Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу n А62-3865/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

проекте договора  купли-продажи определил выкупную стоимость на дату направления проекта договора  в размере 25 856 086  рублей  (на  основании  Закона Смоленской области  от  28.02.2013 №  24-з из  расчета  15 %  от  кадастровой  стоимости  земельного участка без применения льгот).

Не соглашаясь с указанной  ценой, предприниматель считает, что она должна определяться на  дату подачи заявки с учетом  льготы. В обоснование права на льготу истец ссылается на  то, что приобрел объект недвижимости в процессе приватизации. Кроме того, указывает, что его заявку возможно рассматривать как заявку о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, поскольку  продавец здания –  ОГБУЗ «Смоленский кожно-венерологический диспансер» - являлся правообладателем названного права и оно  перешло к истцу на основании статьи                      552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не принимая указанную позицию,  суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с Законом № 137-ФЗ (в редакции от 24.07.2007) к субъектам льготного выкупа отнесены, в частности, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

В силу статьи 1 Федерального закона «О приватизации  государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ (далее – Закон о приватизации) возмездное отчуждение из государственной или муниципальной собственности является приватизацией.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.04.2009 № 14649/08, для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

При этом в силу подп. 9 пункта 2 статьи 3 Закона о приватизации  действие указанного Закона не распространяется на  отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными  предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

В настоящем случае здание не отчуждалось в процессе приватизации, поскольку оно было закреплено  за учреждением – ОГБУЗ «Смоленский кожно-венерологический диспансер», у него в установленном порядке не изымалось  правомочным органом собственника на основании пункта 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации

Положениями пунктов 1, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 21 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2007 № 23) «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в соответствии с законом (пункт 1 статьи 49, пункт 3 статьи 50, пункт 1 статьи 120, пункт 2 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации) государственное (муниципальное) учреждение обладает специальной (целевой) правоспособностью. При разрешении споров с участием учреждений судам необходимо иметь в виду, что сделки, выходящие за пределы специальной правоспособности учреждения, закрепленной законом или иным правовым актом, ничтожны (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации,  действующей на момент отчуждения  здания,  права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения. В то же время согласно пункту 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества.

С учетом приведенных норм законодательство о приватизации применимо к случаю, когда собственник изъял в установленном порядке из оперативного управления учреждения излишнее, неиспользуемое либо используемое им не по назначению имущество, принадлежащее собственнику, и после этого распоряжается таким имуществом путем его отчуждения в частную собственность (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 № ВАС-4117/11,  постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2012 № 10295/12).

В настоящем случае здание не изымалось у  ОГБУЗ «Смоленский кожно-венерологический диспансер». Напротив, отчуждение закрепленного в оперативное управление  имущества осуществлялось по прямому договору купли-продажи от 02.04.2012, с согласия собственника в лице администрации Смоленской области (распоряжение от 21.11.2011 № 1992-р/адм, копия представлена в суд апелляционной инстанции).

При таких обстоятельствах  оснований для вывода о том, что объект недвижимости приобретен предпринимателем в процессе приватизации, не имеется, а значит, льготная цена на него по этому основанию не распространяется.

Что касается довода истца о том, что  применение к нему  льготной выкупной  цены возможно в связи с тем, что он является обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

 Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) сформулирован подход к разрешению споров о признании права. Согласно пунктам 58 и 59 постановления № 10/22  иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса (в настоящее время – пункт 2 статьи 8.1).

В данном случае судом установлено, что распоряжение  о предоставлении спорного земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование продавца – ОГБУЗ «Смоленский кожно-венерологический диспансер» было принято администрацией Смоленской области 21.05.2010 (представлено в суд апелляционной инстанции), т.е. после введения в действие Закона о регистрации.

Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования продавца – ОГБУЗ «Смоленский кожно-венерологический диспансер» не было зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации (что подтверждается представленной в суд апелляционной инстанции выпиской из ЕГРП на 15.05.2015), оно не считается возникшим.

Доказательств владения   ОГБУЗ «Смоленский кожно-венерологический диспансер» спорным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Закона о регистрации, что могло бы явиться основанием  для вывода о его переходе к предпринимателю (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16448/13), не представлено.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предприниматель не может быть отнесен к субъектам льготного права на выкуп (по пункту 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ).

Следовательно, на него должен распространяться  общий порядок определения  выкупной стоимости на дату подачи заявки (пункт 2 статьи 2  Закона № 137-ФЗ).

В пункте 2 статьи 2 Закона № 137-ФЗ  установлено, что до 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 2  Областного закона Смоленской области от 21.02.2012 № 6-з, действующего на дату подачи заявки на выкуп,  выкупная стоимость определялась по цене в размере трехкратной ставки  земельного налога на единицу площади.

Согласно решению Смоленского городского совета от 28.10.2005 № 147  ставка  земельного налога для  прочих земельных участков  определена в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка на дату подачи заявки (26.06.2012) составляла 172 373 903 рублей   55 копеек (т. 1, л. д. 21).

Следовательно,  размер выкупной стоимости будет равен 7 756 825 рублям                         66 копейкам (172 373 903, 55 х 3 х 1,5 %).

Суд не принимает позицию предпринимателя о том, что в случае определения выкупной цены без учета льготы, к ее расчету должна применяться ставка земельного налога 0,7 % от кадастровой стоимости  как для участков, на  которых размещены административные и офисные здания, объекты образования, науки, здравоохранения, физической культуры и спора, культуры, искусства, религии.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 13016/11).

В данном случае  предпринимателем приобреталось здание туберкулезного  корпуса в стадии разрушения. Данное обстоятельство свидетельствует о невозможности использования объекта в соответствии с разрешенным использованием, указанным в сведениях государственного кадастра недвижимости. Доказательств обратного, а именно того, что в указанном здании осуществлялась медицинская деятельность после его приобретения предпринимателем не представлено.

С изложенной в апелляционной жалобе  департамента позицией о необходимости определения выкупной стоимости на дату  направления договора купли-продажи в результате чего она будет равна 25 856 086  рублей  (на  основании  Закона Смоленской области  от  28.02.2013 №  24-з из  расчета  15 %  от  кадастровой  стоимости  земельного участка без применения льгот), суд согласиться не может, поскольку она противоречит положениям пунктов 5, 6, 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, действовавшими в момент подачи заявки (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.02.2015 №А09-3488/2014).

Позиция суда о том, что поскольку на дату подачи заявки на выкуп земельный участок находился в собственности двух лиц (предпринимателя и Смирнова Н.Г.), для каждого из них цена выкупа должна определяться по-разному (для предпринимателя – с учетом льготы, для Смирнова Н.Г. –  без учета льготы и на дату направления  проекта договора купли-продажи), неверна.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений,  в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом и федеральными законами.

Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период), устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.03.2004 № 82-О разъяснил, что  неделимый земельный участок является одновременно и неделимым   объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что означает невозможность  установления права только лишь на его  часть, такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Таким