Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2015 по делу n А68-1702/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на ряд категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (пункт 1).

Все названные категории земель используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8 ЗК РФ категория земель указывается, в частности, в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков и договорах, предметом которых являются земельные участки.

Из положений статьи 42 ЗК РФ следует, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Правовой режим использования земель населенных пунктов регламентирован в главе XV ЗК РФ.

Виды разрешенного использования категории земель населенных пунктов конкретизированы в статье 85 ЗК РФ.

Приведенные правовые нормы обязывают использовать земельный участок по целевому назначению (в соответствии с разрешенным использованием).

Нарушение данного правила является основанием для расторжения договора аренды согласно 46 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, между министерством (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 25.05.2013 заключен договор аренды № 13Ц2954                     (т. 1,  л. д. 8-13).

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет из земель населенного пункта (г. Тула), а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:30:050106:2443, площадью 403 кв. м, расположенный по адресу:      г. Тула, на пересечении ул. Староникитской и ул. Кауля. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора земельный участок предоставлен для строительства здания административно-торгового назначения.

В пункте 3.1 договора стороны установили, что договор заключен сроком на три года.

В пунктах 7.1, 7.1.3 стороны установили, что договор расторгается судом в случае,

указанном в пункте 7.2 (7.2.1), согласно которому арендодатель вправе в любое время отказаться от договора при условии использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным использованием, определенного пунктом 2.1 договора, предупредив об этом арендатора за один месяц (пункт 7.5) заказным письмом с уведомлением (пункт 7.6).

В качестве основания для расторжения договора аренды истец в уведомлении (предупреждении) об отказе от договора от 11.12.2014 № 2001-21/15395 (т. 1, л .д. 26-27) сослался на использование земельного участка не по целевому назначению.

По мнению министерства, нахождение на участке некапитального торгового объекта является нарушением существенных условий договора аренды.

Вместе с тем, указанный объект возведен предпринимателем в 2005 году и был принят в эксплуатацию на основании акта приемочной комиссии от 04.07.2005 (т. 2, л. д. 15), утвержденного постановлением главы администрации Центрального района муниципального образования город Тула от 19.09.2005 № 1323 (т. 2, л. д. 16).

На момент принятия в эксплуатацию данного объекта между предпринимателем и

уполномоченным органом имелся действующий договор аренды от 02.12.2003 № 03Ц0010 земельного участка 71:30:050106:0021 (т. 2, л. д. 8-13).

Соглашение о расторжении данного договора подписано сторонами 05.08.2013                  (т. 1, л. д. 114).

Впоследствии, торговый павильон по договору аренды от 01.08.2010 (т. 2, л. д. 27-28) был передан предпринимателем обществу с ограниченной ответственностью «Евросеть-Ритейл» филиал «Центральный».

Соглашением от 24.01.2014 названный договор был расторгнут сторонами                             (т. 1, л. д. 37).

Из имеющихся в материалах дела кадастрового паспорта от 07.03.2013 № 71/13-41688 (т. 1, л. д. 14) и межевого плана от 31.01.2013 (т. 2, л. д. 100-112) следует, что земельный участок с кадастровым номером 71:30:050106:2443, площадью 403 кв. м, образован в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 71:30:050106:21, площадью 219 кв. м, и неразграниченных земель, площадью 184 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 71:30:050106:2443 относится к землям

населенных пунктов и имеет разрешенное использование: для строительства здания административно-торгового назначения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что само по себе нахождение на спорном земельном участке законно возведенного некапитального строения не свидетельствует о его нецелевом использовании.

Заключая договор аренды от 23.05.2013 № 13Ц2954, стороны в пункте 5.1 согласовали, что при его подписании арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 71:30:050106:2443 в состоянии, позволяющем использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, то есть для строительства здания административно-торгового назначения.

Таким образом, наличие на момент подписания договора на земельном участке некапитального торгового объекта не стало для сторон препятствием для заключения договора аренды.

Документального подтверждения того, что ответчик использует ранее возведенный торговый павильон по расторгнутому договору аренды от 02.12.2003 № 03Ц0010 земельного участка 71:30:050106:0021 для торговой деятельности истцом представлено не было.

На момент проведения обследования земельного участка и направления арендодателем предупреждения об отказе от договора аренды от 25.05.2013 № 13Ц2954 ответчик не имел разрешения на строительство на спорном земельном участке здания административно-торгового назначения.

Такое разрешение № RU71326000-045/15 (т. 1, л. д. 91) выдано предпринимателю на основании постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу № А68-1507/2014 (т. 2, л. д. 52-57) только 02.02.2015, что свидетельствует об отсутствии у ответчика возможности приступить к строительству капительного объекта до указанного срока.

Несогласие министерства с данным выводом суда не свидетельствует о его несоответствии фактическим обстоятельством дела и нормам материального права.

Так, в силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы. К указанному заявлению прилагаются, в т. ч., правоустанавливающие документы на земельный участок.

Из этого следует, что без зарегистрированного договора аренды земельного участка ответчик не вправе был обращаться с заявлением о выдаче разрешения.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Из этого следует, что без разрешения на строительство ответчик не вправе был использовать земельный участок по целевому назначению.

Договор аренды земельного участка прошел обязательную процедуру государственной регистрации 09.07.2013.

Впоследствии предприниматель неоднократно обращался в администрацию г.Тулы с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания административно-торгового назначения, в выдаче которого ему отказывалось.

В связи с указанными обстоятельствами предприниматель был вынужден обратится в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании недействительным отказа администрации в выдаче разрешения на строительство здания административно-торгового назначения на земельном участке, расположенном на пересечении ул. Староникитской и ул. Кауля в Центральном районе города Тулы, и обязании выдать разрешение на строительство данного здания.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 26.05.2014 по делу                              № А68-1507/2014 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014г. по делу № А68-1507/2014 решение суда первой инстанции отменено, требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 28.11.2014 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу                   № А68-1507/2014 оставлено без изменения.

На основании данного судебного акта разрешение на строительство было выдано ответчику только 02.02.2015

Таким образом в период с сентября 2013 года по февраль 2015 предприниматель не имел возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 71:30:050106:2443 по назначению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 8 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указал, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Вместе с тем, на момент рассмотрения настоящего дела по существу торговый павильон  предпринимателем был демонтирован, что подтверждается актом обследования земельного участка от 27.05.2015 (т. 3, л. д. 99).

Довод истца о том, что указанный акт не является доказательством освобождения предпринимателем земельного участка, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным, поскольку прямо противоречит фактическим обстоятельствам дела, в том числе содержанию апелляционной жалобы министерства, в которой последнее указывает на демонтаж ответчиком временного сооружения.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу  об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 23.05.2013 № 13Ц2954 и обязания предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером 71:30:050106:2443.

Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (пункт 2 статьи 46 ЗК РФ).

При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.            Сведения о  земельном участке с кадастровым номером 71:30:050106:2443 внесены в государственный кадастр недвижимости 06.03.2013, что подтверждается имеющимся в материалах дела кадастровым паспортом от 07.03.2013 № 71/13-41688.

Договор аренды № 13Ц2954, требования о расторжении которого заявлены министерством в настоящем деле, подписан сторонами 23.05.2013.

Уведомление № 20-01-22/7016 об отказе от ранее действовавшего договора аренды от 02.12.2003 № 03Ц0010 земельного участка с кадастровым номером 71:30:050106:21 датировано 17.06.2013.

Следовательно, на момент отказа министерства от договора от 02.12.2003                          № 03Ц0010 земельный участок с кадастровым номером 71:30:050106:21 вошел в состав вновь сформированного земельного участка с кадастровым номером 71:30:050106:2443, имеющего вид разрешенного использования – для строительства здания административно – торгового назначения.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой земельный участок с кадастровым номером 71:30:050106:2443 был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.

Судом области установлено и материалами дела подтверждено, что в период с сентября 2013 года по февраль 2015 предприниматель не имел возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 71:30:050106:2443 по назначению.

Поскольку цель аренды не была достигнута, а нормы земельного законодательства предусматривают специальный правовой режим земель, предоставленных под строительство, и особый порядок прекращения таких договоров аренды, суд области пришел к правомерному выводу об отсутствии у министерства оснований для отказа от договора аренды от 02.12.2003 № 03Ц0010 со ссылкой на статью 610 ГК РФ.             Последующее подписание министерством и предпринимателем 05.08.2013 соглашения о расторжении договора аренды от 02.12.2003 № 03Ц0010, в котором стороны

связали момент прекращения обязательств по договору от 02.12.2003 с государственной регистрацией нового договора от 23.05.2013 № 13Ц2954, свидетельствует о расторжении

договора по обоюдному согласию сторон и утрате для них юридической силы отказа