Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 по делу n А82-11940/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.12.2009 серии 76-АБ № 051376.

30.09.2009 между ООО фирма "Инкомпроект" (арендодатель) и ИП Буровой Е.Г.  (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель  обязался сдать, а арендатор принять в арендное пользование помещение второго этажа здания, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Максима Горького, дом 10, общей площадью 2 562 кв.м. для использования под торговую точку на срок 11 месяцев с возможностью пролонгации на следующие 11 месяцев.

Основной договор субаренды сторонами заключен не был.

Полагая, что предварительный договор является незаключенным ввиду отсутствия в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, на момент подписания предварительного договора торговый центр и торговые помещения не существовали в натуре, ООО "Катэн" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании предварительного договора незаключенным, и взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 4 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пунктов 5 и 6 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То обстоятельство, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным либо незаключенным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения.

Предметом предварительного договора  является обязательство сторон в последующем заключить основной договор субаренды  на условиях, согласованных в предварительном договоре  и в предусмотренный им срок. Предметом исковых требований является признание предварительного договора незаключенным.

Доводы заявителя о недействительности предварительного договора ввиду отсутствия регистрации собственности на нежилые помещения на момент заключения договора не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, поэтому в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса не могут быть заявлены суду апелляционной инстанции.

Ссылка заявителя на незаключенность предварительного договора не может быть признана обоснованной. Доводы об отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в субаренду, материалами дела не подтверждаются: в приложении № 1 к предварительному договору содержится поэтажный план, на котором чертой обозначено помещение магазина бытовой техники; пункты 1.1, 3.2.1 предварительного договора позволяют установить площадь передаваемого помещения – 562 кв.м. Кроме того, пунктом 1.8 предварительного договора установлено, что общая площадь арендуемых помещений подлежит уточнению сторонами на основании полученной арендатором экспликации и поэтажного плана, выданных БТИ города Рыбинска. Впоследствии договор аренды от 30.09.2009 между ООО фирма "Инкомпроект"  и ИП Буровой Е.Г. был заключен в отношении помещения общей площадью 2 562 кв.м., расположенного на втором этаже Торгового центра.

Оценив представленные доказательства, предварительный договор и приложения к нему, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что данный договор содержит все существенные условия, в связи с чем является заключенным.

Также суд апелляционной инстанции не может согласиться с мнением заявителя в отношении невозможности применения положения о задатке к заключенному предварительному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что основной договор потенциальными партнерами не заключен. Предварительный договор содержит условие о том, что в случае уклонения субарендатора от добровольного заключения краткосрочного  и долгосрочного договора субаренды, уплаченный задаток субарендатору не возвращается и остается у арендатора в виде штрафа. Отказом субарендатора от заключения долгосрочного договора субаренды признается отказ субарендатора от подписания долгосрочного договора субаренды после получения предложения от арендатора в течение 20 календарных дней с момента получения предложения субарендатором (пункт 4.2 предварительного договора).

Судом первой инстанции были исследованы обстоятельства соблюдения сторонами согласованных в договоре условий, в том числе о том, кто несет ответственность за неисполнение обязательств, указанных в предварительном договоре и установлен факт уклонения истца от заключения основного договора.

Вывод суда о наличии оснований для удержания арендатором суммы задатка соответствует условиям предварительного договора и требованиям действующего законодательства.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований, признав его ответственным за неисполнение обязательств по предварительному договору, что привело к незаключению основного договора. Оснований для отмены судебного акта по указанным заявителем жалобы доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.03.2010 по делу №А82-11940/2009-45 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Катэн"  -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                              

О.П. Кобелева

Судьи             

Т.М. Дьяконова

В.Г. Сандалов