Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 по делу n А82-6921/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. В пункте 2 этой же статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Суд первой инстанции, исходя из смысла статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, справедливо указал, что возмещение расходов на устранение недостатков является одним из альтернативных способов защиты нарушенного права, одновременное применение всех перечисленных в данной статье мер ответственности арендодателя: безвозмездное устранение недостатков имущества, соразмерное уменьшение арендной платы, возмещение расходов на устранение недостатков имущества не допускается.

Как следует из материалов дела, в дополнительном соглашении от 01.02.2009, заключенном на срок с 01.02.2009 по 28.02.2009, стороны изменили соотношение основной и вспомогательной площадей арендуемых помещений в связи с чем размер арендной платы, согласованный в договоре аренды, уменьшился.

В дополнительном соглашении от 01.03.2009 стороны продлили срок действия названного соглашения с 01.02.2009 по дату окончания ремонтных работ в арендуемых помещениях.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалы дела также представлено письмо истца от 01.10.2009, в котором он уведомляет ответчика о прекращении с 01.10.2009 действия дополнительного соглашения от 01.03.2009 в связи с окончанием ремонтных работ в спорных помещениях.

Оценив положения дополнительных соглашений к спорному договору аренды с учетом уведомления о прекращении действия дополнительного соглашения от 01.03.2009 в связи с окончанием ремонтных работ и принимая во внимание отсутствие со стороны арендатора в спорный период возражений относительно состояния занимаемых им помещений, а также требований к арендодателю о соразмерном уменьшении арендной платы, безвозмездном устранении недостатков или возмещении расходов на устранение недостатков, апелляционный суд считает, что представленные в материалы дела дополнительные соглашения от 01.02.2009 и от 01.03.2009 к договору аренды были заключены сторонами в связи с проведением истцом ремонтных работ в арендуемых ответчиком помещениях для устранения неисправностей, в результате которых произошло затопление помещений.

На основании изложенного довод заявителя жалобы о том, что заключение дополнительных соглашений к договору аренды было связано с переводом помещения № 101а из категории основной в категорию вспомогательной площади, а не с фактом затоплений арендуемых помещений, апелляционным судом отклоняется как несостоятельный.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в результате заключения дополнительных соглашений от 01.02.2009 и от 01.03.2009 к договору аренды ответчик реализовал свое право, предусмотренное статьями 612 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по уменьшению арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование Предпринимателя о взыскании убытков в виде возмещения понесенных расходов на устранение недостатков арендованного имущества при реализации им права на уменьшение общей суммы арендных платежей необоснованно.

Вместе с тем, суд первой инстанции счел обоснованными доводы ответчика о невозможности пользоваться помещением 101а площадью 7,8 кв.м. во время производства там капитального ремонта, в связи с чем признал правомерным освобождение арендатора от уплаты арендной платы на время проведения капитального ремонта за данное помещение и исключил из суммы задолженности по арендной плате, заявленной истцом ко взысканию 9687 рублей 60 копеек.

Поскольку доказательств внесения арендной платы в полном объеме и в установленные сроки ответчик вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика 62 074 рублей 76 копеек задолженности по арендной плате.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Установив наличие задолженности ответчика по внесению арендной платы за пользование имуществом в спорный период, учитывая условия договора аренды, предусматривающие взыскание штрафа за нарушение арендатором сроков оплаты в размере 10% от неоплаченной суммы долга, арбитражный суд сделал правомерный вывод о взыскании с ответчика неустойки в размере 6207 рублей 48 копеек.

При изложенных обстоятельствах встречное исковое заявление Предпринимателя было обоснованно оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Оснований для признания вышеуказанных выводов суда первой инстанции не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

Иные доводы апелляционной жалобы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого судебного акта в силу вышеизложенного.

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы ответчика, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты как основание для отмены решения суда, поскольку они опровергаются материалами дела, а, кроме того, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, которую апелляционная инстанция поддерживает.

Таким образом, оспариваемый судебный акт соответствует нормам права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от  22.09.2010 по делу № А82-6921/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Черноморской Елены Геннадьевны – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                                               Д.Ю. Бармин

Судьи                                                                                                 О.А. Гуреева

Т.М. Дьяконова