Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по делу n А09-7026/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

вид разрешенного использования, адрес.

           Если оценщик не смог подобрать подходящие аналоги, то это не является основанием для отказа от применения метода сравнения продаж. Эксперт (оценщик) должен применить сравнительный подход к оценке в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 1.

           В данном случае выбор объектов-аналогов осуществлен оценщиком посредством анализа рынка недвижимости, выявления ценообразующих факторов, составления предварительного перечня аналогов (сопоставимых объектов), отбора конечного перечня объектов аналогов на основе анализа ценообразующих факторов. Заключение эксперта содержит общий перечень сопоставимых объектов, из которого сформирован перечень объектов-аналогов, использованных для оценки. В оспариваемом заключении по каждому объекту-аналогу собрана и определена достаточная и достоверная информация: рыночная стоимость объектов-аналогов, площадь, категория земель, экономические характеристики, условия финансирования сделки и продажи, улучшения земельного участка, местоположение, рельеф, конфигурация, транспортная доступность, наличие инфраструктуры и др.

           Согласно заключению эксперта каждый сопоставимый аналог сравнивался с оцениваемым объектом, и в цену сопоставимой продажи вносились поправки, отражающие существенные различия между ними.

           При этом экспертом учтены различия в площади участков, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.

Позиция эксперта относительно корректировки на разрешенное использование земельного участка изложена на странице 15 заключения. При этом эксперт исходил из того, что в районе расположения объекта оценки не было выявлено земельных участков коммерческого назначения, однако в достаточном количестве имеются участки, предназначенные под ИЖС. В связи с этим, исходя из имеющихся предложений, экспертом рассчитана корректировка на назначение объекта как отношение стоимости земли коммерческого назначения и ИЖС в местах со схожим местоположением.

Наличие инженерных коммуникаций является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков, следовательно, данная качественная характеристика объекта оценки, имеет специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, и, следовательно, данная информация согласно требованиям пункта 8 ФСО № 3 должна быть приведена в отчете об оценке и учтена оценщиком при оценке объектов оценки сравнительным методом.

Обоснование введения корректировки на наличие или отсутствие  коммуникаций на оцениваемом земельном участке изложено на страницах 16 – 17 экспертного заключения.         

            Проанализировав возражения на экспертное заключение от 10.11.2014                               № 40214 ОЦ, апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельных участков, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.

           В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005            № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

           В рассматриваемом случае правительством не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.

           Не соглашаясь с заключением эксперта, правительство фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО № 1 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

           Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

           Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

  Кроме того, считая, что имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта или  противоречия в его выводах, правительством ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы в нарушение части 2 статьи 87  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судах обеих инстанций не заявлено.

В соответствии с закрепленным в статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принципом состязательности арбитражного процесса, заявителем жалобы в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено суду достаточных доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении экспертизы, и подтверждающих необоснованность правовой позиции истца в соответствующей части.

           Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, при этом не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

           Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

           При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ: 

решение Арбитражного суда Брянской области от 15.12.2014 по делу № А09-7026/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                     Е.Н. Тимашкова

Судьи                                                                                                                   Ю.А. Волкова

                                                                                                                   Л.А. Капустина