Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 по делу n А31-5891/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

улицами Калиновской, проспектом Мира, Боевой и Галичской, для строительства жилых до­мов № 4, 4а, 5 (по ГП) сроком на три года.   

Между Департаментом имущественных отношений Костромской области и ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» 02 апреля 2007 года заключен договор № Д.0327.2 аренды земельного участка пло­щадью 4831,99 кв.м, находящегося в квартале, ограниченном улицами Калиновской, проспектом Мира, Боевой и Галичской, в целях строительства жилых домов №4, 4а, 5 по ГП.        

Заявителем ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» 31 августа 2007 года подано заявление в Управление Феде­ральной регистрационной службы по Костромской области для государственной регистрации указанного выше договора аренды.

Согласно расписки в получении документов, на государственную регист­рацию приняты: заявление о государственной регистрации от 31 августа 2007 года, заявление от 31 августа 2007 года, платежное поручение от 28 августа 2007 года № 781, доверенность № 4а-1119, распоряжение от 02 февраля 2007 года №104, распоряжение от 12 марта 2007 года № 338, договор аренды земельного участка № Д.0327.2 от 02 апреля 2007 года, передаточный акт от 02 апреля 2007 года, расчет арендной платы, постановление от 05 июля 2006 года № 1958, по­становление от 15 августа 2003 года № 3140, кадастровый план земельного уча­стка.

УФРС по Костромской области в адрес ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» 28 сентября 2007 года направлено сообщение № 01/104/2007-178 о том, что решением от 27 сентября 2007 года от­казано в государственной регистрации договора аренды земельного участка № Д.0327.2 от 02 апреля 2007 года на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В сообщении № 01/104/2007-178 от 28 сентября 2007 года об отказе в государственной регистрации, в частности, указано:

ОАО «Ордена трудового Красного Знамени специализированный строительно-монтажный трест по электрификации Московского железнодорож­ного узла» вторично обратилось за государственной регистрацией договора аренды земельного участка № Д.0327.2 от 02 апреля 2007 года, при проведении правовой экспертизы документов было установлено следующее: 21 августа 2007 года было принято решение об отказе в государственной регистрации вышеука­занного договора аренды; документы, вторично представленные на государственную ре­гистрацию, не соответствуют требованиям законодательства;

Согласно статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства предоставляются в аренду путем прода­жи права на заключение договоров аренды на аукционах. Для проверки соблю­дения требований статей 30, 30.1, 31 Земельного кодекса Российской Федерации в Департамент имущественных отношений Костромской области 17 июля 2007 года был на­правлен запрос (исх. № 7005) с просьбой представить соответствующие документы, ответа на который не поступило; заявитель был вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации, но указанные причины устранены не были.

В связи с чем было отказано в государственной регистрации прав.

Указанные обстоятельства установлены судом первой инстанции  и сторонами не оспариваются.

Считая данный отказ незаконным, ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» обратилось в суд.

Анализируя и оценивая представленные доказательства в их совокупности, апелляционный суд приходит к следующему.

ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» в суде первой инстанции  указывало на предоставление ему земельного участка для строительства постановлением от 23.08.2003 года № 3140.

 Однако, с данным утверждением нельзя согласиться исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции от 30.06.2003, действовавшей на момент издания постановления от 23.08.2003 года) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 2 статьи 30 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в порядке, установленном в пункте 5 статьи 30 Земельного Кодекса Российской Федерации. На основании заявления лиц, заинтересованных в строительстве, осуществляется выбор подходящего земельного участка для размещения объекта, принимается решение о предварительном согласовании места его размещения, проводятся работы по формированию земельного участка, присваивается кадастровый номер и принимается решение о предоставлении земельного участка в порядке, установленном в статье 32 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 11 статьи 30 Земельного Кодекса Российской Федерации предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).

Такие участки предоставляются путем проведения торгов в порядке, предусмотренном в пункте 4 статьи 30 Земельного Кодекса Российской Федерации. При этом предоставление земельного участка без проведения торгов допускается при условии предварительной публикации сообщения о приеме заявлений  о предоставлении земельного участка без проведения  торгов.

