Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.03.2011 по делу n А82-10011/2010. Изменить решение

наступление соответствующего изменения.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет,

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота,

3) исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора,

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, 24.08.2010 истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в договор купли-продажи № 53/а от 20.05.2009, договор залога № 53/з от 20.05.2009, установив срок для ответа - не позднее 03.09.2010. Данное предложение получено Департаментом в тот же день, о чем имеется соответствующая отметка.

Поскольку в установленный срок ответа не поступило, истец обратился с иском в арбитражный суд с соблюдением установленного законом порядка досудебного урегулирования спора.

Указанные договоры купли-продажи и залога заключены между Департаментом (продавцом) и ИП Касаткиной Л.А. (покупателем) в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008.

Согласно статье 3 названного Закона имущество продается субъектам малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2010 по делу № А82-6579/2009-18  признан недействительным пункт 8 приложения  № 1 к постановлению главы городского округа город Рыбинск № 1038 от 15.04.2009  «Об условиях приватизации муниципального имущества» в части цены имущества, превышающей 137 8000 руб.

При вынесении решения по делу № А82-6579/2009-18  арбитражный суд исходил, в том числе, из отчета  № 3871/09 ООО «Ярэксперт», составленного по результатам назначенной судом экспертизы рыночной стоимости объекта, которая по состоянию на 31.03.2009 составляет 1 378 000 руб. с НДС. В итоге суд определил рыночную стоимость объекта продажи в размере 1 378 000 руб., в связи с чем пункт 8 приложения № 1 к постановлению главы городского округа город Рыбинск № 1038 от 15.04.2009 признал недействительным в сумме, превышающим указанную сумму.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные указанным судебным актом, имеют для сторон настоящего дела преюдициальное значение.

Исходя из изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о наличии в рассматриваемом случае оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает правомерным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требования истца о внесении в указанные договоры изменений, касающихся цены объекта и оценки предмета залога:

в договоре купли-продажи № 53/а от  20.05.2009 изложить пункты 4, 6 в следующей редакции:

пункт 4 - покупная цена объекта составляет 1 167 796,61 руб., без учета НДС;

пункт 6 - в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации покупатель уплачивает НДС в сумме  210 203,39 руб.

- в договоре залога № 53/з от 20.05.2009 (с дополнениями) изложить пункты  1.3., 2.1. в следующей редакции:

пункт 1.3. - оценка предмета залога составляет 1 378 000,00 руб.;

пункт 2.1. абзацы 1, 2, 3, 4 - предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Покупателя перед Продавцом по договору купли-продажи недвижимости от 20.05.09., зарегистрированного Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск за № 53/а от 20.05.2009 в сумме 1 167 796,61 руб., без учета НДС. 

Ссылка заявителя жалобы на незаключенность указанных договоров со ссылкой на решение Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82-15039/2009-45, которым признаны недействительными существенные условия указанных договоров,  отклоняется апелляционным судом как несостоятельная, поскольку определением Второго арбитражного апелляционного суда от 11.03.2011 по данному делу принят отказ ИП Касаткиной Л.А. от иска, решение суда первой инстанции отменено, производство по делу прекращено. До настоящего времени указанные договоры незаключенными либо недействительными не признаны. Правовых оснований для такой оценки указанных договоров апелляционным судом в рамках настоящего дела не установлено.

В отношении внесения в указанные договоры изменений, касающихся графика платежей, апелляционный суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 плата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты такого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Частью 2 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.03.2010 по делу № А82-6579/2009-18 по иску ИП Касаткиной Л.А. к  администрации городского округа «Город Рыбинск» и главе городского округа город Рыбинск признан недействительным абзац 3 пункта 9 приложения №1 (в редакции постановления главы городского округа город Рыбинск № 1452 от 14.05.2009) в части установления графика оплаты приобретаемого имущества в рассрочку.

При этом арбитражный суд исходил из того, что из содержания нормы, закрепленной в статье 5 Федерального закона № 159-ФЗ  от 22.07.2008, следует, что в пределах установленного срока право выбора срока рассрочки платежей, и, как следствие, графика внесения платежей принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства, и в каждой конкретном случае эти условия должны определяться сторонами при заключении договора купли-продажи. Поскольку оспариваемое постановление издается  муниципальным органом без учета мнения арендатора, то в нем не могут быть установлены обязательные для арендатора правила поведения, касающиеся условий внесения платежей в течение периода рассрочки оплаты приобретаемого имущества, так как такие условия фактически лишают названного субъекта гарантированных законом прав, носящих индивидуальный характер.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции при вынесении решения по настоящему делу пришел к выводу о наличии оснований для внесении изменений, касающихся графика платежей, в спорные договоры.

Действительно, согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Однако судом первой инстанции не было учтено, что данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки. Данный вывод соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной, в частности, в постановлении от 03.04.2007 № 13988/06.

Кроме того, из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2468/10, в котором содержится общеобязательное и подлежащее применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел толкование правовых норм, следует, что, поскольку названные нормы Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008  не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Данный вывод основан на положениях части 3 статьи 1 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные указанным Законом, регулируются Законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Согласно содержанию и смыслу пунктов 3, 7 статьи 35 (во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14) Закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

В пункте 5 договора купли-продажи № 53/а от 20.05.2009 истцу предоставлена рассрочка оплаты приобретаемого недвижимого имущества сроком на пять лет, а также установлен график внесения платежей. Указанные условия согласованы сторонами и не противоречат требованиям действовавшего на момент заключения данного договора гражданского законодательства.

В связи с изложенным апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о внесении в договор купли-продажи № 53/а от 20.05.2009, договор залога № 53/з от 20.05.2009 изменений, касающихся графика платежей.

Вывод суда первой инстанции об обратном основан на неправильном истолковании положений Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 и требований статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба Департамента подлежит частичному удовлетворению, решение Арбитражного суда Ярославской области от 02.12.2010 по настоящему делу – изменению.

Основанием для изменения обжалуемого судебного решения является неправильное применение норм материального права, выразившееся в неправильном истолковании Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008.

Прочие доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и признаны не влияющими на результат рассмотрения спора, не влекущими отмену решения Арбитражного суда Ярославской области по настоящему делу.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, пунктом 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

в удовлетворении ходатайства Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск о приостановлении производства по делу № А82-10011/2010-45 отказать.

Апелляционную жалобу Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск частично удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 02.12.2010 по делу № А82-10011/2010-45 изменить, изложив в следующей редакции:

«Обязать Департамент недвижимости  Администрации городского округа город Рыбинск внести изменения:

в договор купли-продажи от № 53/а от 20.05.2009, заключенный между Департаментом недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск и предпринимателем Касаткиной Ларисой Анатольевной, изложив:

пункт 4 в следующей редакции: «Покупная цена Объекта составляет 1 167 796,61 рублей (один миллион сто шестьдесят семь тысяч семьсот девяносто шесть рублей 61 копейка), без учета НДС»;

пункт 6  в следующей редакции: «В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации Покупатель уплачивает НДС в сумме 210 203,39 рублей (двести десять тысяч двести три рубля 39 копеек)»;

Внести изменения в договор залога недвижимости № 53/з от 20.05.2009 (с дополнительным соглашением), заключенный между Департаментом недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск и предпринимателем Касаткиной  Ларисой Анатольевной, изложив:

пункт 1.3. в следующей редакции: «Оценка предмета залога составляет 1 378 000 рублей (один миллион триста семьдесят восемь тысяч) рублей»;

абзац первый пункта 2.1. изложить в следующей редакции: «Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Покупателя перед Продавцом по договору купли-продажи недвижимости от 20.05.2009, зарегистрированного Департаментом недвижимости администрации городского округа город Рыбинск за № 53/а от 20.05.09 в сумме  1 167 796,61 рублей (один миллион сто шестьдесят семь тысяч семьсот девяносто шесть рублей 61 копейка), без учета НДС».

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Департамента недвижимости городского округа город Рыбинск в пользу предпринимателя Касаткиной Ларисы Анатольевны 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления».

Постановление