Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2015 по делу n А68-8971/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

арендную плату ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

В пункте 4.5 договора стороны установили, что в период действия договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, то есть независимо от согласия арендатора; основаниями изменения размера арендной платы являются нормативные акты, изменяющие порядок исчисления арендной платы и (или) отдельные показатели, используемые при исчислении размера арендной платы.

Измененный размер арендной платы либо величина изменения действующей арендной платы, а также дата возникновения обязательства арендатора по уплате арендной платы в измененном размере доводятся до сведения арендатора через средства массовой информации или в письменной форме (пункт 4.8 договора).

Письмом от 30.12.2011 № 35-01-14/11461 министерство довело до ЗАО «Центропродукт» ежемесячный размер арендной платы в сумме 58 326 рублей 52 копеек (т. 1, л. д. 81).

С 01.01.2012 размер арендной платы был рассчитан на основании закона Тульской области от 29.07.2011 № 1586-ЗТО с применением коэффициента вида разрешенного использования земельных участков – 0,085, установленного постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259.

Согласно письму министерства от 17.12.2012 № 20-01-19/15812 ЗАО «Центропродукт» извещено о том, что размер арендной платы по договору аренды с 01.01.2012 составляет 150 234 рубля 97 копеек в месяц (т. 1, л. д. 82 – 83).

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением правительства Тульской области от 18.12.2012 № 715, с 01.10.2013 изменилась арендная плата. В месяц сумма арендной платы составила 304 368 рублей 90 копеек, о чем арендатор был уведомлен сообщением об изменении арендной платы в газете «Тульские известия» от 31.01.2013 № 14 (т. 1, л. д. 79 – 80). Арендная плата была рассчитана также с применением коэффициента 0,085.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в период с 01.01.2012 по 12.03.2014, министерство обратилось с настоящим иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1,    л. д. 5 – 6; т. 3, л. д. 1 – 3).

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил требования министерства о взыскании с ЗАО «Центропродукт» задолженности по арендным платежам и пени за период с 01.01.2012 по 12.03.2014 частично в размере 601 949 рублей 53 копеек: задолженность по арендной плате в размере 575 900 рублей 34 копеек и пени в размере              26 049 рублей 19 копеек.

Проверив в порядке апелляционного производства решение Арбитражного суда Тульской области от 24.02.2014, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что решение суда подлежит отмене в части требований министерства по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с Законом Тульской области от 29.07.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер арендной платы за использование земельных участков в городе Туле, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.01.2012 определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков с использованием коэффициентов вида разрешенного использования земельных участков Ки, установленных постановлением Правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы».

Названным постановлением, вступившим в силу с 01.01.2012, установлены значения коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы. Для земельных участков баз, складов установлен коэффициент 0,085.

Согласно кадастровому плану земельного участка от 20.02.2006 его разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы. Аналогичный вид разрешенного использования указан также в договоре аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об обоснованности применения арендодателем коэффициента 0,085 при расчете арендной платы, которая правомерно начислялась министерством на основании целевого использования земельного участка, определенного договором аренды, к данному выводу по настоящему делу пришел Арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 09.12.2014.

Аналогичная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судебной коллегии по административным делам, утвержденном Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 24.12.2014, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 по делу №306-ЭС14-6558 и постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 17.06.2015 по делу № А54-5196/2014.

Как усматривается из материалов дела, письмом от 17.12.2012 № 20-01-19/15812 министерство известило ответчика о том, что размер ежемесячной арендной платы по договору аренды с 01.01.2012 составляет 150 234 рублей 97 копеек (т. 1, л. д. 82 – 83).

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением правительства Тульской области от 18.12.2012 № 715, с 01.01.2013 изменилась арендная плата, ежемесячная плата по которой составила 304 368 рублей                    90 копеек, о чем арендатор был также уведомлен сообщением об изменении арендной платы в газете «Тульские известия» от 31.01.2013 № 14.

Таким образом, учитывая то, что основанием для повышения арендной платы является порядок, установленный нормативным актом, в данном случае Законом Тульской области от 29.07.2011 № 1586-ЗТО, действия истца по одностороннему изменению с 31.01.2013 арендной платы соответствуют положениям пункта 4.4 договора.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2014 по делу              № 310-ЭС14-279.

Вместе с тем Постановление № 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС-14-6558.

   Применение указанной обществом ставки арендной платы в размере 2 % от кадастровой стоимости неправомерно также и потому, что она не применима к земельным участкам, предоставленным для целей эксплуатации объектов недвижимости (абзац 2 подпункта "д" пункта 3 Правил, утвержденных Постановлением № 582).

