Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2010 по делу n А54-3839/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

04 февраля 2010 года

                                           Дело № А54-3839/2009 С17

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего          Токаревой М.В.,

судей                                            Сентюриной И.Г., Юдиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-2/2010) муниципального предприятия города Рязани «Бюро по обмену и бронированию жилой площади», г.Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 09 ноября 2009 года по делу №А54-3839/2009 С17 (судья Омелина Л.В.), принятое по иску муниципального предприятия города Рязани «Бюро по обмену и бронированию жилой площади», г.Рязань, к обществу с ограниченной ответственностью «АИР», г.Рязань, третье лицо: Управление муниципальным имуществом администрации г.Рязани, о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества,

            при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен судом надлежащим образом;

от ответчика: Бурыкина В.М., представителя по доверенности от 18.01.2010;                Климова А.А., представителя по доверенности от 08.10.2009;

от третьего лица: не явился, извещен судом надлежащим образом,

установил:

муниципальное предприятие города Рязани «Бюро по обмену и бронированию жилой площади» (далее – МП города Рязани «Бюро по обмену и бронированию жилой площади»), г.Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АИР» (далее – ООО «АИР»), г.Рязань, о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества №2421105 в части изменения сведений об арендодателе и условия договора о перечислении арендной платы арендодателю.     

К участию в деле в качестве третьего лица,  не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Управление муниципальным имуществом администрации г.Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.11.2009 (судья Омелина Л.В.) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д.107-109).

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, МП города Рязани «Бюро по обмену и бронированию жилой площади» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на необоснованность оспариваемого судебного акта, просит его отменить и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

В обоснование своих доводов апеллянт ссылается на то, что договор аренды является действующим в настоящее время.  Обращает внимание на положения пункта 6.4 договора, согласно которым, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Отмечает, что ни одна из сторон не заявляла о своем отказе от договора аренды, поэтому он является продленным на три года. Считает, что после государственной регистрации права хозяйственного ведения у истца возникла обязанность внести изменения в преамбулу договора относительно сведений об арендодателе и в пункт 3.2.3 договора. Указывает, что ответчик уклоняется от подписания соглашения о внесении изменений в договор аренды.

Ответчик представил письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. Отмечает, что договор аренды является продленным на новый срок и это подтверждается платежными поручениями о внесении арендной платы. Ссылается на положения статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», которые не предусматривают конкретный срок для регистрации договора аренды, заключенного между ООО «АИР» и УМИ администрации г.Рязани.

В судебном заседании второй инстанции представитель ответчика поддержал свою позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Истец и третье лицо, извещенные судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела,  в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.  От истца поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом мнения представителя ответчика дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта  проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 15.10.2005 между                               Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани (арендодатель) и ООО «АИР» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №2421105 (л.д.5-8).

В соответствии с условиями пункта 1.1 договора арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование (или временное пользование) часть здания, литер В, общей площадью 243,4 кв. м, расположенного по адресу: г.Рязань, Торговый городок, д.4, на основании заявления арендатора для использования под магазин.

Срок аренды определен в пункте 1.3  с 15.10.2005 по 14.02.2008.

По истечении срока действия договора и исполнения всех условий и обязательств по нему он может быть заключен на новый срок на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1.5 договора).

В разделе 4 договора стороны согласовали платежи и расчеты по договору, определив размер арендной платы по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом, в размере 24 184 руб. 65 коп. с НДС, в том числе сумма арендного платежа 20 495 руб. 47 коп. С 15.10.2005 по 31.10.2005 арендная плата устанавливается в размере 13 262 руб. 55 коп. с НДС, в том числе сумма арендного платежа 11 239 руб. 45 коп. Арендная плата перечисляется арендатором по реквизитам, указанным в пункте 3.2.3 договора.

Указанный договор зарегистрирован 29.12.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы, о чем имеется отметка на оборотной стороне последнего листа договора.

Решением Управления муниципальным имуществом администрации г.Рязани №01-010/0441 от 25.07.2008 из казны города Рязани передано на баланс                    и в хозяйственное ведение МП города Рязани «Бюро по обмену и бронированию жилой площади» здание литер В, общей площадью 305,5 кв. м, расположенное по адресу: г.Рязань, Торговый городок, д.4 (л.д. 9).

Объект недвижимого имущества передан в хозяйственное ведение            МП города Рязани «Бюро по обмену и бронированию жилой площади» по акту передачи от 25.07.2008 (л.д. 10).

Право хозяйственного ведения МП города Рязани «Бюро по обмену и бронированию жилой площади» на здание литер В, общей площадью 305,5 кв. м, расположенное по адресу: г.Рязань, Торговый городок, д.4, зарегистрировано 12.08.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, что подтверждается свидетельством  серии 62-МГ №680678 от 12.08.2008 (л.д.11).

Распоряжением Управления муниципальным имуществом администрации г.Рязани №01-14/1 от 14.05.2009 внесены соответствующие изменения в реестр муниципальной собственности по договору аренды №2421105 от 15.10.2005 (л.д.69).

Письмом №501 от 24.03.2009, направленным ООО «АИР», истец уведомил о передаче ему указанного здания в хозяйственное ведение и просил представить соответствующие реквизиты для внесения изменений в договор аренды (л.д.12).

В ответном письме №30 от 13.04.2009 ответчик сослался на неправомерность решения Управления муниципальным имуществом администрации г.Рязани №01-010/0441 от 25.07.2008 и направление заявления по данному вопросу в прокуратуру Рязанской области (л.д.13).

Позднее, 11.06.2009, истец повторно просил представить необходимые документы для внесения изменений в договор аренды и подписания дополнительного соглашения к нему (л.д.14).

Отказываясь от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, ответчик указал на необходимость выяснения вопроса о правомерности передачи помещений истцу (л.д.15).

Ссылаясь на неправомерный отказ арендатора от внесения изменений в договор аренды, касающихся сведений об арендодателе, МП города Рязани «Бюро по обмену и бронированию жилой площади» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие по истечении указанного в нем срока (14.02.2008), а новый договор сторонами не заключен, поскольку не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Рязанской области фактическим обстоятельствам и  имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 этого Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Материалы дела свидетельствуют, что договор аренды недвижимого имущества №2421105 от 15.10.2005 заключен сроком с 15.10.2005 по 14.02.2008 и был зарегистрирован в установленном статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы 29.12.2005.

Заключая договор аренды, стороны в пункте 6.5 предусмотрели условие о том, что, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Как усматривается из материалов дела, ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды в предусмотренном пунктом 6.5 порядке, поэтому он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Причем повторная государственная регистрация такого договора не требуется, поскольку он уже был зарегистрирован при его заключении 29.12.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы, о чем имеется отметка на оборотной стороне последнего листа договора.

В данном случае между сторонами не возникло новой арендной сделки, подлежащей самостоятельной государственной регистрации, а продлились на новый срок и на тех же условиях арендные правоотношения, вытекающие из ранее заключенного и зарегистрированного в установленном законе порядке договора  №2421105 от 15.10.2005.

С учетом изложенного суд области пришел к ошибочному выводу о незаключенности договора аренды на новый срок.

Обращаясь с суд с настоящим иском, истец указывает на наличие у него зарегистрированного права хозяйственного ведения на арендуемый ООО «АИР» объект недвижимого имущества и настаивает на необходимости внесения изменений в договор аренды, касающихся сведений об арендодателе.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения,