Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2015 по делу n А62-1583/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

процессуального кодекса Российской Федерации в рамках гарантируемой арбитражным процессуальным законодательством состязательности арбитражного процесса лицам, участвующим в деле, предоставлены процессуальные права, позволяющие полноценно участвовать в арбитражном процессе по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Таким образом, администрация в данном случае самостоятельно несет риск наступления неблагоприятных для него последствий вследствие неиспользования им процессуального права для подготовки соответствующего ходатайства.

Оснований, установленных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения по делу повторной судебной экспертизы не имеется.

            Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Смоленской области от 05.06.2015 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Муниципальное образование город Смоленск является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, общей площадью 458,8 кв. м, на земельном участке площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18 (т. 1, л. д. 206, 207).

Между администрацией (арендодатель) и ООО «Смоленсккино» (арендатор) заключен договор аренды 26.07.2010 № 3052/10 (т. 1, л. д. 66 – 70), по условиям которого арендодатель передал во временное пользование за плату здание кинотеатра «Смена», расположенное по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, общей площадью 458,8 кв. м.

Арендатор указанного помещения – ООО «Смоленсккино» в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, обратилось к ответчику с заявлением от 28.11.2013 № 58 о выкупе арендуемого им здания кинотеатра «Смена» (т. 1, л. д. 41).

Постановлением администрации от 30.12.2014 № 2327-адм принято решение о продаже ООО «Смоленсккино» арендуемого кинотеатра «Смена» с земельным участком площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18, относящимся к категории земель населенных пунктов, занимаемым названным объектом и необходимым для его использования, по цене 33 859 941 рубль с правом выбора ООО «Смоленсккино» порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества (т. 1, л. д. 42 – 43).

Также принято решение засчитать в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 рублей, произведенных ООО «Смоленсккино» на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011            № RU 67 302000-129 (т. 1, л. д. 95 – 96).

Во исполнение указанного постановления ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи (т. 1, л. д. 44, 46 – 50), в пункте 2.1 которого предусмотрено, что продается здание кинотеатра одновременно с земельным участком под ним, общей площадью 756 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0031930:18. В пункте 3.1 договора продажная цена недвижимого имущества определена на основании отчета об оценке в размере 33 859 941 рубля без НДС, в том числе, стоимость земельного участка 7 973 500 рублей. В счет оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 19 613 503 рублей, произведенных ООО «Смоленсккино» на основании разрешения на реконструкцию от 23.08.2011 № RU 67 302000-129.

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата за земельный участок в размере              7 973 500 рублей производится единовременно не позднее, чем через тридцать дней с даты заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

В пункте 3.3 договора предусмотрено, что оплата за приобретаемое недвижимое имущество – кинотеатр «Смена» будет произведена единовременно/в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в размере 2,75 % годовых, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования администрацией объявления о продаже арендуемого имущества.

Истец не согласился с размером выкупной стоимости здания кинотеатра, направил в адрес ответчика протокол разногласий от 18.02.2015 (т. 1, л. д. 45, 51 – 52), в котором указал, что стоимость кинотеатра по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного ООО «Альфа Сигма» составляет 19 828 950 рублей, а также просил исключить из договора условие об одновременном приобретении в собственность земельного участка под указанным объектом.

Администрация письмом от 24.03.2015 № 24/1951-исх отклонила протокол разногласий истца и направила в его адрес повторно проект договора купли-продажи от 23.03.2015 № 760 с аналогичными условиями, что и первоначальный проект договора                (т. 1, л. д. 102 – 110).   

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по спорным пунктам договора, ООО «Смоленсккино» обратилось с иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 4 – 7, 56 – 61; т. 2, л. д. 78 – 81, 86 – 88).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их в полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Из материалов дела усматривается, что у сторон также возникли разногласия, в том числе, в части выкупной стоимости имущества.

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (редакция от 02.07.2013) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде независимой оценки.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что представленный ответчиком отчет не отражает реальной рыночной стоимости здания, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по ходатайству истца определением суда от 05.05.2015 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «ГосСтандартОценка» Тарасенковой Татьяне Владимировне  (т. 2, л. д. 7, 29 – 31).

Согласно поступившему заключению эксперта от 01.06.2015 № 228/Н-15 рыночная стоимость здания кинотеатра «Смена» (с земельным участком), расположенного по адресу: город Смоленск, улица Барклая де Толли, дом 5, общей площадью 458,8 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18 по состоянию на 28.11.2013 составила 27 000 000 рублей без учета НДС, в том числе, стоимость земельного участка, площадью 756 кв. м с кадастровым номером 67:27:0031930:18 составляет 6 277 000 рублей, стоимость здания кинотеатра составляет    20 723 000 рублей (т. 2, л. д. 54 – 68 – 76). Указанное заключение сторонами не оспорено, доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Оценив заключение эксперта от 01.06.2015 № 228/Н-15 при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд отчета, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал заключение эксперта от 01.06.2015 № 228/Н-15 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 01.06.2015 № 228/Н-15, уточнения истцом заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции обоснованно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении рыночной стоимости нежилого помещения в размере 20 723 000 рублей, изложив соответствующие пункты договора купли-продажи в уточненной редакции истца.

Федеральный закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ его действие не распространяется на:

1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24.07.2007                  № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

4) недвижимое имущество, которое