Довод ЗАО «Центропродукт» о необходимости руководствоваться при расчете арендной платы пунктом 6 Правил, утвержденных Постановлением № 582, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку ответчиком не доказано, что рассчитанная министерством арендная плата по утвержденной постановлением Правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы» формуле не соответствует размеру рыночной стоимости арендной платы.

При этом следует учитывать, что рыночная стоимость земельного участка не является рыночной стоимостью его арендной платы.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2015 по делу № А23-3028/2014.

 Принимая во внимание изложенное, выводы суда первой инстанции о том, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2012 по 12.03.2014 составляет 575 900 рублей 34 копейки, суд апелляционной инстанции считает неправильными и необоснованными.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности по арендным платежам за взыскиваемый период в размере 5 445 817 рублей 41 копейки, рассчитанная истцом в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановлением Правительства Тульской области от 20.12.2011 № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы».

Данные правовые акты действуют и никем не оспорены.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 8.5 договора предусмотрена пеня в размере одного процента от суммы недоимки за каждый месяц просрочки.

В силу пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Из материалов дела усматривается, что министерство нарушило свою обязанность, предусмотренную пунктом 4.8 договора аренды по доведению до ЗАО «Центропродукт» измененной арендной платы. Письмом от 30.12.2011 № 35-01-14/11461 министерство довело до ЗАО «Центропродукт» ежемесячный размер арендной платы в размере 58 326 рублей 52 копеек (т. 1, л. д. 81), а в последствии письмом от 17.12.2012 № 20-01-19/15812 уведомило ЗАО «Центропродукт» о другом размере арендной платы в этот период – 150 234 рубля 97 копеек, указав, что он применяется с 01.01.2012 (т. 1, л. д. 82 – 83).

С 01.01.2013 произошло новое изменение арендной платы, которая составила                  304 368 рублей 90 копеек.

Сообщение об этом было опубликовано 31.01.2013 (т. 1, л. д. 79 – 80), при этом согласно пункту 4.1 договора платеж за текущий месяц производится до 10 числа текущего месяца, в связи с чем на момент платежа за январь 2013 года новый размер арендной платы не был доведен министерством до ЗАО «Центропродукт».

С учетом изложенного при расчете пени необходимо исходить из суммы арендной платы, которая была доведена министерством до ЗАО «Центропродукт» на дату платежа за текущий месяц, то есть для расчета пени за период январь – декабрь 2012 года необходимо применять сумму арендной платы 58 326 рублей 52 копейки, а в январе 2013 года – 150 234 рубля 97 копеек.

Исходя из пункта 8.5 договора, пеня начисляется за месяц просрочки, следовательно, 1 % от суммы недоимки за месяц начисляется через месяц после 10 числа текущего месяца, когда должен быть совершен платеж.

Таким образом, принимая во внимание задолженность ответчика в размере 5 445 817 рублей 41 копейки, общая сумма пени составляет 272 216 рублей 90 копеек: 2012 год: май – 583 рубля 27 копеек, август – 1 166 рублей 53 копеек, сентябрь – 583 рубля 27 копеек, октябрь – 583 рубля 27 копеек, ноябрь – 1 710 рублей 17 копеек; 2013 год: февраль – 39 567 рублей 96 копеек, март – 33 554 рубля 92 копейки, апрель –                     27 064 рублей 66 копеек, май – 30 436 рублей 89 копеек, июнь – 27 393 рубля 20 копеек, июль – 24 349 рублей 51 копейка, август – 21 305 рублей 82 копейки, сентябрь – 18 262 рубля 13 копеек, октябрь – 15 218 рублей 46 копеек, ноябрь – 12 174 рубля 76 копеек, декабрь – 9 131 рубль 08 копеек; 2014 год: январь – 6 087 рублей 38 копеек, февраль – 3 043 рубля 69 копеек.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Тульской области от 24.02.2015 по делу № А68-8971/2013, принятое по первоначальному иску, и в части взыскания государственной пошлины подлежит отмене, а исковые требования министерства – частичному удовлетворению: с ЗАО «Центропродукт» подлежит взысканию в пользу министерства задолженность по договору аренды земельного участка от 04.10.2005 № 0530841 в размере 5 718 034 рублей 31 копейки, в том числе задолженность по арендной плате в размере 5 445 817 рублей 41 копейки и пени в размере 272 216 рублей 90 копеек.

Доводы, изложенные ЗАО «Центропродукт» в письменных объяснениях (т. 6, л. д. 119 – 123), представленных в суд апелляционной инстанции о том, что предельный размер арендной платы спорного земельного участка также обосновывается переоформлением права его постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; что, по мнению ответчика, истцом при исчислении арендной платы