Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2010 по делу n А09-6440/2009. Изменить решение

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

21 января 2010 года

                                           Дело № А09-6440/2009

Двадцатый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего       Токаревой М.В.,

судей                                          Сентюриной И.Г., Юдиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-5479/2009) общества с ограниченной ответственностью «Велес групп», г.Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 13 ноября 2009 года по делу № А09-6440/2009 (судья Абалакова Т.К.), принятое по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области, г.Брянск, к обществу с ограниченной ответственностью «Велес групп», г.Брянск, о взыскании 619 402 руб. 75 коп. долга и пени и обязании освободить занимаемое помещение,

            при участии в судебном заседании:

от истца:  не явился, извещен надлежаще,

от ответчика: не явился, извещен надлежаще,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области (далее – ТУ Росимущества в Брянской области), г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Александровская мануфактура» (далее – ООО «Александровская мануфактура»), г.Брянск, о взыскании 528 731 руб. 07 коп., в том числе 492 555 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору №500 от 16.10.2008 за период с 01.06.2008 по 26.06.2009 и 36 176 руб. пени за просрочку платежей за период с 11.06.2008 по 26.06.2009. Истец также просил суд обязать ответчика освободить занимаемое помещение общей площадью 638,8 кв. м, расположенное по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.7,  и передать его истцу по акту приема-передачи.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, увеличил размер заявленных исковых требований до 619 402 руб. 75 коп., в том числе 573 589 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору №500 от 16.10.2008 за период с 01.06.2008 по 13.08.2009 и 45 813 руб. 68 коп. пени за просрочку платежей за период с 11.06.2008 по 13.08.2009. В остальной части требования остались прежними. Судом уточнения приняты.

Определением суда от 18.08.2009 произведена замена истца - Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Брянской области на правопреемника - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Брянской области (далее – ТУ Росимущества в Брянской области) в связи с его реорганизацией и ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Александровская мануфактура» на общество с ограниченной ответственностью «Велес групп» в связи с изменением его наименования.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 13 ноября 2009 года (судья Абалакова Т.К.) исковые требования удовлетворены : с ООО «Велес групп» в пользу ТУ Росимущества в Брянской области взыскано 619 402 руб. 75 коп., в том числе 573 589 руб. 07 коп. основного дола и 45 813 руб. 68 коп. пени. Суд обязал ООО «Велес групп» в месячный срок со дня вступления решения в законную силу освободить арендуемое помещение общей площадью 638,8 кв. м, расположенное по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.7, и передать его ТУ Росимущества в Брянской области по акту приема-передачи (т.1, л.д.133-137).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о  ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках договора аренды и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 330, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал образовавшуюся задолженность по арендной плате, применив к ООО «Велес групп» предусмотренную действующим законодательством ответственность за просрочку исполнения в виде пени. Одновременно суд области пришел к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для владения и пользования ответчиком спорным помещением.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области,                     ООО «Велес групп» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. 

Оспаривая судебный акт, заявитель указывает на то, что у истца имеются встречные обязательства по возмещению расходов, связанных с капитальным ремонтом здания. Отмечает, что при передаче здания арендатору оно находилось в аварийном состоянии, что было отражено в акте приема-передачи. Ссылается на проведение своими силами и за свой счет капитального ремонта, который был согласован с истцом в письме №05-3889 от 30.10.2007. Считает необоснованным отказ истца от зачета стоимости ремонта в счет арендной платы.   

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Указывает, что ответчик исполнил обязательства по оплате лишь частично. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии со ст.ст.123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения судебного акта в части взыскания общей суммы задолженности и пени, а также судебных расходов по делу в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, 16.10.2008 между                               ТУ Росимущества по Брянской области (арендодатель) и ООО «Александровская мануфактура» (правопредшественник ООО «Велес групп», арендатор) был заключен договор №500 на аренду федерального недвижимого имущества (т.1, л.д. 7-10).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду нежилые помещения общей площадью 638,8 кв. м, расположенные в здании производственной базы по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.7, для использования под производственный участок на условиях, предусмотренных договором. Состав, характеристика и стоимость передаваемых в аренду помещений, акт приема-передачи помещений прилагаются к настоящему договору и являются его неотъемлемой частью.

Срок аренды определен в пункте 1.2  с 01.07.2008 по 29.06.2009.

В разделе 3 договора стороны согласовали размер платежей и порядок расчетов по договору, определив размер арендной платы на основании отчета  об оценке стоимости арендной платы, составленного независимым оценщиком. Согласно отчету №01-53/9-07 от 19.06.2007 по определению рыночного годового размера арендной платы при подписании настоящего договора за указанные в пункте 1.1 помещения устанавливается арендная плата (с учетом увеличения на уровень инфляции 10,5 %) в размере 486 204 руб. в год. Величина арендной ставки за 1 кв. м в месяц составляет 63,43 руб. без учета НДС. При этом арендатор уплачивает ежемесячно арендную плату в доход федерального бюджета в размере 40 517 руб. Сумма НДС не включена в размер арендной платы, установленной пунктом 3.3, и перечисляется арендатором самостоятельно в доход федерального бюджета по месту нахождения на контроле в государственной налоговой инспекции.

Стороны договорились, что оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10-го числа оплачиваемого месяца. Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление сумм арендной платы и НДС, арендатор представляет арендодателю до 15-го числа каждого месяца. Оплата за эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги не включается в арендную плату и производится по отдельному договору в сроки, определенные упомянутым договором, если иное не предусмотрено настоящим договором.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки на счет, указанный в пункте 3.3 договора.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2007 (т.1, л.д.11).

В связи с неисполнением предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендных платежей на общую сумму 330 487 руб. 07 коп. ТУ Росимущества по Брянской области направило арендатору претензию №05-489 от 11.02.2009, в которой потребовало погасить образовавшуюся задолженность в срок до 28.02.2009, а также уведомило о досрочном расторжении арендной сделки в одностороннем порядке не позднее 10.03.2009 и передаче занимаемого помещения арендодателю по акту приема-передачи (т.1, л.д. 27-28).

В связи с неполучением от ответчика причитающейся в пользу истца суммы долга и неосвобождение занимаемого им помещения ТУ Росимущества по Брянской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из установленного факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств в рамках заключенного договора аренды и пришел к выводу об обоснованности иска, применив к ООО «Велес групп» предусмотренную действующим законодательством ответственность за просрочку исполнения в виде пени. Одновременно суд области пришел к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для владения и пользования ответчиком спорным помещением.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и  имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 этого Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614  Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель  определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Материалы дела свидетельствуют, что предметом арендной сделки являлась передача арендатору во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью 638,8 кв. м, расположенных в здании производственной базы по адресу: г.Брянск, ул.Димитрова, д.7, для использования под производственный участок, сроком с 01.07.2008 по 29.06.2009.

При этом факт передачи указанного объекта недвижимости                                   ООО «Велес групп» подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 01.07.2007 (т.1, л.д.11) и не оспаривался самим арендатором.

Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче нежилого помещения в аренду выполнены истцом надлежащим образом и  без каких-либо претензий со стороны арендатора. 

В свою очередь обязательства по внесению арендных платежей за период с 01.06.2008 по 13.08.2009 не были исполнены арендатором.

Претензией №05-489 от 11.02.2009, направленной ООО «Велес групп», истец потребовал погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в срок до 28.02.2009 и уведомил о расторжении договора аренды не позднее 10.03.2009 и необходимости передачи занимаемого помещения арендодателю по акту приема-передачи (т.1, л.д. 27-28). 

            Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Возможность отказа арендодателя от договора аренды недвижимого имущества с предупреждением