В соответствии со статьей 28 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) градостроительная документация для территорий муниципальных образований включает в себя соответствующую документацию о градостроительном планировании развития территорий (в том числе генеральные планы городских и сельских поселений), а также аналогичную документацию о застройке (в том числе проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений).

В материалах дела отсутствует градостроительная документация о застройке спорного земельного участка, разработанная и утвержденная в установленном законом порядке, а также сведения об информировании местного населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.

Таким образом, доводы  ОАО «Трест Мосэ­лектротягстрой» о том, что земельный участок предоставлялся в соответствии с Генеральным планом, поэтому проведения торгов не требовалось, отклоняется апелляционным судом, как основанный на неверном понимании вышеуказанных норм Земельного кодекса.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" введена в действие статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Данная норма вступила в силу с 01.10.2005 (статья 18 указанного Федерального закона) и действовала на дату принятия постановлений от 05.07.2006 № 1958 и от 04.08.2006 № 2383 о предоставлении ФГУП "Трест Мосэлектротягстрой" земельного участка в аренду для проектно-изыскательских работ.

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон N 137-ФЗ) изложен в новой редакции, которая действовала на момент издания распоряжения Департамента от 02.02.2007 № 104 о предоставлении  ОАО «Трест Мосэ­лектротягстрой» земельного участка.

Согласно абзацу 4 пункта 15 статьи 3 данного Закона до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В соответствии с абзацем 5 пункта 15 статьи  3 Закона N 137-ФЗ в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Положения данного абзаца распространяются на правоотношения, возникшие с 1 октября 2005 года (Федеральный закон от  18.12.2006 N 232-ФЗ).

Таким образом, с 01.10.2005 года порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство изменился, и земельные участки для указанных целей предоставляются в собственность или в аренду исключительно на аукционе, минуя процедуру предварительного согласования места размещения объекта.

Как видно из материалов дела, в порядке, установленном статьей 31 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение о предварительном согласовании места размещения объектов, являющееся основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства жилых домов №№ 4, 4а, 5 не принималось.

При этом, правоотношение по предоставлению земельного участка под жилищное строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возникает на основании сложного юридического состава и только комплекс юридических фактов как юридический состав в целом может вызвать определенное юридическое последствие.

Постановление Администрации города Кост­ромы от 15.08.2003 № 3140 не может быть расценено в качестве решения о предоставлении земельного участка для строительства, поскольку согласно его содержанию  земельный участок предоставлен ФГУП «Трест Мосэлектротягстрой» в безвозмездное срочное пользование для проведения проектно-изыскательских работ на строительство домов №№ 4, 4а, 5.

По условиям данного постановления от 15.08.2003 года для проведения проектно-изыскательских работ  предоставляется земельный участок иной площади (4798,27 кв.м.), чем по постановлению от 02.02.2007 года и по условиям договора аренды от 02.04.2007 года (4831,99 кв.м.)

Более того, пунктом 4 указанного постановления №3140 от 15.08.2003 года предусмотрено оформление предоставления земельного участка для строительства жилых домов постановлением администрации города после согласования проектной документации в установленном порядке, согласно пункту 5, постановление № 3140 действовало до 01.06.2004 года.

Указанные обстоятельства установлены судом апелляционной инстанции при разрешении дела А31-1088/2007-17. Данный судебный акт в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязателен для органов государственной власти, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что земельный участок для жилищного строительства 02.02.2007 года мог быть предоставлен ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» в порядке проведения конкурса или аукциона, в соответствии с нормами закона, вступившими в дей­ствие с 01.10.2005 года.

ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» 31 августа 2007 года обратилось в Управление Феде­ральной регистрационной службы по Костромской области для государственной регистрации договора аренды от 02.04.2007 года.

В государственной регистрации решением от 27.09.2007 года (сообщение от 28.09.2007 года) было отказано, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Апелляционный суд, рассмотрев представленные доказательства в их совокупности, признает, что исходя из представленных заявителем ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» документов, отказ в государственной регистрации права является обоснованным, в силу следующего.

В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В силу статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

При этом, согласно статье 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (статья 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое