Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 по делу n А54-2286/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

область, г. Михайлов, ул. Мира, у карьера кирпичного завода, в границах согласно плану земельного  участка.  Договором предусмотрено, что если по  истечении срока аренды  ни одна из сторон не заявит о  расторжении договора, он считается пролонгированным на тот же срок, на тех же условиях.

В  силу пункта 2.1  договора  использование  участка  является платным. Арендная плата за участок рассчитывается арендодателем на основании базового  размера  арендной  платы,  установленного  решением Михайловской районной Думы от 19.12.2002 № 70.

В  соответствии  с  разрешением  на  выполнение  строительно-монтажных работ № 479, постановлением главы Михайловского района Рязанской области от 03.03.2000               № 101 «Об утверждении материалов предварительного согласования места размещения газовой автозаправочной станции и разрешении проектно-изыскательских  работ»,  акта  выбора  земельного  участка  от  11.02.2000,  обществом  осуществлялось  строительство объектов автомобильной газозаправочной станции (т. 3, л. д. 24).

Ссылаясь на то, что  договор аренды земельного участка под  строительство  от  08.01.2003   № 16  не  прошел  государственную  регистрацию по причине уклонения администрации от ее проведения,  в  связи  с  чем,  общество   не имеет возможности  зарегистрировать право собственности на созданные на земельном участке объекты, оно обратилось в арбитражный  суд с настоящим иском.

В свою очередь администрация,  ссылаясь на то,  что  спорные  объекты  являются самовольными постройками, возведенными в отсутствие разрешительной документации, обратилась со встречными исковыми требованиями об освобождении спорного земельного участка и взыскании платы за пользование им участком  в сумме                                        2 996 290 рублей 90 копеек.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции по результатам  проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о соответствии  спорных объектов критериям недвижимого имущества и, посчитав, что договор аренды является заключенным в отсутствие его государственной регистрации, сделал вывод об избрании  обществом надлежащего способа защиты.

Апелляционный суд не может согласиться с такой позицией в силу следующего. 

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) сформулирован подход к разрешению споров о признании права. Согласно пунктам 58 и 59 постановления № 10/22  иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса (в настоящее время – пункт 2 статьи 8.1).

Из изложенного следует, что для возникновения права на вновь созданное недвижимое имущество необходимо доказать правомерность его строительства (с соблюдением установленного законом порядка и требований), обращение к государственному регистратору за государственной регистрацией прав и наличие такой регистрации.

Иск о признании права собственности (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности.

Однако для этого истец должен доказать возникновение у него права собственности на объекты недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, а также нарушение этого права ответчиком.

Судом апелляционной инстанции установлено, что общество просит признать за ним право на спорные объекты как на объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлялось после вступления в силу Закона о регистрации.

При этом на обращение за государственной регистрацией  права собственности общество получило отказ, что подтверждается письмом Управления Росреестра по Рязанской области от 06.02.2014 (т. 2, л. д. 167).

Как пояснил представитель общества в суде апелляционной инстанции, получив отказ в регистрации права, общество не  обжаловало этот отказ, а сразу обратилось с иском о признании права.

Однако отказ в регистрации не является предусмотренным законом  условием для обращения в суд с иском о признании права, поскольку по существу означает обход правил Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении права собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012                             № 4464/12).

В соответствии с пунктом 56 постановления № 10/22, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением с учетом подведомственности дела.

Из материалов дела следует, что отказ в государственной регистрации прав в судебном порядке не оспаривался, его законность не исследовалась и не оценивалась судом.

Ссылку представителя общества  на то, что он отказ в регистрации права обусловлен отсутствием  регистрации договора аренды земельного участка, которая оказалась невозможной по причине уклонения администрации, суд считает неубедительной.

В пункте 63 постановления № 10/22 разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Общество с иском к администрации о понуждении к государственной регистрации договора не обращалось, что подтвердил его представитель в суде апелляционной инстанции.

Признание судом первой инстанции договора аренды земельного участка заключенным в отсутствие государственной регистрации со ссылкой на пункт 14 постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  (далее – постановление № 73) основано на неправильном толковании норм  законодательства.

Указанное разъяснение касается соглашения сторон о размере платы за пользование имуществом и  иных условий пользования, а не правовых последствий такого соглашения для третьих лиц. Аналогичный  подход изложен и в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», в котором указано, что на незаключенность договора, не прошедшего государственную регистрацию, нельзя ссылаться лишь в отношениях между сторонами этого договора.

В данном случае, обращаясь за государственной регистрацией права собственности и представляя государственному регистратору договор аренды земельного участка, заключенный на срок 10 лет, общество должно было выполнить установленные законом требования о государственной регистрации такого договора. Государственный регистратор стороной этого договора не является и  достигнутое сторонами соглашение о  размере платы и иных условиях пользования на его права и обязанности не влияет и не подтверждает соответствие договора установленным законом требованиям.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводу о том, что предъявленный обществом иск направлен на подмену установленного законом административного порядка регистрации права собственности судебным порядком такого признания  и свидетельствует об избрании обществом ненадлежащего способа защиты.

Избрание заявителем ненадлежащего способа защиты является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований общества.

В  связи с неправильным применением первой инстанцией норм материального права при  удовлетворении иска общества апелляционная жалоба администрации признается обоснованной, а  решение в соответствующей части подлежащим отмене.

Что касается апелляционной жалобы  общества на решение в части взыскания с него платы за пользование земельным участком, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).

Администрация просила взыскать  плату за земельный участок за период с 04.02.2011 по 31.07.2014 (т.6, л. д. 113).

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действующим в момент возникновения спорных правоотношений и заявленный ко взысканию период, устанавливалось, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действовавшего в спорный период, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Из содержания указанных норм следовало, что  стоимость аренды публичной земли относилась  к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна была определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления № 73,   арендная плата за аренду земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, относится к регулируемым ценам; федеральным законом, предусматривающим необходимость регулирования арендной платы, являлся в спорный период  пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 29.10.2001.

Согласно данным разъяснениям к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации  Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).  

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В настоящем случае судом установлено, что земельный участок предоставлялся обществу в аренду для строительства газовой автозаправочной станции по ранее предусмотренной процедуре выбора земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства.

Подпунктом д) пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением № 582, предельный размер арендной платы  для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов устанавливался  в размере 2 %  кадастровой стоимости.

Для определения  стоимости пользования спорным участком в заявленный администрацией период  и в соответствии с  действовавшим