Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 по делу n А68-10521/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

13 мая 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А68-10521/2014

Резолютивная часть постановления объявлена   12.05.2015

Постановление изготовлено в полном объеме    13.05.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца – частного  учреждения  дополнительного  профессионального  образования Автошкола «Клаксон» (г. Тула, ОГРН 1087100000646, ИНН 7106074238) – Савушкина А.Н. (выписка ЕГРЮЛ) и Дьяченко В.И. (доверенность от 27.11.2014), от ответчика – индивидуального  предпринимателя  Арбузова  Николая Николаевича (ОГРИП 312715401800036) – Жестерева  М.О. (доверенность от 04.03.2014), в отсутствие третьих лиц – Тарасовой Галины Сергеевны и Трифонова Валентина Александровича,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного учреждения дополнительного профессионального образования автошкола «Клаксон» на решение Арбитражного суда Тульской области от 29.01.2015 по делу № А68-10521/2014 (судья Егураева Н.В.), установил следующее.

Частное  учреждение  дополнительного  профессионального  образования Автошкола «Клаксон» (далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Тульской области   с  исковым  заявлением  к  индивидуальному  предпринимателю  Арбузову  Николаю Николаевичу  (далее – предприниматель) о возложении на ответчика следующих обязанностей:

– устранить недостатки сдаваемого в аренду помещения по  адресу:  г.  Тула,  ул.  Советская,  д. 6,  оф. 14,  а  именно:  произвести  ремонт  потолка, устранив  протечки;  обеспечить  беспрепятственный  доступ  в  арендуемое помещение после 18:00; обеспечить возможность пользования санузлом;

– соразмерно уменьшить арендную плату по договору аренды №  3  от  31.12.2013  за период  с момента  возникновения недостатков,  то  есть  с 01.01.2014 по дату  полного  устранения  недостатков,  из  расчета  8  600  рублей  в  месяц; 

– произвести соответствующий перерасчет арендной платы, внесенной  учреждением по  договору  аренды  №  3  от  31.12.2013,  за  период  с  01.01.2014  по  дату  устранения недостатков (т. 1, л. д. 4). 

Определением  суда  от  01.12.2014  (т. 1, л. д. 69), принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к  участию  в  деле  в  качестве  третьих  лиц,  не заявляющих  самостоятельных  требований  относительно  предмета  спора,  привлечены Тарасова Галина Сергеевна и Трифонов Валентин Александрович.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил   отказ от  требования  об  обязании  ответчика  устранить  недостатки помещения. Судом частичный отказ принят.

Решением суда от 29.01.2015 (т. 2, л. д. 86) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд, сославшись  на недоказанность обстоятельств, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации,  пришел к выводу о неправомерности заявленных требований.

В апелляционной жалобе  учреждение  просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что  при передаче в аренду помещения оно находилось в исправном состоянии за исключением небольшого пятна на потолке. Отмечает, что договор аренды был заключен в зимний период, когда протечки не были явно видны, а, начиная с весеннего периода таяния снега в помещение с потолка начала проникать вода, потолок набух и провис. Утверждает, что  неоднократно обращался к арендодателю в устной форме с целью устранения данных недостатков. Информирует о том, что 11.07.2014 в адрес предпринимателя направлялось уведомление с требованием обеспечить беспрепятственный вход и выход из офиса. Отмечает, что согласно выписке из ЕГРП предприниматель не является единоличным собственником здания, поскольку оно находится в общедолевой собственности. Полагает, что договор аренды является незаключенным ввиду отсутствия у предпринимателя права на сдачу помещения в аренду. Считает необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы. 

В отзыве предприниматель просит решение оставить без изменения, жалобу –  без удовлетворения.  Указывает, что в пункте 1.6  договора аренды содержится условие об ознакомлении арендатора с  техническим состоянием помещения и запрет предъявления требований по  качеству после подписания договора. Ссылается  на то, что в аренду  принималось конкретное помещение, отраженное на поэтажном плане, обязанности предоставить  санузел  ответчик не принимал. Отмечает, что  в уведомлении  истца от 11.07.2014 нет ссылки на дефекты потолка, а доказательств невозможности прохода в помещение  после 18 час 00 мин с 23.06.2014  не представлено.

В судебном заседании  представители  сторон поддержали  свои позиции,  изложенные в апелляционной жалобе  и отзыве на нее.

Третьи  лица,  извещенные надлежащим образом о времени и месте  рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции  представителей не направили.  С учетом мнений представителей сторон  судебное разбирательство проводилось в  их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика,  Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела,  нежилое (административное)  здание,  расположенное  по  адресу:  г.  Тула,  ул.  Советская,  д. 6, ранее находилось   в  общей  долевой  собственности  предпринимателя,  Тарасовой Г.С., Трифонова В.А..

Вступившим  в  законную  силу  решением  Советского  районного  суда  г.  Тулы  от 13.02.2014 по делу № 2-6/14 удовлетворены исковые требования Трифонова В.А. к Арбузову  Н.Н.,  Тарасовой  Г.С.  о  выделе  доли  нежилого дома  в  натуре,  прекращении  права  общей  долевой  собственности;  удовлетворены  частично встречные  исковые  требования  Тарасовой  Г.С.  к  Арбузову  Н.Н.,  Трифонову  В. А.  о  выделе  доли  в  натуре  из  общего имущества  нежилого  здания; удовлетворены частично встречные  исковые  требования Арбузова  Н.Н.  к  Тарасовой  Г.С.,  Трифонову  В.А.  о  выделе  доли  в  натуре  из  общего  имущества  нежилого  здания, исключении  имущества  из  общей  долевой  собственности,  оставлении  имущества  в совместной  долевой  собственности,  передаче  имущества  в  совместную  собственность.

В  частности,  в  собственность  Трифонову  В.А.  выделены помещения – лестничные клетки на 1 и 2 этажах (вход в здание), одновременно на него  возложены обязанности по выполнению  работ по устройству двух лестничных маршей на второй этаж.

До  принятия указанного судебного акта  между предпринимателем  (арендодатель)  и  учреждением   (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 31.12.2013 № 3 (т. 1, л. д. 19), по условиям которого  арендодатель  предоставляет  в  аренду,  а  арендатор обязуется  принять  за  плату  во  временное  владение  и  пользование  нежилое  помещение,  расположенное  в  доме №  6  по  ул.  Советской  города Тулы, общей площадью 22,2 кв. метров, литер А, второй этаж, комната № 14  (по плану строения)  для организации офиса (пункт 1.2 договора) на срок с 02.01.2014 по 30.12.2014 (пункт 1.3 договора).

Пунктом 2.1.2  договора на  арендодателя возложена обязанность обеспечивать  арендатору возможность  беспрепятственного  владения  и  пользования  арендуемым  помещением  при условии своевременного выполнения арендатором обязательств по договору. Арендатор  обязан  с  письменного  согласия  арендодателя  производить  текущий ремонт помещения, связанный с деятельностью арендатора, за свой счет (пункт 2.2.8 договора).

02.01.2014 имущество предано арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 21).

Ранее указанное имущество также использовалось  учреждением, что подтверждается актом   от 01.01.2013 (т. 1, л. д. 49).

Ссылаясь на наличие у помещения существенных недостатков, не позволяющих использовать его, необеспечение  арендодателем доступа к объекту аренды,  неоказание услуг по уборке помещения и пользованию санузлом, учреждение обратилось в арбитражный суд с  настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Обращаясь в суд, учреждение  сослалось на то, что в актах  о  несоответствии  арендуемого  помещения  от  13.03.2014  (т. 1, л. д. 34) и от 28.08.2014 (т. 1, л. д. 35), подписанных  представителями учреждения, сотрудником ООО «Фемида» и Трифоновым В.А.,   зафиксированы неисправности  крыши  (имеется  течь  атмосферных  осадков  в  арендуемое  помещение),  в результате которых  промок подвесной потолок (повреждение одной секции в виде провеса).

Между тем, доказательств, свидетельствующих о невозможности использования  помещения по целевому назначению по причине  обнаруженного дефекта (прекращение работы учреждения с информированием об этом контрагентов; направление в адрес  учреждения претензий контрагентов по причине неоказания им образовательных услуг; действия по поиску иного помещения для осуществления своей деятельности; повреждение имущества учреждения  и т.п.) суду не представлены.

Более того, еще за год до заключения спорного договора аренды, принимая помещение по акту от 01.01.2013 (т. 1, л. д. 49)  в нем было указано  на недостатки (на потолке видны разводы  от протечки крыши здания). При этом в этом же акте указано на  то, что помещение  принято в исправном состоянии.

При приеме помещения в аренду в рамках спорного договора истец в акте от               02.01. 2014 (т. 1, л. д. 21) также указал, что помещение принято в исправном состоянии.

В соответствии с пунктом  1.6  договора    арендатор  до  подписания  договора  аренды ознакомлен  с  техническим  состоянием  и  всеми  недостатками  передаваемого  в  аренду помещения. Помещение  удовлетворяет  требованиям  арендатора. Арендатор  не вправе предъявлять арендодателю претензии по качеству арендованного помещения после подписания договора.

В период действия договора аренды  истец не обращался к арендодателю с требованием  проведения ремонта крыши здания. Акты от 13.03.2014 и от 28.08.2014 (т. 1, л. д. 34, 35) составлены без извещения ответчика.  Доказательств того, что  предприниматель приглашался для осмотра помещения, однако уклонился от такого осмотра, отказался от подписания актов, суду не представлено.

Кроме того, на основании пунктов 5.2.1, 5.4  договора  ответчик,  отказавшись  от исполнения договора, просил истца освободить занимаемое помещение с 19.08.2014.

Однако судом первой инстанции установлено, что учреждение лишь в январе 2015 года освободило арендуемое помещение. Факт неосвобождения спорного помещения в течение длительного период (с 19.08.2014 по январь 2015 года) подтверждает   возможность использования истцом помещения и опровергает доводы об обратном.

При такой совокупности  обстоятельств следует признать, что  истцом не доказано, что   условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились и это является основанием для уменьшения арендной платы.

Что касается  доводов истца о  несоблюдении арендодателем  санитарно-гигиенических норм, отсутствии доступа  в  санузел и   уборки  арендуемого  помещения,  закрытие  входа  в  здание, начиная с 23.06.2014, отсутствие такого доступа  01.07.2014 и 07.07.2014, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Заключая договор аренды,  стороны определили конкретное  помещение с номером на поэтажном плане, которое передается  учреждению в пользование. Обязанностей по обеспечению доступа в санузел и уборке объекта  арендодатель на себя не принимал. Факт отсутствия санузла в помещении мог быть установлен  истцом при подписании акта приема-передачи.  Условиями пункта 2.2.4 договора обязанность по  соблюдению чистоты и порядка в арендуемом помещении возложена на арендатора.

В суде первой инстанции Тарасова Г.С. как собственник санузла пояснила, что по договоренности с предпринимателем у истца была  возможность пользоваться  санузлами, расположенными на втором  этаже  здания,  в  том  числе  после  вступления  решения  суда  общей юрисдикции в законную силу, то есть 29.04.2014.

В связи с изложенным  направление  истцом в адрес ответчика  уведомления от 11.07.2014,   в  котором  сообщается  о несоблюдении санитарно-гигиенических норм, отсутствие доступа  в  санузел,  отсутствие  уборки не имеет  определяющего значения для разрешения настоящего спора.

Суд первой инстанции  обоснованно не принял во внимание  аргумент истца об отсутствии доступа в арендуемое