данной местности. Период, за который составлен отчет, указан с мая по июль 2010, категория состояния  помещения «улучшенное является оценочной категорией и не подтверждает  того, что данные улучшения были произведены именно ООО «Час Х». Обществом также  не представлено документов, позволяющих сделать вывод о наличии иного  рыночного размера  арендной платы за аналогичные помещения в указанный период, кроме того, предприниматель, ссылаясь в подтверждение своей позиции, на представленный отчет, не обязан доказывать возможность реальной сдачи объекта аренды по указанной в отчете рыночной арендной плате.

Поскольку размер арендной платы, уплаченной истцом по первоначальному иску, не превышал стоимости аренды, согласованной сторонами при подписании договора аренды от 07.05.2010, то уплаченные обществом денежные средства  с указанием назначения платежа в виде оплаты по договору аренды, не могут расцениваться как неосновательное обогащении ИП Бородулина А.М.

Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод  об отсутствии оснований для признания в качестве неосновательного обогащения сумм арендной платы и отказал истцу по первоначальному иску в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя о том, что он фактически не использовал спорное помещение в соответствии  с его целевым назначением, а осуществлял лишь ремонтные работы в помещении, необходимые для  использования данного помещение для целей, указанных в договоре аренды, что исключает возможность внесения платы за арендованное имущество, ошибочен. При наличии кондикционного обязательства юридическое значение имеет факт занятия истцом объекта, а не его использование в соответствии с назначением помещения, предусмотренном договором.

Кроме того,  общество, ссылаясь на невозможность использования помещения, ссылается на отказ организаций, оказывающих коммунальные услуги в заключении с ним самостоятельных договоров, однако доказательств необходимости  заключения указанных договоров именно с ООО «Час Х»  не представлено, помимо этого, материалами дела подтверждается факт оказания данных услуг в спорный период, истец не ссылается на отсутствие тепло- водоснабжения, энергоснабжения. При подписании сторонами договора аренды, в нем также не была установлена обязанность  общества на заключение самостоятельных договоров.

В материалах дела отсутствуют доказательства письменного извещения ИП Бородулина А.М. со стороны общества о конкретной дате предстоящего освобождения им  и передачи нежилого помещения ( в том числе о возможности сдачи помещения 25.06.10), то есть предприниматель не был уведомлен  о дате и времени обратной сдачи помещения. В то же время суд апелляционной инстанции согласен с мнением суда первой инстанции в отношении  даты окончания пользования помещением – 10.07.10 с учетом совершенных сторонами действий.

Таким образом, решение суда соответствует требованиям действующего законодательства, принято при надлежащем исследовании обстоятельств и материалов дела, оснований для удовлетворения требований жалобы по указанным заявителем доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от  15.12.2010 по делу № А17-3857/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Час Х"  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

О.П. Кобелева

Судьи                         

О.А. Гуреева

Т.Е. Пуртова