Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 по делу n А62-5425/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

плату).

           В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

           Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

           Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

           Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Данная позиция отражена в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014. 

В целях эффективного использования на основе арендных отношений земельных участков, земель поселений Смоленской области для определения размера арендной платы за земельные участки с 01.01.2006 применяется кадастровая стоимость земельных участков.

            Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118 (далее – Положение № 118), размер арендной платы определяется по следующей формуле:

Ап = Скадастр * Рбаз. * Пз.у. / 12*Т, где

Ап – размер арендной платы (рублей);

Скадастр – кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв. метр;

Пз.у. – площадь земельного участка;

Рбаз. – соответствующий базовый размер арендной платы;

Т – количество месяцев аренды.

           В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ                             «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон                          № 137-ФЗ) до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

           Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

           Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения № 118.

           Из представленного истцом арифметического расчета, проверенного судом и признанного обоснованным, усматривается, что размер задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.01.23013 по 30.05.2013 составляет                                                              1 645 696 рублей 81 копейка.

           В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

           Земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020469:288, 67:27:0020469:289, 67:27:0020469:290 первоначально образовывали единое целое с земельным участком 67:27:002 04 69:0020 площадью 7843 кв. м и, соответственно, были предварительно согласованы в составе земельного участка 67:27:002 04 69:0020 площадью 7843 кв. м.

           Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, отношения по аренде предварительного согласования возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2008 году. Договор аренды земельного участка заключен в порядке пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.

           При этом сроки строительства следует исчислять с момента предоставления земельного участка площадью 7843 кв. м.

           Таким образом, по истечении трехлетнего срока строительства размер арендной платы должен исчисляться в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

           В связи с этим начисление арендной платы в спорном по настоящему делу периоде обоснованно произведено департаментом исходя из показателя 5 % кадастровой стоимости земельного участка (с 01.01.2013 по 31.03.2013 за пользование земельным участком с кадастровым номером 67:27:002 04 69:0020 площадью 7843 кв. м; за период с 01.04.2013 по 30.05.2013 – за пользование земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020469:288 площадью 5699 кв. м и земельным участком с кадастровым номером 7:27:0020469:289 площадью 1119 кв. м).

            В связи с вводом объекта недвижимости в эксплуатацию за период с 01.04.2013 по 30.05.2013 расчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020469:290 площадью 1025 кв. м произведен с применением ставки арендной платы 0,3 %, установленной постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192, для земельных участков.

           Из расчета и письменных пояснений департамента следует, что в связи с вводом объекта недвижимости в эксплуатацию за период с 01.04.2013 по 30.05.2013 расчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020469:290, площадью 1025 кв. м произведен им с применением ставки арендной платы 0,3 %, установленной постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

            Подпунктом 1 пункта 1 постановления № 192 ставка арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске установлена в размере 0,3 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр): в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства.

            В связи с изданием постановления администрации Смоленской области от 31.01.2014 № 36 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске» (далее – постановление № 36) вышеназванное постановление с 31.01.2014 утратило силу.

           При этом подпунктом 3 пункта 1 постановления № 36 ставка арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске, установлена в размере 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования – в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства.

           В связи с указанным суд первой инстанции правомерно отметил, что после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости расчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020469:290 площадью 1025 кв. м за период с 01.04.2013 по 30.05.2013 должен производиться с применением ставки арендной платы   0,6 % от кадастровой стоимости.

           Вместе с тем, поскольку определение размера исковых требований является исключительным правомочием истца, то произведенный департаментом расчет за пользование земельным участком 67:27:0020469:290 за период с 01.04.2013 по 30.05.2013 (с применением ставки арендной платы 0,3 %) не нарушает прав ответчика.

           Из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства.

           Из анализа названных норм следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.

           Указанный подход соответствует позиции, содержащейся в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.08.2013                    № ВАС-8588/13.

            Судом установлено, что право собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020469:290, зарегистрировано 12.07.2013.

           Следовательно, в спорном периоде (с 01.04.2013 по 30.05.2013) правоотношения сторон по аренде земельного участка земельным участком 67:27:0020469:290 прекращены не были. Доказательства обратного суду не представлены.

           При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что начисление арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 67:27:0020469:290 площадью 1025 кв. м за период с 01.04.2013 по 30.05.2013 является обоснованным, в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворил в сумме 1 645 696 рублей 81 копейки.

           Кроме этого, пунктом 5.2 договора установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляются пени в размере 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки.

           В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

           Из представленного истцом расчета пени за неисполнение условий договора за период с 21.03.2013 по 30.05.2013 составляют 221 749 рублей 58 копеек.

            Арифметический расчет пени не опровергнут ответчиком, судом проверен и признан верным.

            В то же время ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки судом на основании статьи 333 ГК РФ, исходя из двукратной учетной ставки Банка России.

            В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

            Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333                ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

            Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга