Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.03.2008 по делу n А28-9834/07-299/17. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

П   Второй арбитражный апелляционный суд

610017, г.Киров, ул.Молодой Гвардии,49

www.2aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного суда апелляционной инстанции

«27» марта 2008                                                                   Дело № А28-9834/07-299/17

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                                 Т.Е. Пуртовой

судей                                                                 Т.М. Дьяконовой, О.П. Кобелевой

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии в заседании:

от истца –  Плашница Г.В., Шиляева В.Г.

от ответчика –  Коновалова С.К.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Индивидуального предпринимателя Коноваловой Светланы Константиновны

на решение Арбитражного суда Кировской области от 25.01.2008 по делу А28-9834/07-299/17, принятое судом в составе судьи Е.Л.Пономаревой

по иску Товарищества собственников жилья «Антей»

к Индивидуальному предпринимателю  Коноваловой Светлане Константиновне

о взыскании, с учетом уточнения, 203.602руб.82коп.

и встречному иску Индивидуального предпринимателя Коноваловой Светланы Константиновны

к Товариществу собственников жилья «Антей»

о взыскании 30.608руб.91коп.

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Кировской области обратилось Товарищество собственников жилья «Антей» (далее ТСЖ «Антей», ТСЖ, истец) к Индивидуальному предпринимателю  Коноваловой Светлане Константиновне (далее Коновалова С.К., предприниматель, ответчик) с иском, с учетом неоднократного уточнения от 03.12.2007 (т.1 л.д.145-146), от 21.01.2008 (т.2 л.д.24-25), от 25.01.2008 (т.2 л.д.67-68), о взыскании 195.300руб.72коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения № 3 от 01.04.2006, 8.302руб.10коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.08.2007 по 21.01.2008 и возмещении 15.500 рублей расходов на оплату услуг представителя.

Исковые требования заявлены на основании статей 307,438,614,622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № 3 от 01.04.2006.

Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на отсутствие задолженности и прекращении договора аренды с 01.08.2007.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 03.12.2007 (т.1 л.д.150) на основании пункта 2 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят к рассмотрению встречный иск Индивидуального предпринимателя  Коноваловой Светланы Константиновны к Товариществу собственников жилья «Антей», с учетом уточнения от 18.01.2008 (т.2 л.д.50-51), о  взыскании 30.608руб.91коп. неосновательного обогащения,  в том числе 27514руб.53коп. излишне уплаченной арендной платы и 11.000 рублей расходов по электрической энергии,   3.094руб.38коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Встречное исковое заявление заявлено на основании статей 395,1102,1103,1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что условие договора, предусматривающее возможность изменения арендной платы один раз в полгода является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как несоответствующее закону (п.3 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому размер арендной платы должен был оставаться неизменным за весь период арендных отношений с 01.04.2006 по 01.08.2007 и арендная плата должна быть начислена в сумме 317.968 рублей, ответчик перечислил 334.482руб.53коп., кроме того, ответчик оплатил за истца сумму потребленной электроэнергии в размере 11.000 рублей, в связи с чем сумма переплаты составила 27.514руб.53коп., которую истец обязан был возвратить ответчику как сумму излишне уплаченной арендной платы.

Истец со встречными исковыми требованиями не согласен, считает их необоснованными, поскольку размер арендной платы после заключения договора дважды повышался.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 25 января 2008 требования сторон друг к другу удовлетворены частично, в результате  зачета 11.000 рублей в счет  долга по арендной плате с Коноваловой С.К. в пользу ТСЖ взыскано 23.129руб.57коп. долга и 1.199руб.69коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 24.329руб.26коп., а также 2.689руб.25коп. судебных расходов, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что актом приёма помещения от 31.07.2007, составленным истцом с участием незаинтересованного лица, зафиксирован факт освобождения помещения ответчиком, соглашения о прекращении договорных отношений сторонами не было заключено, в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, в связи с чем истец вправе начислять арендную плату после сдачи помещения ответчиком и правомерно начисляет ее до 17.10.2007, то есть до момента заключения нового договора аренды с другим арендатором на это же помещение; условие, установленное в пункте 4.2 (первый абзац) договора о праве арендодателя изменять арендную плату не чаще 1 раза в полугодие, противоречит пункту 3  статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожным, что не влечёт недействительности прочих условий договора в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Коновалова С.К. обратилась с апелляционной жалобой, в которой  просит изменить решение Арбитражного суда Кировской области от 25.01.2008 в части срока окончания договора аренды и пересчитать сумму задолженности по арендной плате. Оспаривая судебный акт, заявитель жалобы считает, что судом неполно выяснены обстоятельства дела и неверно определен срок окончания договорных отношений - 17.10.2007, поскольку прекращение договорных отношений произошло 01.08.2007 путем совершения конклюдентных действий в порядке пункта 3  статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя жалобы, договор аренды считается действующим до настоящего времени, так как сторонами не заключено соглашении о расторжении договора, не составлен двусторонний акт приема-передачи помещения.

ТСЖ «Антей» в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя жалобы не согласно, при этом просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении его исковых требований в полном объеме как незаконное и необоснованное и принять новый судебный акт. По мнению истца, он изменил размер арендной платы после заключения договора аренды один раз, с 01.04.2007, что соответствует требованиям пункта 3  статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается по имеющимся в деле документам.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 25.01.2008 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, возражений на нее и заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и считает, что принятое по делу решение является законным и обоснованным.

Как следует из материалов дела,  01.04.2006 между ТСЖ «Антей» (арендодатель) и Коноваловой С.К. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 3, в соответствии с которым истец предоставил ответчику помещения в цокольном этаже дома № 3 по ул. К.Либкнехта г. Кирова, площадью 116,9 кв.м, а ответчик обязался в срок до 10 числа текущего месяца оплачивать арендную плату в размере 19.873 рублей (исходя из стоимости 1 кв.м-170 рублей). По акту приема-передачи от 01.04.2006 помещение передано ответчику в аренду.

Срок аренды определен сторонами в договоре с 01.04.2006 по 01.02.2007.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 6.3 договора установлено, что если за 2 месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон в письменном виде не заявит о желании расторгнуть его, то настоящий договор считается продленным на тот же срок (то есть на  11 месяцев) на тех же условиях договора, что не противоречит пункту 2 статьи 621 ГК РФ.

Сторонами не оспаривается, что после окончания срока  действия договора ответчик продолжал пользоваться имуществом, являющимся предметом вышеназванного договора при отсутствии возражений со стороны истца.

При таких обстоятельствах договор аренды № 3 от  01.04.2006 является продленным на тех же условиях на 11 месяцев (то есть по декабрь 2007 года)

30.05.2007 истец направил ответчику уведомление за № 35 о расторжении договора аренды в связи с существенным и неоднократным нарушением ответчиком условий договора аренды в части неисполнения обязанностей по внесению арендной платы своевременно и в полном объеме, а также в результате проведения незаконного изменения электрической сети без согласия арендодателя.

Телеграммой от 26.07.2007 ответчик заявил истцу о расторжении договора и попросил обеспечить явку представителей для сдачи помещения. Актом приёма помещения от 31.07.2007, составленным истцом с участием незаинтересованного лица, зафиксирован факт освобождения помещения ответчиком. При этом отражено, что ответчик подписывать акт приемки отказалась, ключи от входных дверей не оставила, помещение не закрыла.

Посчитав, что ответчик неполностью исполнил обязательства по договору, ТСЖ обратилось в суд о взыскании с ответчика  задолженности по арендной плате в сумме 195.300руб.72коп. из расчета 40.915 рублей  в месяц за период с 01.08.2007 по 17.10.2007 и 8.302руб.10коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Возражая против иска, ответчик заявил о прекращении договора аренды с 01.08.2007, об отсутствии задолженности за спорный период, вместе с тем, в период срока действия договора им была произведена излишняя уплата истцу арендных платежей в сумме 27.514руб.53коп., поскольку условие, установленное в пункте 4.2 (первый абзац) договора о праве арендодателя изменять арендную плату не чаще 1 раза в полугодие, противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, также ответчиком произведена оплата за истца по электроэнергии в сумме 11.000 рублей.

В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В пункте 6.9. договора стороны установили, что одностороннее расторжение договора не допускается.

Договором аренды от 01.04.2006 предусмотрен порядок досрочного расторжения договора сторонами и возврата арендуемого имущества по акту (пункты 6.4). Пунктом 5 договора установлено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия допускаются только по соглашению сторон.

Доказательств досрочного расторжения договора аренды по соглашению сторон либо в судебном порядке и возврата предмета аренды по акту приема-передачи ответчик в материалы дела не представил.

Данный порядок арендатором соблюден не был, поэтому расторжение договора аренды от 01.04.2006 нельзя признать согласованным с арендодателем в предусмотренном порядке, в связи с чем вывод суда о том, что договор нельзя считать расторгнутым с 01.08.2007, следует считать верным.

Согласно пункту 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Фактически отношения сторон по договору аренды № 3 от 01.04.2006 были прекращены 17.10.2007 заключением истцом 18.10.2007 договора аренды с другим арендатором (т.2 л.д.39-44).

При таких условиях суд пришел к правильному выводу о необходимости взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 01.08.2007 по 17.10.2007, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы  устанавливаются договором аренды.

По правилам статей 450 (пункта 1), 452 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В статье 424 (пункте 2) Кодекса установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны в пункте 4.1 договора аренды согласовали, что арендная плата устанавливается в размере 19.873 рублей, из расчета 170 рублей за 1 кв.м. в месяц. В арендную плату входит стоимость всех коммунальных услуг (в том числе по водоснабжению, водоотведению, энергообеспечению и т.п), эксплуатационных расходов и т.д.

Арендодатель вправе изменять арендную плату, исходя из реально складывающихся цен, что является обязательным условием для изменения арендной платы, но не чаще одного раза в полгода. Арендодатель обязан в письменном виде уведомлять арендатора об изменении арендной платы (пункт 4.2 договора).

Вывод суда о ничтожности условия, установленного в пункте 4.2. (первый абзац) договора о праве арендодателя изменять арендную плату не чаще 1 раза в полгода, в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского