Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 по делу n А09-11173/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 01.04.2014 подтверждает передачу  арендатору спорного нежилого помещения (т. 1, л. д. 18).

Возражая  относительно  удовлетворения  исковых  требований,   общество сослалось на то, что переданное по договору аренды арендодателем арендатору нежилое

помещение  занято  третьими  лицами  (ЗАО  «Тандер»,  ООО  «Пятисотка  Плюс»),  что исключает  реальную  возможность  его  использования  по  назначению,  в  связи  с  чем,  у истца отсутствуют правовые основания права требования к ответчику арендной платы за период,  когда  в  результате  действий  арендодателя  арендатором  была  утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом.

Не принимая указанные возражения, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьёй  613  Гражданского  кодекса  Российской  федерации  установлено,  что  при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих  лиц  на  сдаваемое  в  аренду  имущество  (сервитуте,  праве  залога  и  т.п.). Неисполнение  арендодателем  этой  обязанности  дает  арендатору  право  требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В данном случае, принимая помещение по акту от 01.04.2014,  арендатору было известно, что оно  использовалось третьими лицами. В акте   общество указало, что     нахождение  третьих  лиц  в помещении  не  лишает  возможности  использовать  его  в  соответствии  с  условиями заключенного договора (т. 1, л. д. 18).

Таким  образом,  общество   знало  о  том,  что  арендуемое  помещение используется  третьими лицами и, несмотря на  это, приняло помещение по  акту приема-передачи.

В связи с этим его довод об отсутствии  у него обязанности уплачивать арендные платежи не принимается во внимание.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что после фактической передачи объекта аренды (01.04.2014), а равно в спорный период (01.05.2014  по  20.02.2015) арендатор, зная о нахождении в нежилом помещение  третьих  лиц  (ЗАО  «Тандер»,  ООО  «Пятисотка  Плюс»), уведомил арендодателя о невозможности использования арендованного объекта по его назначению и совершил действия, предусмотренные статьями 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что обществом  принимались меры к досрочному расторжению договора аренды в связи с неисполнением арендодателем обязательств по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем его назначению, в материалы дела не представлено и на наличие таких доказательств общество  в апелляционной жалобе не ссылается.

Ссылка общества на письмо управления от 28.05.2013  о невозможности передачи помещения по акту по причине  использования третьими лицами (т. 3, л. д. 29) не принимается судом, поскольку данное письмо составлено до принятия ответчиком помещения по акту от 01.04.2014, по  которому он  получил объект будучи уведомленным о нахождении в нем третьих лиц и  указав, что данное обстоятельство не препятствует ему использовать помещение по назначению.

Таким образом, связав себя  арендными обязательствами, приняв помещение по акту, несмотря на его фактическое использование иными лицами,  общество  возложило  на себя риск последствий осуществления предпринимательской деятельности. В связи с чем,  оно не лишено возможности  предъявления самостоятельных требований к указанным лицам, в частности, по правилам статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Довод заявителя о том, что в отсутствие акта приема-передачи с управлением между ним и ЗАО «Тандер»  был заключен договор субаренды, не влияет на существо спора, поскольку он  опровергает  позицию заявителя о невозможности использования им помещения.   

Довод заявителя о том, что вступившим в законную силу судебным актом                                     Арбитражного суда Брянской области по делу №  А09-362/2014 установлено, что другая  часть спорного помещения площадью 248 кв. метров находилась в пользовании   ООО «Пятисотка Плюс» и до настоящего времени эта часть  не освобождена, не влияет на обязательства  общества, которому при принятии помещения по акту было известно о наличии третьих лиц в помещении.

Аргумент  заявителя о том, что при подписании акта он имел ввиду лишь ЗАО «Тандер» ничем на подтвержден и является неубедительным с позиции статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ООО «Пятисотка Плюс»  исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с его ликвидацией.  

Довод заявителя о том, что в расчете задолженности  истцом не учтен задаток, внесенный за участие в аукционе и уплаченный по платежному поручению в сумме                    146 265 рублей от 21.09.2012 № 31,  был предметом исследования в суде первой инстанции и правомерно отклонен им в силу следующего.

Согласно  расчету  истца,  сумма  арендных  платежей  за  пользование  нежилым

помещением за период с 01.04.2014 (дата передачи помещения по акту приема-передачи)

по 20.02.2015 составила 1 608 908 рублей 40 копеек; задолженность по арендным платежам за указанный период, с учетом  задатка, внесенного  за участие в аукционе, в сумме 146 265 рублей, а также частичного погашения задолженности в сумме 237 213 рублей 72 копеек (платежное поручение от 19.12.2014 № 24),  составила  1 225 329 рублей  68 копеек  (1 608 908 рублей 40 копеек – 146 265 рублей – 237 213 рублей 72 копеек). 

Расчет проверен судом и признан правильным, арифметические ошибки и неточности в нем отсутствуют.

Изложенный в апелляционной жалобе контррасчет не принимается во внимание, поскольку касается  лишь первоначально заявленного истцом ко взысканию периода (с  01.04.2014  по  30.06.2014), в то время как в ходе рассмотрения дела  названный период был увеличен (с 01.05.2014 по 20.02.2015) и изменение  иска принято судом. 

Удовлетворяя требования о взыскании неустойки, суд правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Размер  неустойки за период с  10.05.2014 по 20.02.2015, с учетом пункта 6.2 договора,  составляет 55 056 рублей 97 копеек. Расчет пени проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Контррасчет пени не представлен, возражений по расчету не заявлено. Ходатайств о несоразмерности неустойки и  ее снижении не подано, ввиду чего в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», оснований для ее уменьшения не  имеется.

Апелляционная инстанция не нашла оснований для пересмотра решения суда в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды и освобождении спорного помещения.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором

срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

 В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В  предарбитражном  напоминании  истец  предложил  ответчику  в трехдневный  срок  погасить  образовавшуюся  задолженность,  а  также  уплатить  пени  за просрочку основного платежа в размере 6 113 рублей 84 копеек, при этом указал, что в случае непогашения  задолженности  в  установленный  срок,  управление  предлагает  расторгнуть  договор  аренды  и  сдать занимаемое помещение по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 26).

Не оспаривая факт получения указанного предарбитражного  напоминания, заявитель ссылается на то, что установленный  управлением срок исполнения обязательства не может признаваться разумным, что свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Данный аргумент  является необоснованным, поскольку, во-первых, доказательств  обращения к управлению  с просьбой  продлить названный срок,  обоснования невозможности исполнения в этот период обязательства по погашению долга, обществом, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, не представлено.

Во-вторых,  частичное погашение долга произведено ответчиком уже в ходе рассмотрения дела, при этом арендная плата за текущие месяцы не вносилась (т. 2, л. д. 8).

В-третьих, возможные действия общества  по  погашению долга полностью  не являлись бы основанием к отказу в иске (пункт 23 постановления № 73). 

Ссылка заявителя на наличие в действиях управления признаков злоупотребления правом, выразившихся в приватизации спорного помещения путем продажи с торгов,  отклоняется судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» выражена правовая позиция, согласно которой отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы злоупотребившего правом лица, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Общество, являясь арендатором, обязанным в силу закона и условий заключенного без возражений и разногласий договора вносить арендную плату, указанную обязанность надлежащим образом не исполняло, в связи с чем допустило просрочку и образование задолженности. Реализация права на обращение с требованием о расторжении договора аренды в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд, как и с требованием о взыскании в судебном порядке задолженности, относится к прерогативе арендодателя.

Кроме того,