Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 по делу n А82-16361/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

13 мая 2010 года                                                                   Дело № А82-16361/2009-32

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2010 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Гуреевой О.А., Кобелевой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Красноперовой С.В.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от ответчика – Огнева Е.А. по доверенности от 17.08.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рекламное агентство «Параллакс»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от  11.02.2010 по делу № А82-16361/2009-32, принятое судом в составе судьи Еремычевой И.И.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии              г. Ярославля

к обществу с ограниченной ответственностью «Рекламное агентство «Параллакс»

о взыскании 95 063 рублей 14 копеек,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее – истец, Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью «Рекламное агентство «Параллакс», (далее – ответчик, Общество, заявитель жалобы) о взыскании 88 398 рублей 51 копейки задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.06.2003 №10118-Г за период с 01.04.2009 по 08.07.2009 и 6664 рублей 63 копеек пени за период с 10.02.2006 по 08.07.2009.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.02.2010 исковые требования Комитета удовлетворены. С Общества взыскано в пользу Комитета 88 398 рублей 51 копейка задолженности по арендной плате, 3500 рублей пени, в доход федерального бюджета 2501 рубль 26 копеек государственной пошлины.

Общество с принятым судебным актом не согласно, считает его незаконным и необоснованным, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда по настоящему делу отменить, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности отказать.

Ответчик в жалобе не согласен с выводом суда о том, что арендные отношения сложились между сторонами только на основании дополнительного соглашения от 01.12.2004 № 3. По мнению Общества, арендные отношения между Комитетом и Обществом не были оформлены надлежащим образом, поскольку договор аренды признан судом незаключенным, следовательно, все последующие соглашения к нему, в том числе дополнительное соглашение от 01.12.2004 № 3, также являются ничтожными.

Кроме того, заявитель жалобы считает, что арендуемое помещение не является муниципальной собственностью, а в силу Жилищного кодекса является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома, для сдачи его в аренду требовалось согласие собственников жилых помещений.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу считает, что выводы суда сделаны с учетом полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств.

В судебном заседании 05.05.2010 представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 00 минут 06.05.2010.

Лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (пункт 3 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

После перерыва в судебном заседании стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 19.06.2003 № 10118-Г (далее – Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 175,40 кв.м., расположенное по адресу: город Ярославль, ул. Свободы, д.99 для использования под офис (л.д. 11-13).

Согласно пункту 7.1 срок Договора устанавливается с 28.09.2003 по 31.12.2008.

По акту приема-передачи от 28.09.2003 недвижимое имущество, являющееся предметом Договора было передано арендатору (л.д. 14).

Дополнительным соглашением от 28.11.2003 внесены изменения в пункт 1.1 Договора, касающиеся предмета аренды и размера арендной платы, а именно: арендодатель сдает в аренду нежилое помещение общей площадью 326,60 кв.м. (в т.ч. подвал 143 кв.м.); за аренду помещения начисляется арендная плата в сумме 175 613 рублей 40 копеек с учетом НДС или 14 634 рубля 45 копеек с учетом НДС в месяц (л.д. 15).

13.11.2003 сторонами был составлен акт приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 16).

01.12.2004 года между сторонами Договора было подписано дополнительное соглашение №3 (л.д. 18-19).

Данным дополнительным соглашением определено, что арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 143 кв.м. (в т.ч. подвал 143 кв.м.), расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д.99, для использования под склад. С 01.12.2004 арендная плата составляет 145 791 рубль 36 копеек с учетом НДС в год или 12 139 рублей 28 копеек с учетом НДС в месяц. Срок Договора установлен сторонами с 28.09.2003 по 26.09.2004. В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.

В дополнительном соглашении от 01.12.2004 № 3 также предусмотрено, что в случае невыполнения предписаний арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере 0,3% за каждый день невыполнения предписания арендодателя.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.12.2004 года встроенные нежилые помещения подвала №№ 8-20 общей площадью 143 кв.м. были переданы арендатору (л.д. 20).

08.07.2009 года сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 19.06.2003 № 10118-Г, нежилые помещения подвала №№ 8-20 общей площадью 143 кв.м переданы от арендатора арендодателю по акту приема-передачи от 08.07.2009 (л.д. 23-24).

Письмом от 18.08.2009 № 5402 истец уведомил ответчика о том, что по состоянию на 17.08.2009 за ним осталась задолженность по арендной плате в размере 88 398 рублей 51 копейка, по пени 6664 рубля 63 копейки и потребовал погасить образовавшуюся задолженность в срок до 04.09.2009 (л.д. 25). Ответчик оставил письмо истца без ответа и удовлетворения.

Наличие на стороне ответчика задолженности по внесению арендных платежей и уплате пени послужило основанием для обращения Комитета в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 432 (пункт 1), 433 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекса) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53, к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила, установленные пунктом  2 статьи 651 Кодекса.

Поскольку срок действия договора аренды от 19.06.2003 № 10118-Г составляет более одного года, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и по причине отсутствия таковой обоснованно признан судом незаключенным.

Вместе с тем, оценив по правилам статьи 431 Кодекса условия дополнительного соглашения от 01.12.2004 № 3 суд установил, что данное соглашение в соответствии со статьями 432, 606, 607, 650 Кодекса содержит все существенные условия договора аренды, поскольку заключено в письменной форме, содержит данные о предмете договора, подписано сторонами, заключено менее чем на год, следовательно, не требует государственной регистрации.

На основании статьи 153 Кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку дополнительное соглашение от 01.12.2004 № 3 имеет все признаки договора аренды и к нему составлен акт приема-передачи помещения, его следует рассматривать как самостоятельную сделку, направленную на установление прав и обязанностей сторон.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендные отношения сторон сложились после подписания дополнительного соглашения от 01.12.2004 № 3.

В этой связи доводы апелляционной жалобы о том, что арендные отношения сторон не были оформлены надлежащим образом, а дополнительное соглашение от 01.12.2004 № 3 ничтожно, поскольку является неотъемлемой частью незаключенного договора аренды от 19.06.2003 № 10118-Г, признаются апелляционным судом несостоятельными и подлежат отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Факт пользования имуществом подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Доказательств внесения арендных платежей в полном объеме ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил.

Установив на стороне ответчика наличие задолженности по арендной плате, арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании 88 398 рублей 51 копейки долга.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статьи 330-331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать пени за просрочку платежа в размере 0,3% годовой арендной платы возникло у истца на основании пункта 6 дополнительного соглашения от 01.12.2004 № 3.

Суд первой инстанции, установив нарушение ответчиком сроков по внесению арендных платежей, признал исковые требования о взыскании неустойки обоснованными, и применив положения статьи 333 Кодекса, взыскал с ответчика пени в размере 3500 рублей.

Заявитель жалобы не оспаривая факт пользования помещением, считает, что арендуемое помещение не является муниципальной собственностью, а в силу Жилищного кодекса является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного жилого дома, для сдачи его в аренду требовалось согласие собственников жилых помещений.

В силу статьи 608 Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является государственная регистрация. Вместе с тем в статье 6 названного Закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными