Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 по делу n А54-135/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в управлении товарищества находятся многоквартирные  дома,  расположенные  по  адресу:  г.  Рязань,  ул.  Зубковой  д.  16, корп. 1 и  корп. 3. Товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений в указанных многоквартирных домах.

Судебными актами по делу   № А54-4026/2011, которым   ТСЖ «Олимп» отказано в удовлетворении требований  к ООО  «Территория», ТСЖ  «Зубковой» и ООО  «Недвижимость» о признании недействительным решения ТСЖ «Зубковой» о разделе земельного участка с кадастровым  номером  62:29:0100001:3, установлено, что указанный  раздел  не повлек нарушения прав и  законных интересов  собственников помещений многоквартирного дома  № 16 корп. 1 по ул. Зубковой   г. Рязани, поскольку, согласно заключению судебной экспертизы, площадь земельного участка, необходимого для облуживания и эксплуатации данного дома, составляет  4 173,7 кв. метров. Кроме того, на земельном участке номером с кадастровым номером 62:29:0100001:74 расположен второй многоквартирный дом, строительство которого завершено, в связи с чем признание права общей долевой собственности за собственниками одного дома повлечет нарушение прав собственников помещений второго дома.

Суды апелляционной и кассационной инстанций признали, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:74 перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов с даты его постановки на кадастровый  учет  (21.07.2009),  а  право  собственности ТСЖ  «Зубковой»  на  данный земельный участок прекращено в силу императивного требования закона, в связи с чем признали ничтожной сделкой договор безвозмездной передачи земельного участка  от  28.06.2011,  заключенный  между  ТСЖ  «Зубковой»  и  ООО  «Территория»   по причине отсутствия  у  ТСЖ  «Зубковой»  полномочий  на  распоряжение  земельным участком.

При  этом  суды  констатировали,  что  требования  истца  о  признании  указанного договора недействительным и о признании права собственности ТСЖ «Зубковой» на указанный земельный участок отсутствующим не подлежат удовлетворению, поскольку оба вышеуказанных требования, по сути, направлены на установление права долевой собственности жителей многоквартирного дома по адресу: г. Рязань,  ул.  Зубковой,  д.  16,  к.  1  на  земельный  участок,  на  котором  расположен  этот дом. Однако избранный истцом  способ  защиты предполагаемых нарушенных прав не приведет к их восстановлению, так как право долевой собственности на земельный участок, расположенный под указанным многоквартирным домом, о признании которого  просит  истец,  установлено  законом,  не  требует  специального  признания или подтверждения в судебном порядке и не может быть предметом рассмотрения в суде. 

Отказывая  в  удовлетворении  требований  о  признании  отсутствующим  права собственности  ТСЖ  «Зубковой»  на  земельный  участок  с  кадастровым  номером 62:29:0100001:73, суды указали на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, поскольку на дату рассмотрения спора собственником земельного участка являлось                    ООО «Интер Парк», которое не было привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Таким образом, судами установлено, что  земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3, разделенный на земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:73 и 62:29:0100001:74, в силу закона относится к  общей долевой собственности собственников  многоквартирных жилых домов, которыми управляет истец.

При этом указанный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и перешел  в общую долевую собственность собственников  помещений многоквартирных  домов   01.03.2005 (статья 1 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении  в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике  при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») (т. 1, л. д. 40).

Между тем, несмотря на нахождение в силу закона  земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3 в собственности собственников многоквартирных жилых домов, был осуществлен его раздел на  земельные участки с кадастровыми номерами 62:29:0100001:73 и 62:29:0100001:74.

В дальнейшем, 05.06.2013, ООО «Территория»  приняло  решение  о  разделе  земельного  участка  с  кадастровым номером 62:29:0100001:74 на два  земельных участка:  земельный  участок  с  кадастровым  номером  62:29:0100001:2443,  общей площадью                    1 224 кв. метров, и  земельный  участок  с  кадастровым  номером 62:29:0100001:2444,  общей площадью 10 358 кв. метров (т. 1, л. д. 106).

Государственная  регистрация  права  собственности  ООО  «Территория»  на  земельные  участки  с  кадастровыми  номерами  62:29:0100001:2444  и 62:29:0100001:2443 произведена  07.06.2013 (т. 1,  л. д.  104– 105).

Земельный  участок  с  кадастровым  номером  62:29:0100001:73  по договору купли-продажи от 22.01.2013,  заключенному между ООО  «Интер Парк»  (продавец) и ООО  «Градспецстрой»  (покупатель)  приобрело  ООО «Градспецстрой» (т. 3, л. д. 11), право собственности которого зарегистрировано 30.01.2013 (т. 3, л. д. 10).

В  дальнейшем,  16.04.2014, между ООО  «Территория»  и ООО  «Градспецстрой» заключено соглашение  (т. 2, л. д. 113) о перераспределении границ земельных участков, принадлежащих ООО «Территория»  (земельные участки с кадастровыми номерами  62:29:0100001:2444  площадью  10 358  кв. метров  и  62:29:0100001:2443  площадью                        1 224  кв. метров)  и  ООО  «Градспецстрой»  (земельный  участок  с  кадастровым  номером 62:29:0100001:73  площадью 2 082 кв. метров), в соответствии  с которым образовано   три  земельных  участка,  расположенных по  адресу: г. Рязань, ул. Зубковой (Октябрьский округ):

- земельный  участок  с  кадастровым  номером    62:29:0100001:3675  площадью                   10 358 кв. метров (образован путем перераспределения  границ  земельного  участка  с кадастровым номером 62:29:0100001:2444 и  земельного участка  с кадастровым номером 62:29:0100001:73), право собственности на который  передано  ООО «Территория»;

- земельный  участок  с  кадастровым  номером    62:29:0100001:3674  площадью                   1 224 кв. метров (образован путем перераспределения границ земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2444 и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:2443), право собственности на который передано  ООО «Территория»;

земельный  участок  с  кадастровым  номером    62:29:0100001:3673  площадью                    2 082 кв. метров (образован путем перераспределения границ земельного участка с кадастровым  номером  62:29:0100001:2444,  земельного  участка  с  кадастровым  номером 62:29:0100001:2443  и земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:73), право собственности на который  передано  ООО «Градспецстрой».

Земельные  участки  поставлены  на  кадастровый  учет 12.02.2014, что подтверждается кадастровыми выписками (т. 2, л. д. 75–77).

Государственная  регистрация  права  собственности  ООО  «Территория»  на  земельные  участки  с  кадастровыми  номерами  62:29:0100001:3675  и  62:29:0100001:3674 и права собственности ООО «Градспецстрой» на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3673 произведена 19.05.2014, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2, л. д. 78).

Ссылаясь на то, что в силу закона собственниками спорных земельных участков, образованных в результате неоднократного раздела  исходного земельного участка с кадастровым номером  62:29:0100001:3, являются собственники многоквартирных домов, управление которыми осуществляет истец,  товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11, от 04.09.2012 № 3809/12).

В данном случае мотивируя необходимость  признания отсутствующим права собственности  ответчиков на спорные земельные участки, являющиеся частями ранее сформированного  исходного участка с кадастровым номером 62:29:0100001:3, истец сослался на вступившие в законную силу судебные акты по делу № А54-4026/2011, которыми установлено, что участок с кадастровым номером 62:29:0100001:3 перешел в общую долевую собственность  собственников многоквартирных домов. При этом право собственности возникло в силу закона, поскольку  участок формировался до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из фактических  обстоятельств дела, апелляционная инстанция соглашается  с позицией  суда области о возможности применения исключительного способа  защиты в виде признания  права собственности отсутствующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственники  квартир  для  обеспечения  эксплуатации  многоквартирного дома,  пользования  квартирами  и  их  общим  имуществом  образуют  товарищества собственников квартир (жилья). 

Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом  собственников жилья  признается  некоммерческая  организация,  объединение  собственников  помещений  в  многоквартирном  доме  для  совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством  пределах  распоряжения  общим  имуществом  в  многоквартирном доме. 

Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество  собственников жилья  обязано  представлять  законные  интересы  собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами. 

Из  материалов  дела  следует,  что  в  управлении  ТСЖ «Олимп» находятся многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Рязань, ул. Зубковой д. 16, корп. 1 и  корп. 3. Товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений в указанных многоквартирных домах.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) в  существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие  в  состав  общего  имущества  многоквартирного  дома, жилые  здания  и  иные строения, предоставляются  в качестве общего имущества  в общую долевую  собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам  помещений  в многоквартирном  доме  принадлежит  на  праве  общей  долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные  для  обслуживания,  эксплуатации и  благо-устройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен  государственный  кадастровый  учет,  переходит  бесплатно  в  общую  долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010                    № 12-П отметил, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается  с  завершением процесса формирования  земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной  власти  или  органами  местного  самоуправления  специального  решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе  передачи  права  собственности