Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2015 по делу n А62-1583/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

21 сентября 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А62-1583/2015    

Резолютивная часть постановления объявлена 15.09.2015

Постановление изготовлено в полном объеме   21.09.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Абакумовой Д.О., при участии от истца – общества                  с ограниченной  ответственностью «Смоленсккино» (город Смоленск, ОГРН 1026701427664, ИНН 6730041498) – Семенова А.А. (доверенность от 07.09.2015) и от ответчика – Администрации города Смоленска (город Смоленск, ОГРН 1026701449719, ИНН 6730012070) – Базеевой Н.Л. (доверенность от 12.01.2015 № 1/003-исх),                 Гырлиной Е.В. (доверенность от 13.01.2015 № 1/012-исх), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2015 по делу № А62-1583/2015 (судья Либерова Л.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Смоленсккино» обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Администрации города Смоленска (далее – администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», расположенного по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, общей площадью 458,8 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18 (т. 1, л. д. 4 – 7, 56 – 61).

Истец просит пункт 2.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в настоящем договоре, объект недвижимого имущества – кинотеатр «Смена» общей площадью 458,8 кв. м по улице Барклая де Толли, дом 5 в городе Смоленске».

Абзац первый пункта 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Продажная цена недвижимого имущества – кинотеатра «Смена» общей площадью 458,8 кв. м определена на основании отчета и составляет 19 828 950».

Пункт 3.2 договора исключить.

Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: «Продажную стоимость в размере 215 446 рублей 20 копеек и сумму в погашение процентов покупатель выплачивает посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение 3 лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей, утвержденному продавцом».

В акте приема передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества № 760:

в пункте 1 слова: «с земельным участком площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18, относящимся к категории земель населенных пунктов, занимаемым названным объектом и необходимым для его использования» исключить.

Возложить на ответчика обязанность совместно с истцом в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда обратиться в Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Смоленской области (далее – Управление Росреестра по Смоленской области) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – здание кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв. м, расположенное по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, к ООО «Смоленсккино».  

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, с учетом последнего уточнения просил урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», расположенного по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, общей площадью 458,8 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18 в следующей редакции: исключить из договора купли-продажи пункты, касающиеся продажи земельного участка, площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Изложить спорные условия договора в следующей редакции:

«Продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в настоящем договоре, объект недвижимого имущества – здание кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв. м, расположенное по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, на земельном участке площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Продажная цена недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв. м определена на основании отчета и составляет 20 723 000 рублей (без НДС).

В счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества – здания кинотеатра «Смена» засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 рублей 80 копеек (без НДС), произведенных ООО «Смоленсккино» на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 № RU 67 302000-129.

Оплата за приобретаемое недвижимое имущество будет произведена в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 2,75 % годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования администрацией объявления о продаже арендуемого имущества.

Продажную стоимость в размере 1 109 497 рублей (без учета неотделимых улучшений) и сумму в погашение процентов покупатель выплачивает посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей, утверждаемому продавцом и покупателем».

«Продавец совместно с покупателем в десятидневный срок с момента подписания сторонами настоящего договора обязаны обратиться в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество».

В процессе рассмотрения дела истец исключил из разногласий и просил не рассматривать условие договора следующего содержания:

«Продавец совместно с покупателем в десятидневный срок с момента подписания сторонами настоящего договора обязаны обратиться в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество».

От требования в части возложения на Управление Росреестра по Смоленской области обязанности зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв. м, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, заключенную между ООО «Смоленсккино» и администрацией, истец отказался (т. 1, л. д. 56 – 61; т. 2, л. д. 78 – 81, 86 – 88).

Уточненные исковые требования, включая частичный отказ от иска, приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л. д. 86 – 88).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2015 исковые требования удовлетворены: урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Смоленсккино» и администрацией, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», расположенного по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, общей площадью 458,8 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18, путем изложения возникших разногласий в следующей редакции:

«Продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в настоящем договоре, объект недвижимого имущества – здание кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв. м, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, на земельном участке площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Продажная цена недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв. м определена на основании судебной экспертизы и составляет 20 723 000 рублей (без НДС).

В счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества – здания кинотеатра «Смена» засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 рублей 80 копеек (без НДС), произведенных ООО «Смоленсккино» на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 № RU 67 302000-129.

Оплата за приобретаемое недвижимое имущество будет произведена в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 2,75 % годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования администрацией объявления о продаже арендуемого имущества.

Продажную стоимость в размере 1 109 497 рублей (без учета неотделимых улучшений) и сумму в погашение процентов покупатель выплачивает посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение трех лет путем перечисления денежных средств согласно графику платежей, утверждаемому продавцом и покупателем».

Исключены из договора купли-продажи пункты, касающиеся продажи земельного участка площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18.

Производство по делу в части возложения на Управление Росреестра по Смоленской области обязанности зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимого имущества – здания кинотеатра «Смена», общей площадью 458,8 кв. м, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, заключенную между ООО «Смоленсккино» и администрацией, прекращено (т. 2, л. д. 92 – 105).

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований (т. 2, л. д. 114 – 120).

Заявитель, обосновывая доводы апелляционной жалобы, указал на то, что величина рыночной стоимости имущества, указанная в отчете независимого оценщика, является обязательной для уполномоченного органа, иную величину стоимости выкупаемого имущества, отличную от определенной оценщиком, орган местного самоуправления в направляемом проекте договора определить не вправе.

Отметил, что при назначении судебной экспертизы по настоящему делу на разрешение эксперта вопрос о достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком, а также о достоверности отчета об оценке, выполненного ООО «Многофункциональный центр «Бюро инвентаризации, оценки и межевания», не ставился.

Заявитель жалобы полагает, что лишь признание отчета недостоверным может служить основанием для возложения на уполномоченный орган обязанности произвести отчуждение имущества по иной цене; само по себе несогласие истца с выкупной стоимостью имущества и обращение в суд с настоящим требованием не свидетельствует о недостоверности отчета и оценки имущества, выполненного ООО «Многофункциональный центр «Бюро инвентаризации, оценки и межевания», результаты судебной экспертизы также не свидетельствуют о его недостоверности. Считает, что судом первой инстанции не исследована достоверность указанной рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

По мнению заявителя, действующее законодательство однозначно предусматривает одновременную передачу объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения (т. 2, л. д. 134 – 138).

Истец указал на то, что Арбитражный суд Смоленской области с учетом оспаривания истцом достоверности оценки ООО «Многофункциональный центр «Бюро инвентаризации и межевания», наличия в указанном отчете ошибок, наличия у истца иного отчета оценки того же объекта, ходатайства истца о проведении независимой оценки, отсутствия возражений со стороны ответчика, назначил независимую оценку.

Отметил, что представитель администрации не оспаривал результаты судебной экспертизы, не возражал против определенной экспертом суммы, не ставил под сомнение ее достоверность. Истец полагает, что поскольку Федеральным законом от 22.07.2008                  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) указаны объекты, на которые распространяется его действие – арендуемое имущество, и также определено, что его действие не распространяется на земельные участки, то доводы заявителя о наличии у истца обязанности выкупить земельный участок являются несостоятельными.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, в иске отказать. Заявили ходатайство об отложении судебного заседания для надлежащего оформления ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения. Возразил против удовлетворения заявленного ходатайства об отложении судебного заседания.

Ходатайство администрации об отложении судебного заседания для надлежащего оформления ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы отклонено судом апелляционной инстанции на основании статей 9, 41, 82, 83, 86, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик имел достаточно времени со дня проведения назначенное по делу судебной экспертизы от 01.06.2015, со дня принятия решения Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2015 и со дня принятия апелляционной жалобы к производству определением суда апелляционной инстанции от 22.07.2015 для надлежащего оформления ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Однако, данным правом ответчик не воспользовался.

Согласно части 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного