Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2010 по делу n А68-6840/09. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Город Тула

18 января 2010 года

Дело № А68-6840/09

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2010 года. Постановление изготовлено в полном объеме  18 января 2010 года. 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Рыжовой Е.В.,

судей                                            Байрамовой Н.Ю.,

                                                     Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой А.А.,

при участии

от истца (заявителя): Войтенко М.А. (доверенность от 05.06.2009);

от ответчика: Гаврилова Н.В. (протоколы от 12.03.2007 № 2 и от 05.02.2009 № 5); Хлопова Г.В. (доверенность от 11.01.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-5213/2009) открытого акционерного общества «Тульская дезинфекционная станция», г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 05 ноября 2009 года по делу            № А68-6840/09 (судья  Большаков В.М.), принятое по иску открытого акционерного общества «Тульская дезинфекционная станция»,  г. Тула,          к обществу с ограниченной ответственностью «НОУ-ХАУ», г. Тула,              о внесении изменений в договор,

установил:

открытое акционерное общество «Тульская дезинфекционная станция» (далее – ОАО «Тульская дезинфекционная станция») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НОУ-ХАУ» (далее – ООО «НОУ-ХАУ») о внесении изменений в договор от 30.03.2004 № 63 о передаче в аренду нежилого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве хозяйственного ведения, в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2005, а именно: просило изложить пункт 4.1. договора в следующей редакции: «4.1. За указанное в пункте 1.1. договора недвижимое имущество устанавливается арендная плата в размере 245 511 рублей за месяц, без НДС, из расчета 630 рублей за 1 кв.м в месяц или 2 946 132 рубля в год» (том 1, л.д. 2-4)

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05 ноября 2009 года в иске отказано (том 2, л.д. 162-169).

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции статьей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, ОАО «Тульская дезинфекционная станция» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тульской области от 05.11.2009 отменить и принять по делу новый судебный акт, внести в договор № 63 о передаче в аренду нежилого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве хозяйственного ведения, от 23.03.2004 в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2005 следующие изменения, а именно: изложить пункт 4.1. договора в следующей редакции: «4.1. За указанное в пункте 1.1. договора недвижимое имущество устанавливается арендная плата в размере 245 511 рублей в месяц, без НДС, из расчета 630 рублей за 1 кв.м в месяц или 2 946 132 рубля в год» (том 3, л.д. 2-8).

Заявитель жалобы указывает на то, что после заключения дополнительного соглашения № 71/04-01-063/1-04 к спорному договору аренды, согласно которому проведенные ООО «НОУ-ХАУ» ремонтно-восстановительные работы на сумму 1 293 600 рублей 12 копеек засчитаны в счет арендной платы, ответчик не вносит арендную плату, полагая, что зачтенная в соответствии с дополнительным соглашением сумма является авансовым платежом по арендной плате за последующие 99 месяцев владения и пользования имуществом истца. Обращает внимание на то, что 06.04.2009 направил ответчику письмо о внесении изменений в спорный договор аренды, на которое не получил ответа.

В обоснование своих требований ссылается на статьи 450, часть 2 статьи 451, статьи 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6718/09 от 04.06.2009,            № 4163/09 от 21.04.2009, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа № КГ-А40/11696-08-П от 18.12.2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа                             № А56-28240/2005 от 19.09.2007.

Заявитель считает, что суд первой инстанции не дал оценку доводу истца о том, что заключенное сторонами 23.03.2005 дополнительное соглашение № 71/04-01-063/1-04 к спорному договору аренды не содержит запрета арендодателю требовать внесения в договор аренды изменений, касающихся увеличения размера арендной платы.

По мнению заявителя, суд первой инстанции оставил без внимания довод истца о том, что получение дохода от сдачи в аренду истцом своего имущества в размере именно рыночной стоимости аренды является не только правом, но и обязанностью истца как коммерческой организации, так как по смыслу статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации истец как собственник недвижимого имущества не вправе сдавать имущество в аренду по цене ниже рыночной, а в случае передачи имущества в аренду по заниженной цене обязан уплатить налог на доходы от данной деятельности, исходя из рыночной стоимости такого имущества.            

ООО «НОУ-ХАУ» представило в суд апелляционной инстанции письменный отзыв на жалобу, в котором не согласилось с доводами апелляционной жалобы, просило в исковом требовании ОАО «Тульская дезинфекционная станция» отказать полностью (том 3, л.д. 35). Указало, что в обжалуемом решении суда сделан правильный вывод о применении к спорным правоотношениям положений статей 450, 451 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не пункта 4.4. спорного договора. Согласилось с выводом суда первой инстанции о том, что ОАО «Тульская дезинфекционная станция» не доказало, что исполнение договора без изменений его условий влечет для него такой ущерб, при котором в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.  

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы, поддержал ее в полном объеме. Просил решение Арбитражного суда Тульской области от 05 ноября 2009 года по делу № А68-6840/09 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Просили решение Арбитражного суда Тульской области от 05 ноября 2009 года по делу № А68-6840/09 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ОАО «Тульская дезинфекционная станция» – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения Арбитражного суда Тульской области от 05 ноября 2009 года ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, федеральное государственное унитарное предприятие «Тульская дезинфекционная станция» (далее – ФГУП «Тульская дезинфекционная станция»), являющееся правопредшественником истца, (Арендодатель) и ООО «НОУ-ХАУ» (Арендатор) 30.03.2004 заключили договор № 63 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве хозяйственного ведения, в соответствии с которым Арендодатель передал в аренду Арендатору недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Жаворонкова, д. 5, общей площадью 389,7 кв.м. (комнаты № 1-33, 2-й этаж) (том 1,           л.д. 27-33).

Договор заключен на срок с 01.03.2004 по 01.03.2014 (п. 1 6 договора) и зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области 24.06.2004.

Пунктом 4.1 договора установлена арендная плата в размере 12 990 рублей в месяц.

В связи с приватизацией ФГУП «Тульская дезинфекционная станция» и преобразованием его в ОАО «Тульская дезинфекционная станция» 01.11.2005 истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым Арендодателем по указанному договору аренды стало ОАО «Тульская дезинфекционная станция» (том 1, л.д. 35).

23.03.2005 стороны заключили дополнительное соглашение                  № 71/04-01-063/1-04 к договору аренды № 63 от 30.03.2004, согласно которому проведенные ООО «НОУ-ХАУ» ремонтно-восстановительные работы на сумму 1 293 600 рублей 12 копеек засчитаны в счет арендной платы (том 1, л.д. 36).

Поскольку предусмотренный пунктом 4.1. договора аренды размер арендной платы был установлен на основании распоряжения Территориального управления Минимущества России по Тульской области № 2-р от 28.01.2004 и распоряжения губернатора Тульской области № 9рг от 14.01.2004, то есть в период, когда арендованное имущество находилось в государственной собственности, и с даты заключения договора аренды цена одного метра аналогичных нежилых помещений значительно возросла, истец с целью определения размера рыночной арендной платы за сданные в аренду ответчику нежилые помещения заключил договор с закрытым акционерным обществом «Фирма «Оценщик» (далее ЗАО «Фирма «Оценщик»).

Согласно отчету ЗАО «Фирма «Оценщик» № 242 от 06.03.2009 рыночная стоимость 1 кв.м в месяц нежилых помещений в доме № 5 по улице Жаворонкова в городе Туле составляет 630 рублей за 1 кв.м в месяц или 2 948 000 рублей в год за весь объект (том 1, л.д. 37-47).

06.04.2009 истец на основании статей 450-452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации направил ответчику заказным письмом с описью вложения предложение о заключении дополнительного соглашения от 03.04.2009 к договору о передаче в аренду недвижимого имущества от 30.03.2004, предусматривающее увеличение арендной платы до 245 511 рублей в месяц из расчета 630 рублей за 1 кв.м в месяц или 2 946 132 рубля в год, приложив копию отчета ЗАО «Фирма «Оценщик» (том 1, л.д. 48-50).

В сопроводительном письме истец предложил ответчику в срок до 30.04.2009 подписать дополнительное соглашение, скрепить печатью и вернуть в адрес Арендодателя два экземпляра соглашения к договору аренды от 30.03.2004.

Ответчик получил предложение истца 21.04.2009, но не ответил на него, что свидетельствует о его несогласии на внесение в договор аренды указанного изменения.

С целью выяснения действительной воли ответчика относительно дальнейшей аренды помещения 05.06.2009 истец отправил ответчику письмо с предложением о расторжении договора аренды и возврате истцу арендованного имущества, которое также было оставлено ответчиком без ответа (том 1, л.д. 51).

Ссылаясь на уклонение ответчика от внесения изменения в договор аренды, которое нарушает права и законные интересы истца как собственника недвижимого имущества на получение доходов от сдачи его в аренду, истец обратился в суд с настоящим иском (том 1, л.д. 2-4).

Отказывая в иске, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 450, 451, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводам о том, что истец не доказал одновременное наличие условий, указанных в части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимых для изменения судом договора, а также что, с учетом условий договора аренды № 63 от 30.03.2004 рост арендной платы сам по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекшие для истца последствия, установленные в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что ОАО «Тульская дезинфекционная станция» не доказало, что исполнение договора без изменений его условий влечет для него такой ущерб, при котором в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, и оснований для внесения изменений в договор аренды в части повышения размера арендной платы на основании отчета оценщика не имеется.

Проверив в порядке апелляционного производства применение норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции правильными ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 4.4. договора аренды № 63 от 30.03.2004 предусмотрено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора (в рамках целей арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами (том 1, л.д. 27-37). 

Как усматривается из материалов дела, доказательства централизованного изменения цен и тарифов и вида деятельности Арендатора отсутствуют.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)  при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях,