Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 по делу n А62-6430/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Большая Смоленская, д. 2.

Распоряжением Территориального управления Росимущества №484а-р от 23.04.2003 ГУП «Мостовой ремонтный участок» было дано согласие на продажу объекта недвижимости, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения, - административного здания, общей площадью 533,1 кв.м.

На основании заявления ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» от 23.09.2003 (т. 3, л.д. 12-13) было произведено межевание земельного участка с кадастровым номером 67:15:32 08 03:001 общей площадью 5613,3 кв.м, расположенного по адресу:Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Большая Смоленская, д. 2.

В результате межевания было образовано 4 земельных участка: площадью 3879 кв.м, с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0006, площадью 89 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0009, площадью 189 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0008, площадью 1292 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03 :0007.

08.01.2004 между НОУ ВПО «МПСИ» и ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» был заключён договор купли-продажи административного здания, за исключением помещений за № 15, 16, 18 площадью 64,7 кв.м, которые остались в федеральной собственности, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2006 (т. 2, л.д.93)

Земельный участок с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007 по договору № 5 от 06.01.2004 (т. 1, л.д. 106-107) администрацией муниципального образования «Рославльский район» был предоставлен в аренду ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок», которое предоставило этот земельный участок в субаренду НОУ ВПО «МПСИ» по договору от 01.02.2004 (т. 2, л.д. 106).

С 01.02.2004 по 31.12.2006 НОУ ВПО «МПСИ» арендовало указанный земельный участок у ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» на основании договора субаренды.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.09.2004 по делу №А62-580/04 (1) ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе конкурсного производства конкурсным управляющим была проведена инвентаризация недвижимого имущества, получены технические паспорта. В конкурсную массу вошло имущество, переданное ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» в хозяйственное ведение.

С октября 2005 года по октябрь 2006 года конкурсным управляющим ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» по договорам купли-продажи ОАО «Ситалл» были проданы объекты недвижимости, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 67:15:032 08 03:0006, 67:15:032 08 03:0009, 67:15:032 08 03:0008: навес, столярный цех, склад, бытовое помещение, о чем были внесены соответствующие записи в ЕГРП (т.1, л.д. 108-120).

В связи с уточнением площади при изготовлении технического паспорта на основании распоряжения Территориального управления Росимущества .№2624-р от 15.12.2006 и акта приема-передачи федерального недвижимого имущества в хозяйственное ведение от 20.12.2006 ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» был передан объект: площадка, назначение - нежилое, общая площадь 3067 кв.м, расположенная по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул. Большая Смоленская, д. 2, о чем внесена запись в ЕГРП и 30.03.2007 выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 67-АБ № 163918 (т.1, л.д. 19).

09.03.2007 в ЕГРП была сделана запись регистрации №67-67-06/022/2007-039 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007, о чем было выдано свидетельство серии 67-АБ №163591 (т. 1, л.д. 111).

На основании распоряжения Территориального управления Росимущества от 26.01.2007 №124-р последнее 26.01.2007 заключило с НОУ ВПО «МПСИ» договор аренды №213а, по условиям которого НОУ ВПО «МПСИ» передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007 с разрешенным использованием под производственную территорию (т. 2, л.д. 115-118).

06.12.2007 между НОУ ВПО «МПСИ» и РФФИ был заключен договор купли-продажи №14/з от 06.12.2007 земельного участка с кадастровым номером 67:15:032 08 03 :0007 (т. 2, л.д. 5-7), о чем в ЕГРП внесена запись и 11.03.2008 выдано свидетельство о регистрации права (т.1, л.д. 52).

Согласно разделу договора купли-продажи оплату цены (43800,35 рублей) НОУ ВПО «МПСИ» производит на счет УФК по Смоленской области (Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Смоленской области).

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 19.03.2008 конкурсное производство в отношении ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок»  завершено, в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации этого юридического лица.

РФФИ также ликвидирован, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ (т. 1, л.д. 121-122), определением арбитражного суда от 28.01.2009 производство по настоящему делу в отношении РФФИ прекращено на основании пункта 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации 28.06.2008 № 947-р имущество РФФИ и его обязательственные права переданы Росимуществу.

 В соответствии с абзацем третьим пункта 10 Указа Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, с возложением на него функции специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, Территориальное управление Росимущества является правопреемником РФФИ по спору о признании сделки, заключенной РФФИ, недействительной.

30.01.2008 между управляющим ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» и ОАО «Ситалл» был заключен договор купли-продажи №1-1/08 от 30.01.2008  объекта недвижимости «Площадка», общей площадью 3067 кв.м, расположенный по адресу; Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул.Большая Смоленская, д.2.

Переход права собственности на указанный объект был зарегистрирован в УФРС по Смоленской области 17.03.08, о чём в ЕГРП была сделана запись регистрации №67-67-06/022/2007-314.

Согласно пункту 2.1. заключённого договора купли-продажи «Площадка» расположена на земельных участках категории «земли населённых пунктов», с разрешённым использованием  под производственную территорию, находящихся в государственной собственности, по адресу: Смоленская область, Рославльский район, г. Рославль, ул.Б.Смоленская, д.2.: площадью 3879, кв.м., с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0006, площадью 89 кв.м. с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0009, площадью 189 кв.м. с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0008,  площадью 1292 кв.м. с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007.

Кроме этого, факт расположения объекта «Площадка» на спорном земельном участке подтверждается схемой расположения объекта недвижимости (т. 1, л.д. 15), составленного ФГУП «Ростехинвентаризация» 18.09.2006. Право хозяйственного ведения у ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» на этот объект возникло с момента передачи имущества по акту в 1995 году.

Поскольку на момент вынесения указанных распоряжений на спорном земельном участке находился объект недвижимости «Площадка», предоставленный в хозяйственное ведение ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок», суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что распоряжение Территориального управления Росимущества от 26.01.2007 №124-р о предоставлении НОУ ВПО «МПСИ» в аренду всего земельного участка с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007, а также распоряжение №1306-р от 10.10.2007 о продаже НОУ ВПО «МПСИ» этого земельного участка вынесены в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не применяет акт государственного органа, противоречащий закону.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Повторная передача в хозяйственное ведение ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» объекта недвижимости «Площадка», с учетом уточнения площади, была произведена Территориальным управлением Росимущества 20.12.2006 на основании распоряжения от 15.12.2006.

30.03.2007 право хозяйственного ведения ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» на объект недвижимости «Площадка» было зарегистрировано. Зарегистрированное право в установленном законом порядке судом не признано недействительным.

После  01.01.2007  ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» не сдавало НОУ ВПО «МПСИ» в аренду соответствующую часть данного имущества и не продавало его НОУ ВПО «МПСИ».

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договоры аренды, а затем и купли-продажи всего спорного земельного участка, на котором находился принадлежащий ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» на праве хозяйственного ведения объект недвижимости, заключены НОУ ВПО «МПСИ» и Территориальным управлением Росимущества в нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Объект был продан ОАО «Ситалл» по договору купли-продажи.

Право собственности ОАО «Ситалл» на объект недвижимости «Площадка» также было зарегистрировано и в установленном законом порядке судом не признано недействительным.

Кроме того, судом области правомерно указано, что продажа земельного участка НОУ ВПО «МПСИ», на котором расположено здание, часть которого принадлежит НОУ ВПО «МПСИ», а другая часть — Российской Федерации, противоречит пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Так как помещения, расположенные в здании, часть которого продана НОУ ВПО «МПСИ», и принадлежащие Российской Федерации, переданы на праве оперативного управления Управлению автомобильной магистрали Москва-Бобруйск Министерства транспорта РФ, земельный участок в силу указанной нормы Земельного кодекса Российской Федерации не мог быть продан.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемый ОАО «Ситалл» договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением действующего законодательства.

В силу пункта 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219, при регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок от Российской Федерации к НОУ ВПО «МПСИ» соответствующая запись погашена. Последствием недействительности ничтожной сделки в части возврата имущества может служить восстановление права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности сделки и обязал Территориальное управление Росимущества возвратить НОУ ВПО «МПСИ» 43800 руб. 35 коп. за счет казны Российской Федерации, а также  восстановил в ЕГРП запись регистрации № 67-67-06/022/2007-039 от 09.03.2007 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007.

Судебная коллегия также находит обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска.

Как видно из материалов дела, НОУ ВПО «МПСИ» предъявило требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества № 1-1/08 от 30.01.2008 путем обязания ОАО «Ситалл» возвратить в собственность Российской Федерации объект недвижимости «Площадка».

Применение последствий недействительности сделки купли-продажи, в силу ст.167 Гражданского кодекса РФ, предполагает приведение в первоначальное положение сторон сделки.

Однако судом первой инстанции правомерно указано, что ни Российская Федерация, ни Территориальное управление Росимущества стороной оспариваемой сделки не являются.

При этом применение реституции в отношении стороны по сделке — ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок» невозможно в связи с его ликвидацией. По этой же причине невозможна двусторонняя реституция, ввиду того, что сделка была возмездной. Объект недвижимости «Площадка», как имущество ГУП ФС «Мостовой ремонтный участок», вошел в конкурсную массу и был реализован в порядке статей 131, 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Кроме этого, судом области правомерно отказано в удовлетворении требования НОУ ВПО «МПСИ» об обязании ОАО «Ситалл» возвратить из незаконного пользования в собственность НОУ ВПО «МПСИ» земельный участок площадью 886 кв.м с кадастровым номером 67:15:032 08 03:0007,  поскольку в материалы дела не представлено доказательств изъятия  у НОУ ВПО «МПСИ» указанной части