Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 по делу n А62-3321/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

02 апреля 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

                 Дело № А62-3321/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01.04.2015

Постановление изготовлено в полном объеме 02.04.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Феоктистовой Д.О., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Евстафьева Андрея Алексеевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 23.12.2014 по делу   № А62-3321/2014 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Евстафьев Андрей Алексеевич (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ламитка» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 20.12.2013 в размере 108 800 рублей, а также судебных расходов по уплате государственной пошлины и расходов по оказанию юридических услуг в размере                                2 000 рублей (с учетом уточнения исковых требований от 11.12.2014, т. 2, л. д. 81).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 23.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Предприниматель считает, что из материалов дела не следует однозначный вывод о фактическом неиспользовании обществом в период с 12.05.2014 по 19.05.2014 спорного помещения, в связи с чем с ответчика в его пользу подлежит взысканию арендная плата за периоды с 01.05.2014 по 12.05.2014 и с 13.05.2014 по 19.05.2014.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 20.12.2013 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (т. 1, л. д. 18-20).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 102 кв. м, согласно экспликации и поэтажного плана, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Смоленск, пр-т Гагарина, д. 22, для использования под розничную торговлю непродовольственными товарами, сроком на 3 месяца, с 01.01.2014 по 30.03.2014. Помещение передается в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (пункты 1.1 – 1.4 договора).

Пунктом 3.7 договора на арендатора возложена обязанность по уплате арендодателю обеспечительного платежа.

По акту приема-передачи от 31.12.2013 нежилое помещение было передано арендатору (т. 1, л. д. 21).

Разделом 3 установлены размер, порядок расчета, а также сроки уплаты арендной платы. Арендная плата состоит из постоянной части и переменной. Размер ежемесячной постоянной части арендной платы за передаваемое в аренду помещение рассчитывается в рублях и составляет 800 рублей в месяц за один квадратный метр арендуемого помещения.

Общая сумма постоянной части арендной платы определяется как производная стоимости арендной платы за кв. м на площадь помещения и составляет 81 600 рублей в месяц.

Арендная плата за помещение начинает начисляться с даты подписания акта приема – передачи помещения и выплачивается арендатором ежемесячно не позднее                  10 числа месяца, за который производится оплата. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Размер переменной части арендной платы (оплата коммунальных услуг по теплоснабжению, водоснабжению, канализации, вентиляции, вывоз мусора и уборка прилегающей территории, расходы по электроэнергии, потребляемым арендатором) указывается ежемесячно в счете, выставляемом арендодателем на основании счетов ресурсоснабжающих организаций, поставщиков услуг.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды от 20.12.2013 ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор в силу положений пункта 2 статьи                                   621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) считается возобновленным на неопределенный срок.

Телеграммой от 16.05.2014 истец уведомил ответчика об освобождении помещения 17.05.2014 (т. 1, л. д. 23).

19.05.2014 между сторонами подписан акт приема-передачи помещения                           (т. 1, л. д. 25).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.05.2014 на сумму 108 800 рублей, истец обратился в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 314, 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, с учетом положений пункта 3.6 договора аренды от 20.12.2013, исходил из того, что сумма невозвращенного истцом ответчику обеспечительного платежа за спорный период в размере 163 200 рублей превышает задолженность последнего по переменной и постоянной частям арендной платы за январь-май 2014 года на общую сумму                            154 786 рублей 40 копеек, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате и наличия оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

            Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом области установлено, что непосредственно предметом разногласий сторон явился размер арендного платежа, подлежащего к уплате за май 2014 года, а также правомерность удержания истцом обеспечительного платежа в счет возможных затрат на ремонт арендуемого нежилого помещения на сумму 64 764 рубля.  

Из материалов дела следует, что 08.05.2014 представителем арендодателя Евстафьевым Н.А. совершены действия по приостановлению использования арендуемого нежилого помещения в целях осуществления торговли (цель аренды – пункт 1.1. договора), а именно, арендуемая территория ограждена лентами, произведено отключение

электричества, заявлено о запрещении деятельности в связи с наличием долга. 13.05.2014 у арендатора изъяты ключи от всех входов в торговый центр (само арендуемое помещение отдельного входа не имело).

Указанные обстоятельства послужили основанием направления арендодателю телеграммы о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 23-24).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Принимая во внимание подтвержденность материалами дела (т. 1, л. д. 42, 43, 44,  т. 2, л. д. 6-11) осуществление арендодателем препятствий арендатору в пользовании нежилым помещением с 12.05.2014, суд области пришел к правомерному выводу об обоснованности начисления ответчику арендной платы до указанной даты.

Исходя из формулы (81 600 рублей – ежемесячная арендная плата: 31 дней х 12 дней) размер подлежащего уплате арендного платежа за 12 дней фактического пользования недвижимым имуществом в мае 2014 года составляет 31 584 рубля 10 копеек.

Доказательств оплаты ответчиком арендной платы за апрель 2014 года в размере       81 600 рублей материалы дела не содержат.

Таким образом, с учетом частичной оплаты суммы долга на сумму 54 400 рублей                             (т. 1, л. д. 38) задолженность ответчика по постоянной арендной плате за апрель 2014 года и 12 дней мая 2014 года составила 58 784 рубля 10 копеек.

Ответчиком также признана сумма долга по переменной части арендной платы за период январь – май 2014 года в сумме 96 002 рубля 30 копеек (т. 2, л. д. 45-49).

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что обеспечительный взнос (платеж) учитывается в качестве покрытия переменной части арендной платы за последний месяц пользования арендованным помещением и расходов, связанных с необходимостью проведения текущего ремонта (для устранения повреждений целостности покрытия пола, потолка, стен), после расторжения основного договора аренды. Для определения размера расходов, необходимых для ремонта помещения в течение последнего месяца действия основного договора комиссией в составе представителей арендодателя (истца) и арендатора (ответчика) в результате осмотра составляется дефектная ведомость, где определяется объем работ. На основе дефектной ведомости составляется смета. После чего подписывается соглашение о зачете обеспечительного взноса полностью или частично в счет оплаты ремонтных работ, стоимость ремонтных работ считается согласованной.

Таким образом, из буквального толкования условий договора следует, что комиссия в составе представителей арендодателя и арендатора в течение последнего месяца действия договора в результате совместного осмотра должна составить дефектную ведомость с определением объемов работ.

Сторонами признано, что за спорный период сумма обеспечительного платежа составляет 163 200 рублей.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу положений пункта 3.6 договора истец в течение 7 дней после освобождения ответчиком помещения и передачи его истцу должен произвести возврат обеспечительного платежа.

Поскольку сумма невозвращенного истцом  обеспечительного платежа в размере 163 200 рублей превышает задолженность ответчика по переменной и постоянной частям арендной платы за период с 01.01.2014 по 12.05.2014 на общую сумму 154 786 рублей 40 копеек, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате.

Зачет предпринимателем обеспечительного платежа в счет задолженности ответчика по переменной части арендной платы на сумму 96 002 рубля 30 копеек за период с января по май 2014 года, а также стоимости восстановительного ремонта арендуемого помещения на сумму 64 764 рубля, обоснованно не признан судом области состоявшимся. 

Претензиями истец уведомил ответчика о времени составления дефектных ведомостей 18.06.2014 и 19.06.2014 (т. 2, л. д. 22, 23).

Вместе с тем, на названных претензиях отсутствуют даты их составления, также отсутствует конкретное время вручения их представителю ответчика (с учетом того, что составление дефектных ведомостей назначалось на первую половину тех же дней: 18.06.2014 и 19.06.2014).

Акты от 18.06.2014 и от 19.06.2014 составлены в одностороннем порядке арендодателем, из них не представляется возможным установить, в отношении какого именно помещения они были составлены.

Отметка в акте от 19.06.2014 об отказе от подписи представителя заверена исключительно представителями арендодателя.

Кроме того, как указывалось ранее, арендуемое