Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.07.2010 по делу n А31-9009/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

по адресу: город Кострома, улица Галичская, дом 124-б, сроком на 49 лет с 23.07.2003 по 30.06.2052.

Данный договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе по Костромской области 06.02.2007, номер регистрации 44-44-01/040/2007-461. Государственная регистрация дополнительных соглашений также произведена соответственно 07.08.2008 номер регистрации 44-44-01/100/2008-321, 08.09.2008 номер регистрации 44-44-01/100/2008-917 и 09.02.2010 номер регистрации 44-44-01/005/2010-384.

.09.2008 между ООО КБ "Аксонбанк" (залогодержатель) и ООО "Арника" (залогодатель) заключен договор залога, по условиям которого для обеспечения надлежащего исполнения кредитных обязательств ООО "Арника"  перед ООО КБ "Аксонбанк" по договору от 02.09.2008 № 1408-0074 залогодержатель принял, а залогодатель передал в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: нежилое строение (склад), общей площадью 664,3 кв.м., инв.№ 1-12467, лит.Г, расположенное по адресу: город Кострома, улица Галичская, дом 124Б (здание склада, лит.Г), условный номер объекта 44:27:00:00000:1-12467; нежилые помещения общей площадью 1155,5 кв.м., инв.№ 1-12467, лит. Б, расположенные по адресу: город Кострома, улица Галичская, дом 124Б (здание склада, нежилые помещения №№ 1-4, 6), условный номер объекта 44:27:00:00000:1-12467:0000; а также право аренды земельного участка для эксплуатации нежилых помещений общей площадью 11213,8 кв.м., кадастровый номер 44:27:06 03 01:0052, расположенного по адресу: город Кострома, улица Галичская, дом 124Б.

Указанный договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе по Костромской области 08.09.2008, номер регистрации 44-44-01/100/2008-918.

Из представленной в дело кадастровой выписки о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 06.10.2009 № 4427/206/09-1706-С следует, что земельный участок площадью 112130,80 кв.м. с кадастровым номером 44:27:060301:52 местоположением: город Кострома, улица Галичская, дом 124-б обременен правами аренды земли в пользу ООО "Арника" на 49 лет и находится под ипотекой.

30.01.2008 истец обратился в Департамент с заявлением о включении его в договор от 23.06.2003 в качестве равноправной стороны и выделении земельного участка (доли в земельном участке) пропорционально площади имеющегося у него в собственности нежилого помещения.

В ответ на обращение истца о предоставлении доли из земельного участка, расположенного по адресу: город Кострома, улица Галичская, дом 124б, Департамент письмом от 05.05.2008 № 3131/з сообщил, что указанный участок предоставлен в аренду другому собственнику нежилых строений на данном земельном участке; для рассмотрения вопроса по существу ООО "Лебедь" предложено заключить с арендатором этого земельного участка соглашение об определении долей в праве землепользования.

В ответ на обращение истца о заключении соглашения об определении долей в землепользовании ООО "Арника"  письмом без даты и номера сообщил ООО "Лебедь" об отсутствии у него как арендатора таких полномочий, указав, что вопросы выделения земельного участка и заключения договора аренды находятся в компетенции Департамента (как уполномоченного собственником лица); а также указал, что вопрос изъятия части земельного участка может быть решен только после определения порядка и сроков возмещения затрат, понесенных ООО "Арника", связанных с произведенным улучшением земельного участка.

05.05.2009 истец обратился к ООО "Арника" с просьбой оформить земельные отношения, изменив совместно с КУГЗМИ администрации города Костромы заключенный с ООО  "Арника" договор аренды земельного участка и обеспечив множественность лиц договора аренды на стороне арендатора.

Письмом от 25.05.2009 № 3199, адресованным ООО "Лебедь", Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы сообщил, что на основании закона Костромской области от 15.08.2006 № 62-4-ЗКО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы» с 23.09.2006 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, к числу которых относится спорный земельный участок, на территории города Костромы осуществляются исполнительным органом государственной власти Костромской области, в связи с чем истцу по данному вопросу было рекомендовано обратиться в Департамент.

Письмом от 11.11.2009 № 2940 Департамент направил в адрес ООО  "Арника" проект дополнительного соглашения от 01.10.2009 о внесении изменений в договор аренды земли от 23.07.2003 и предложил подписать его в течение 1 месяца со дня его получения.

Письмом от 19.01.2010 № 334 Департаментом в адрес ООО "Арника"  направлено уведомление о расторжении договора аренды земли от 23.07.2003 в случае недостижения взаимопонимания при согласовании проекта дополнительного соглашения от 01.10.2009 к договору аренды от 23.07.2003, которое со стороны ООО "Арника" также было оставлено без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Костромской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей заявителя, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за  исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, договором или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица –собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные в статье 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», применительно к настоящей правовой ситуации если собственники здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение данного земельного участка только (исключительно) в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то даже в таких случаях понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (часть 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обязательны для арбитражных судов в Российской Федерации.

В частях 1 и 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено право, а не обязанность собственников здания (помещений в нем), находящегося на неделимом земельном участке, на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из содержания указанных норм следует, что принадлежащее собственникам нежилых помещений в одном здании право заключения договора аренды с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, характеризуется отсутствием какого-либо ограничения свободы заключения договора.

В рассматриваемом случае ООО "Лебедь" и ООО "Арника" являются собственниками нежилых помещений в одном здании, расположенном на неделимом земельном участке с кадастровым номером 44:27:06 03 01:0052,, однако в материалах дела отсутствуют доказательства их совместного обращения в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на данный земельный участок; равно как доказательства наличия согласия ООО "Арника" на вступление в договор аренды ООО "Лебедь", тогда как и сам договор аренды земли от 23.07.2003 условия о потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом арбитражный апелляционный суд исходит из того, что оценка договора аренды земли от 23.07.2003 на предмет его действительности уже была дана арбитражным судом.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 23.07.2004 по делу № А31-225/12 в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Кострома к ООО "Арника" об изменении условий договора аренды от 23.07.2003 № 2.2456.1 отказано.

Доказательств обжалования решения Арбитражного суда Костромской области от 23.07.2004 по делу № А31-225/12 в установленном порядке материалы дела не содержат.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 23.05.2007 по делу № А31-1804/2006-10 в удовлетворении исковых требований ООО "Лебедь" к ООО "Арника" о признании договора аренды от 23.07.2003 № 2.2456.1 недействительным отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.08.2007 решение Арбитражного суда Костромской области от 23.05.2007 по делу № А31-1804/2006-10 оставлено без изменения, а жалоба ООО "Лебедь" –без удовлетворения.

При наличии указания в резолютивной части решения от 19.03.2010  на долю, принадлежащую истцу пропорционально принадлежащей ему площади нежилых помещений, судом первой инстанции не определены иные условия дополнительного соглашения, предметом которого является включение ООО "Лебедь" в число арендаторов спорного земельного участка на условиях множественности лиц на стороне арендатора, что ставит под сомнение исполнимость вынесенного по делу решения.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при отсутствии установленной законом обязанности понуждение ответчиков к внесению изменений в договор аренды в виде заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора недопустимо.

Исковые требования были удовлетворены судом первой инстанции неправомерно.

Апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции об удовлетворении иска является необоснованным и подлежит отмене в силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В удовлетворении исковых требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата госпошлины по делу и  расходы по госпошлине по апелляционной жалобе  возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269,, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 19.03.2010 по делу № А31-9009/2009 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества  с ограниченной ответственностью "Лебедь"  в пользу общества с ограниченной ответственностью "Арника"  2 000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                   

О.П. Кобелева

Судьи             

Д.Ю. Бармин

О.А. Гуреева