Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2009 по делу n А54-1401/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

30 сентября 2009 года

                                  Дело №  А54-1401/2009 С10

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 сентября 2009 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Каструба М.В.,

судей Байрамовой Н.Ю., Никуловой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбачевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ивановой Екатерины Валерьевны на решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.05.2009 по делу № А54-1401/2009 С10 (судья  Грошев И.П.), принятое по иску ООО "Кондор-М" к индивидуальному предпринимателю Ивановой Екатерине Валерьевне о взыскании 201 428 руб. 93 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Мирошкиной О.Н. – представителя по доверенности от 24.03.2009;

от ответчика (заявителя): не явился, извещен надлежаще,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Кондор-М" (далее – ООО "Кондор-М") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному пред­принимателю Ивановой Екатерине Валерьевне (далее – ИП Иванова Е.В.) о взыскании задолженности по договору аренды от 01 февраля 2008 года в сумме 169 838 руб. 90 коп., а также пени по договору в размере 31 590 руб. 03 коп.

Решением арбитражного суда от 18 мая 2009 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его необоснованность и незаконность, ИП Иванова Е.В. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить.

Заявитель жалобы ссылается на то, что ею самостоятельно оплачивались услуги по предоставлению телефонной связи и произведена оплата за неотделимые улучшения для оснащения торгового помещения системой «Антивор», системой видеонаблюдения, рекламным коробом, жалюзями, которая должна учитываться в счет погашения арендной платы. Всего по расчету ответчика им было оплачено 344 208 руб. 66 коп. по арендной плате и коммунальным услугам, а также 78 163руб. 64коп. за неотделимые улучшения. Указывает на то, что истцом при расчете задолженности не было учтено платежное поручение № 3218 от 31.03.2008 на сумму 9 313 руб. 22 коп.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 23.09.2009 г. по 25.09.2009 г., о чем лица, участвующие в деле извещались под роспись в приложении к протоколу, а также путём размеще­ния объявления на официальном сайте Двадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд не явился.

Представитель истца не возражал против рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие ответчика.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает необходимым решение суда отменить по следующим основаниям.

ООО "Кондор-М" (арендодатель) и ИП Иванова Е.В. (арендатор) заключили договор аренды от 01 февраля 2008 года, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (в аренду) нежилое помещение, общей площадью 40, 62 кв.м., расположенное на втором этаже в здании приемного пункта химчистки, лит. В, назначение - нежилое, общая площадь 1 746,5 кв.м., по адре­су: г.Рязань, Первомайский проспект, д. 32А.

В соответствии с параграфом 3 указанного выше договора арендатор принял на себя обязательство ежемесячно вносить арендную плату в размере 67 023 руб. на усло­виях предоплаты.

При этом, в пунктах 2.2.12 и 3.1 договора, стороны установили, что арендная плата не включает в себя коммунальное и эксплуатационное обслуживание помещений, которое оплачивается арендатором отдельно на основании выставленных арендодате­лем счетов.

Пунктом 4.1 договора стороны установили срок его действия - с 01 февраля 2008 года по 31 декабря 2008 года.

Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору нежилое помещение общей площадью 40, 62 кв.м., расположенное на втором этаже в здании приемного пункта химчистки, лит. В, назначение - нежилое, общая площадь 1 746,5 кв.м., по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д. 32А, что подтверждается актом приема-передачи от 01 февраля 2008 года (том 1 л.д. 11).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и наличии оснований для их удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции.

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 ГК РФ, определяющей отношения по договору аренды.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК РФ установлено, что дого­вор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Поря­док, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Нормами ст. 309 ГК РФ закреплен принцип обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными, обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и договору, являющемуся предметом настоящего спора.

Как усматривается из материалов дела, право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, представленной в ма­териалы дела (том 1 л.д. 12).

Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, передав ответчику, нежилое помещение общей площадью 40, 62 кв.м., расположенное на вто­ром этаже в здании приемного пункта химчистки, лит. В, назначение - нежилое, общая площадь 1 746,5 кв.м., по адресу: г.Рязань, Первомайский проспект, д. 32А, что подтверждается актом приема-передачи от 01 февраля 2008 года (том 1 л.д. 11).

