Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.07.2010 по делу n А82-19056/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А82-19056/2009

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

12 июля 2010 года

Дело № А82-19056/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судейЛысовой Т.В., Перминовой Г.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермошиной С.Г.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации городского округа город Рыбинск

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 07.05.2010  по делу                     №  А82-19056/2009, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Люжен»

к администрации городского округа город Рыбинск, Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области

третье лицо: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Ярославского отделения № 6625

о признании недействительным отказа,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Люжен» (далее –заявитель, Общество, ООО «Люжен») обратилось с заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к администрация городского округа город Рыбинск (далее –ответчик, Администрация), Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее –ответчик, Департаменту недвижимости), уточнив требования в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными отказа Департамента недвижимости, выраженного в письме от 24.09.2009 № 41-04/02-4610, и отказа Администрации, выраженного в письме от 13.11.2009 № 11/23-3939, в реализации преимущественного права на приобретение в собственность помещения магазина площадью 251,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Рыбинск, ул. Корнева, д. 62, возложении на  Администрацию обязанности  принять решение об условиях приватизации данного помещения, возложении на Департамент недвижимости обязанности обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного помещения и направить ООО «Люжен» проект договора купли-продажи помещения магазина площадью 251,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Рыбинск, ул. Корнева, д. 62 (далее –помещение магазина).

К участию в деле  качестве третьего лица привлечен Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Ярославского отделения № 6625 (далее –третье лицо, банк, Сбербанк России, АК СБ РФ).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.05.2010 заявленные требования частично удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой указывает на то, что выводы арбитражного суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы права, что выразилось в ошибочном истолковании статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ),части 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), необоснованном применении статей 168, 345 ГК РФ, неприменении статьи 217 ГК РФ, части 1 статьи 2 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее –Закон об ипотеке), пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее –Закон о регистрации), пункта 3 статьи 1, пункта 3 статьи 2, пункта 3 статьи 4, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее –Закон о приватизации).

ООО «Люжен» в отзыве на апелляционную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу –без удовлетворения, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Департамент недвижимости и Сбербанк России отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Ответчики и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  01.07.2006 между Департаментом недвижимости и ООО «Люжен» заключен договор аренды № 1850 недвижимого имущества, в соответствии с  которым Общество приняло во временное пользование помещение площадью 251,8 кв. м, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, Корнева ул., д. 62. Срок действия договора с 01.07.2006 по 29.06.2007. В настоящее время данный договор считается заключенным на неопределенный срок (т . 1 л. д. 19-24).

.09.2009 ООО «Люжен» обратилось в Департамент недвижимости с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещение (т. 1 л. д. 53).

24.09.2009 Департамент недвижимости письмом № 41-04/02-4610 отказал заявителю в реализации преимущественного права в связи с тем, что арендованное имущество по договору залога (ипотеки) передано АК СБ РФ в залог, предметом которого обеспечивается исполнение обязательств городского округа город Рыбинск, возникших на основании кредитного договора со сроком окончательного погашения выданного кредита 14.12.2010. С момента заключения договора залога (ипотеки) заложенное имущество обременено и не может быть отчуждено (т. 1 л. д. 54).

.10.2009 Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в Администрацию (т. 1 л. д. 71).

.11.2009 Администрация направила в адрес ООО «Люжен» письмо № 11/23-3939, в котором также отказала Обществу в реализации преимущественного права в связи с тем, что испрашиваемое заявителем недвижимое имущество передано по договору залога (ипотеки) Сбербанку России. В соответствии с Законом об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя. Руководствуясь данной нормой права, Администрация обратилась в банк с просьбой дать согласие на продажу недвижимого имущества, арендаторы которого имеют преимущественное право на выкуп данного имущества, однако ответа не получила. Ранее проводимые Администрацией переговоры с АК СБ РФ по замене переданных в залог объектов недвижимости не привели к положительным результатам (т. 1 л. д. 71 72).

Не согласившись с данными отказами, ООО «Люжен» обжаловало их в арбитражный суд.

Суд первой инстанции посчитав, что залог не является ограничением для отчуждения Обществу арендуемого им помещения магазина, а также, что договор ипотеки спорного объекта недвижимости заключен в нарушение статьи 6 Закона об ипотеке, признал отказ Администрации в реализации преимущественного права ООО «Люжен» на приобретение в собственность помещения магазина недействительным и возложил на ответчика обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости этого объекта  и принять решение об условиях его приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорного помещения, предусмотрев преимущественное право заявителя на приобретение арендуемого имущества.  В отношении письма Департамента недвижимости от 24.09.2009                           № 41-04/02-4610 арбитражный суд, сделав вывод о том, что оно не содержит властного волеизъявления уполномоченного органа и не может нарушать права и законные интересы ООО «Люжен», отказал в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции полагает, что решение арбитражного суда подлежит отмене в части исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 3 статьи 1 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным законом, регулируются Законом о приватизации.

В силу пункта 1 статьи 4 Закона о приватизации законодательство Российской Федерации о приватизации состоит из настоящего Федерального закона и принимаемых в соответствии с ним других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Из пункта 2 статьи 3 ГК РФ следует, что гражданское законодательство состоит из данного кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Таким образом, отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, регулируются Законом о приватизации,  ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.

В соответствии со статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:  арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 1 статьи 4 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3). В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает