Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.07.2010 по делу n А28-16757/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Омутнинск, дом 21 по ул. 30 лет Победы, в котором находится нежилое помещение (магазин) общей площадью 218,8 кв.м., а Предприниматель обязался оплачивать свою долю затрат по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома на условиях договора (т.1 л.д. 13). Указанный договор подписан Предпринимателем от имени собственника нежилого помещения на основании договора аренды № 122 от 01.12.2003.

Полагая, что Предприниматель является лицом, обязанным нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома наравне с иными собственниками помещений в жилом доме, Общество обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Кировской области.

Руководствуясь положениями статей 36, 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 210, 249, 309, 310, 421, 425, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования, при этом пришел к выводу о том, что на ответчика договором от 02.10.2006 № 123 возложены обязанности оплачивать услуги истца по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме.

Апелляционная инстанция согласна с данным выводом суда первой инстанции и считает, что апелляционная жалоба Предпринимателя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как правильно отметил суд первой инстанции, в силу требований статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.

В рассматриваемом случае суд установил, что ответчик не является собственником помещений, расположенных в многоквартирном доме, владеет помещениями на праве аренды. Факт пользования нежилыми помещениями, а также факт заключения договоров аренды ответчиком не оспаривается.

Вопросы участия владельца помещений в расходах по содержанию общего имущества дома могут быть урегулированы при заключении договора, на основании которого собственник передает объект во временное владение и пользование.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Представленные в материалы дела договоры аренды № 122 и № 114 н/с содержат условие о том, что арендатор (ответчик) обязан заключить договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, осуществлять полный комплекс мероприятий по содержанию имущества и инженерно-технических коммуникаций, а также по благоустройству окружающей здание территории, принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания (пункты 2.2, 2.2.5 упомянутых договоров).

Кроме того, обязанность ответчика оплачивать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома предусмотрена договором на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома от 02.10.2006 № 123 (далее –договор от 02.10.2006 № 123). В материалах дела не имеется доказательств того, что данный договор был расторгнут либо признан недействительной сделкой в установленном законом порядке.

Из текста данного договора не следует, что он заключен на основании или во исполнение договора аренды от 01.12.2003 № 122, следовательно, договор от 02.10.2006 № 123 является самостоятельной сделкой.

Таким образом, довод Предпринимателя о том, что данный договор следует считать незаключенным, поскольку он является производным от незаключенного (незарегистрированного в установленном законом порядке) договора аренды от 01.02.2003 № 122, подлежит отклонению.

В договоре от 02.10.2006 № 123 указано, что Предприниматель действует от имени собственника нежилого помещения на основании договора аренды № 122 от 01.12.2003, однако документов, подтверждающих полномочия Предпринимателя действовать от имени собственника нежилых помещений при подписании указанного договора в материалах дела не содержится.

Вместе с тем, в материалах дела имеются письма Администрации муниципального образования Восточное городское поселение Омутнинского района Кировской области от 11.03.2010 № 196 (т. 2 л.д. 120), Администрации муниципального образования Омутнинский муниципальный район Кировской области от 15.03.2010 № 524-06-14 (т.2 л.д. 127), Администрации муниципального образования Омутнинское городское поселение Омутнинского района Кировской области от 19.03.2010 б/н (т.3 л.д. 5), из которых следует, что ни одно из названных муниципальных образований не являлось стороной по договору на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома от 02.10.2006 № 123, а Предприниматель не был наделен полномочиями на заключение упомянутого договора от имени перечисленных муниципальных образований.

По правилам статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Поскольку ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих наличие у него полномочий при заключении договора от 02.10.2006 № 123 действовать от имени собственника помещений, а также доказательств, подтверждающих последующее одобрение собственником заключения указанной сделки, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Предприниматель является лицом, от имени и в интересах которого заключен договор от 02.10.2006 № 123.

Апелляционная инстанция отклоняет довод Предпринимателя о том, что действие договора от 02.10.2006 № 123 прекратилось 08.11.2007 –с момента заключения договора с Обществом, как с управляющей организацией многоквартирного дома.

Договор от 02.10.2006 № 123 является самостоятельной сделкой, заключенной истцом и ответчиком на срок с 01.10.2006 по 31.12.2007 и содержащей условие о продлении договора на тот же срок и на тех же условиях при отсутствии письменного заявления за сорок дней одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия. Доказательств расторжения данного договора в материалы дела не представлено.

Ссылка апелляционной жалобы Предпринимателя на то, что у Общества не было полномочий на заключение договора от 02.10.2006 № 123, опровергается материалами дела.

Судом установлено, что администрацией муниципального образования «Омутнинское городское поселение» на основании договора от 02.10.2006 по управлению жилищным фондом города Омутнинска Обществу с 02.10.2006 были переданы полномочия по управлению муниципальным жилым фондом Омутнинского городского поселения, в том числе многоквартирными домами до момента выбора собственниками жилых помещений способа управления жилищным фондом и управляющей компании. Доказательств того, что данный договор был признан недействительным, в материалы дела не представлено.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств того, что в период с 02.10.2006 по 08.11.2007 (момент заключения договора с Обществом, как с управляющей организацией многоквартирного дома) услуги по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома оказывала какая-либо другая организация, равно как и доказательств того, что на указанный период общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме был выбран способ управления многоквартирным домом по правилам статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает доводы апелляционной жалобы ответчика несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, а вывод суда первой инстанции о том, что на ответчика договором от 02.10.2006 № 123 возложены обязанности по оплате услуг истца по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, законным и обоснованным.

Вместе с тем, апелляционный суд считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что обязанность ответчика оплатить по договору оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме подтверждается материалами дела исходя из владения простым товариществом нежилыми помещениями площадью 121,1 кв.м.

Как видно из материалов дела, суду были представлены несколько экземпляров договора аренды № 122 от 01.12.2003, в которых указана разная площадь переданных ответчику в аренду нежилых помещений. При этом ответчиком представлен договор, где предметом договора является помещение площадью 218,8 кв.м. (т.1 л.д. 48-51), а истцом –договор и дополнительное соглашение к нему, согласно которым предметом договора является помещение площадью 201,9 кв.м. (т.1 л.д. 52-55).

Кроме того, истцом в материалы дела представлен договор аренды нежилых помещений от 01.11.2004 № 114/нс и дополнительное соглашение к нему от 30.04.2009 (т.1 л.д. 56-59), согласно которым предметом договора является помещение площадью 12.2 кв.м. Все перечисленные документы подписаны обеими сторонами.

В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поскольку спорящими сторонами представлены договоры аренды № 122 от 01.12.2003, в которых указана разная площадь, а из Омутнинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области поступил договор № 122 аренды нежилого помещения от 11.12.2003 в иной редакции (площадь передаваемых помещений –,7 кв.м.),  суд апелляционной инстанции оценивает договоры аренды нежилого помещения № 122 приходит к выводу, что ответчик на основании договора аренды № 122 от 11.12.2003, прошедшего государственную регистрацию, в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2009, занимает нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Омутнинск, ул. 30 лет Победы, 21  общей площадью 201,9 кв.м.

Также ответчик на основании договора аренды № 114/нс от 01.11.2004, в редакции дополнительного соглашения от 30.04.2009, занимает нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Омутнинск, ул. 30 лет Победы, 21  общей площадью 12,2 кв.м.

Факт пользования спорными помещениями ответчиком не оспаривается.

Таким образом, общая площадь занимаемых ответчиком нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Омутнинск, ул. 30 лет Победы, 21 составляет 214,1 кв.м.

Поскольку в договоре на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома от 02.10.2006 № 123 отсутствует согласованное сторонами условие о цене оказываемых истцом услуг, суд обоснованно принял во внимание расчет истца на основании тарифа, утвержденного в размере 12 рублей 78 копеек протоколом от 18.12.2008 № 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного размер платы за оказанные услуги по договору на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома от 02.10.2006 № 123 будет рассчитываться исходя из пользования ответчиком помещениями площадью 214,1 кв.м. с применением тарифа 12 рублей 78 копеек и составит 2736 рублей 20 копеек в месяц. Следовательно, задолженность ответчика за период с мая по октябрь 2009 составляет 16 417 рублей 20 копеек.

Согласно статьям 329-330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 4.2 договора на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома от 02.10.2006 № 123 стороны предусмотрели ответственность ответчика за нарушение сроков и порядка оплаты в виде уплаты пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

В уточненной апелляционной жалобе с учетом частичного отказа от иска истец представил расчет неустойки в размере 833 рубля 59 копеек.

Апелляционный суд, проверив расчет истца, находит его ошибочным и считает, что подлежит взысканию неустойка в размере 798 рублей 54 копейки за период с 10.06.2009 по 25.01.2010.

При таких обстоятельствах уточненная апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению, а решение суда в части отказа во взыскании 7 131 рубля 30 копеек долга, 327 рублей 04 копеек пени, 47 рублей 82 копеек расходов по уплате госпошлины, отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по делу и по апелляционной жалобе относятся на стороны пропорционально удовлетворённым и отказанным требованиям.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» от иска в части взыскания 360 рублей 36 копеек долга и 18 рублей 31 копейки пени.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Решение Арбитражного суда Кировской области от 31.03.2010 по делу № А28-16757/2009 в части отказа во взыскании 7131 рубля 30 копеек долга, 423 рублей 18 копеек пени и 47 рублей 82 копеек расходов по уплате госпошлины отменить, приняв новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Прозорова Виктора Васильевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» 16 417 рублей 20 копеек долга, 798