Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2015 по делу n А62-3045/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

19 марта 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А62-3045/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17.03.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  19.03.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Лана» (г. Смоленск,                               ОГРН 1086731015788, ИНН 6730079692) –  Вязовик Я.Э. (доверенность от 16.03.2015) и Британовой Е.А. (доверенность от 16.03.2015), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города Смоленска в лице управления муниципального имущества                        (г. Смоленск) и общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания» (г. Смоленск), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лана» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 30.12.2014 по делу                        № А62-3045/2014 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

           Общество с ограниченной ответственностью «Лана» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области к администрации города Смоленска в лице управления муниципального имущества (далее – администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценочная компания» со следующими исковыми требованиями:

– признать величину годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Гарабурды, д. 25, в сумме                              4 734 944 рублей (без НДС), указанной в отчете от 18.02.2014 № 1238/П/14,  составленном ООО «Независимая оценочная компания», недостоверной и нерекомендуемой;

– определить величину годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Гарабурды, д. 25, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании;

– определить ежегодную индексацию арендной платы в соответствии с индексами потребительских цен согласно официальным данным органов статистики по г. Смоленску и изложить пункт 3.3 договора аренды в следующей редакции:

«3.3. Арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, подлежит ежегодному пересмотру согласно индексам потребительских цен, установленных территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Смоленской области, по состоянию на 1 января текущего года.

          Обязанность по получению справки из органа статистики лежит на арендодателе. При этом арендодатель должен не позднее чем за 1 месяц до предполагаемого изменения арендной платы предоставить арендатору письмо об изменении арендной платы, справку из органов статистики и проект дополнительного соглашения об изменении арендной платы. В случае непредставления арендодателем указанных документов в срок арендная

плата подлежит изменению спустя количество дней, на которое арендодатель задержал предоставление документов» (с учетом уточнения).

           Решением Арбитражного суда Смоленской области от 30.12.2014 пункт 3.3 договора № 3329/14 аренды нежилого помещения общей площадью 882,9 кв. м, являющегося муниципальной собственностью, реестровый номер 673006291001, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Гарабурды, д. 25, установлен в следующей редакции:

«3.3. Размер арендной платы увеличивается ежегодно не более чем на величину индекса потребительских цен, установленного компетентным органом Правительства Российской Федерации за предшествующий календарный год для Российской Федерации в целом, от установленного размера арендной ставки по решению арендодателя. Арендодатель не менее чем за 30 календарных дней до даты изменения размера арендной платы направляет арендатору расчет размера арендной платы по формуле Ан = Ат * К, где Ан – новый размер арендной платы, Ат – текущий размер арендной платы, К – индекс потребительских цен, установленный компетентным органом Правительства Российской Федерации за предшествующий календарный год. Изменение размера арендной платы вступает в силу через 30 календарных дней после направления арендодателем арендатору расчета измененной арендной платы». В удовлетворении встречного иска отказано.

           Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, между обществом и муниципальным образованием город Смоленск на основании протокола аукциона от 14.08.2012 № 13 был заключен договор аренды от 27.08.2012 № 3235/12 нежилого помещения общей площадью 882,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Гарабурды, д. 25, для использование под торговую деятельность. Срок действия договора аренды – 1 год.

          Сумма (размер) годовой арендной платы за нежилое помещение составила                                4 371 318 рублей 46 копеек (пункт 3.5 договора).

           Соглашением от 01.04.2013 об изменении условий договора от 27.08.2012                                      № 3235/12 пункт 3.5 договора изложен в новой редакции с определением суммы годовой арендной платы в размере 6 792 149 рублей 08 копеек. По акту сдачи-приемки от 01.04.2013 объект аренды передан арендатору.

           Общество 11.03.2014 обратилось к администрации с заявлением о перезаключении договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

           Ответчиком в адрес общества 24.03.2014 был направлен проект договора аренды, размер арендной платы в котором установлен по результатам отчета от 18.02.2014                            № 1238/П/14, составленном ООО «Независимая оценочная компания» (4 734 944 рубля (без НДС) – пункт 3.1 проекта договора). Из отчета от 18.02.2014 № 1238/П/14 следует, что величина арендной платы определена по состоянию на 29.01.2014.

           Пунктом 3.3 проекта договора предусматривалось, что арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, подлежит ежегодному увеличению на 10 %. Срок действия договора с 01.04.2014 по 31.03.2017 (пункт 1.1.2 проекта договора).

           Обществом 02.04.2014 в адрес администрации направлен протокол разногласий, в котором истец предложил установить размер годовой арендной платы в размере                               2 606 320 рублей (без НДС) (пункт 3.1 договора), пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, подлежит ежегодному увеличению на уровень инфляции, установленный органами государственной статистики по Смоленской области».

           Администрация 10.04.2014 уведомила общество об отклонении предложенных изменений условий договора.

           Неурегулирование сторонами разногласий в части установления арендной платы в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

           Частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ  «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) установлено, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в данной статье.

           В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

           Согласно пункту 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

           Как усматривается из материалов дела, общество 11.03.2014 обратилось к администрации с заявлением о перезаключении договора аренды нежилого помещения от 14.08.2012 № 13 на новый срок в порядке части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ без проведения торгов.

           Администрация направила в адрес общества письмо от 24.03.2014, которым предложила заключить договор аренды спорного имущества с приложенным проектом договора.

           При этом размер арендной платы установлен по результатам отчета от 18.02.2014                         № 1238/П/14, составленном ООО «Независимая оценочная компания» (4 734 944 рубля (без НДС) – пункт 3.1 проекта договора).

           Пунктом 3.3 проекта договора предусматривалось, что арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, подлежит ежегодному увеличению на 10 %. Срок действия договора с 01.04.2014 по 31.03.2017 (пункт 1.1.2 проекта договора).

Соглашения о величине арендной платы  стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – письмо ВАС РФ № 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости годовой арендной платы, судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза определения рыночной стоимости арендованных помещений, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро инвентаризации, оценки и межевания «Бином».

Перед экспертом были поставлены вопросы:

– в целях заключения договора аренды в порядке части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» без проведения торгов определить по состоянию на 29.01.2014 рыночную величину годовой арендной платы за нежилое помещение, общей площадью 882,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск,                            ул. Гарабурды, д.25, использование – под торговую деятельность;

– насколько увеличится (уменьшится) указанная величина в случае ее определения по состоянию на 31.03.2014.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение от 30.10.2014, согласно которому действительная рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование спорными помещениями по состоянию на дату проведения оспариваемой оценки (29.01.2014) составляет 4 722 632 рубля (без НДС). Определенная стоимость арендной платы по состоянию на 31.03.2014 (срок действия нового договора аренды – с 01.04.2014) не изменится.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, на основании выводов экспертизы от 30.10.2014, проведенной обществу с ограниченной ответственностью «Бюро инвентаризации, оценки