Ответчик обязательства по оплате аренды и коммунальных услуг исполнил ненадлежащим образом, в связи, с чем у него образовалась задолженность по договору. Согласно расчету истца задолженность ответчика составляет 169 838руб. 90коп.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием заявленных исковых требований, лежит на истце.

Между тем, истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт оказания ответчику охранных услуг за период с февраля 2008 по август 2008 на общую сумму 16 867 руб. 68 коп.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 истцу было предложено представить обоснованный расчет расходов на коммунальное и эксплуатационное обслуживание по каждой из позиций за отчетный период, с приложением соответствующих договоров и платежных документов.

Однако истец указанное определение суда не исполнил, договора и платежные документы, подтверждающие оказание ответчику охранных услуг за период с февраля 2008 по август 2008 не представил. Из представленного истцом расчета следует, что стоимость охранных услуг за спорный период составила 16 867 руб. 68 коп.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает недоказанным факт оказания ответчику охранных услуг на сумму 16 867 руб. 68 коп.

Суд апелляционной инстанции также считает правильным утверждение заявителя, что платежное поручение № 3218 от 31.03.2008 на сумму 9 313руб. 22коп. должно быть учтено в оплату по спорному договору. При этом апелляционная инстанция исходит из того, что данная оплата произведена платежным поручением № 3218 от 31.03.2008 с назначением платежа «коммунальные услуги за март, то есть за период действия спорного договора.

Поскольку истце не включил данную сумму в расчет иска как оплату ответчика, указанная сумма подлежит исключению из общей суммы задолженности ответчика по данному договору.

Довод заявителя жалобы о том, что ей в оплату коммунальных услуг истцом включена оплата телефонной связи, несостоятелен, поскольку из представленного истцом расчета и приложения к нему счетов, счетов-фактур, товарных накладных, договоров следует, что в расчет коммунальных платежей не включены услуги по предоставлению телефонной связи.

Довод заявителя о том, что им произведена оплата за неотделимые улучшения для оснащения торгового помещения системой «Антивор», системой видеонаблюдения, рекламным коробом, жалюзями, подлежит отклонению ввиду следующего. Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В соответствие со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не представила суду доказательств, что произведенная ею оплата на улучшение здания относится к неотделимым улучшениям, а также не доказала наличие согласия арендодателя на улучшения. Истец в отзыве на апелляционную жалобу признает оплату ответчиком установки пожарной сигнализации, считая ее отделимым улучшением.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для возмещения ответчику стоимости улучшений.

Договором аренды от 01 февраля 2008 года не предусмотрена оплата указанных улучшений. Доказательств наличия какой-либо договоренности с истцом о зачете указанных платежей в счет арендной платы, ответчик суду не представил. Таким образом, оплата ответчиком улучшений здания не может быть учтена в оплату аренды.

Не нашел подтверждения довод ответчика о том, что истцом предъявлены к оплате непропорционально большие суммы за коммунальное и эксплуатационное обслуживание. В подтверждение расходов на коммунальное и эксплуатационное обслуживание истцом по каждому месяцу представлены договора с энергоснабжающими и эксплуатационными организациям, платежные документы, подтверждающие оплату за поставленные энергоресурсы и эксплуатационные услуги. Истцом также представлены трудовые договора с техническим персоналом, связанные с обслуживанием и содержанием здания. Расчет задолженности ответчика произведен на основании фактически понесенных расходов истца в пропорциональном отношении площади всего здания к площади, занимаемой ответчиком. Представленные истцом доказательства суд апелляционной инстанции находит объективным, а произведенный на их основании расчет, обоснованным.

В связи с изложенным, задолженность ответчика перед истцом составила 143 658 руб. (169 838 руб. 90 коп. - 16 867 руб. 68 коп. – 9 313 руб. 22 коп.)

Исходя из того, что ответчик обязанность по оплате задолженности в размере 143 658 руб. не исполнил, указанную сумму на дату принятия судебного акта не оплатил, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в указанной сумме и отказе в удовлетворении остальных требований в части взыскания задолженности.

Установив в ходе рассмотрения дела факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по оплате задолженности, суд апелляционной инстанции считает обоснованным применение к ответчику определенной законодательством ответственности в виде взыскания неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой.

Статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признает неустойкой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Факт просрочки оплаты задолженности подтверждается материалами дела, в связи, с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неустойки (пени), предусмотренной пунктом 3.5 договора аренды от 01 февраля 2008 года.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 года № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

В п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского