Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу n А54-3178/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

учетом отсутствия возражений со стороны представителей истца и министерства, рассматривалась в отсутствие иных ответчиков и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 01.12.2014 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и министерства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 10.02.2012, от 12.10.2012, от 07.11.2012 (т. 1, л. д. 17 – 19) ОАО «ПОЛИКОНД» является собственником земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:122, общей площадью 11 632 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, расположенного по адресу: город Рязань, улица Новая, 51б, соор. 3 (Октябрьский район); земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:107, общей площадью 30 776 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: офисы и представительства, расположенного по адресу: город Рязань, улица Новая, 51б (Октябрьский район) (общая долевая собственность, доля в праве 26024/30776); земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:791, общей площадью 1 632 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания нежилого здания (проходная), расположенного по адресу: город Рязань, улица Новая, 51б (Октябрьский район).

Постановлением министерства от 14.10.2013 № 10-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области по состоянию на 01.01.2013.

Постановлением от 14.10.2013 № 10-П кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:122 определена в размере 8 052 833 рублей                          60 копеек, земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:107 – в размере                    96 058 974 рублей 48 копеек, земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:791 – в размере 6 616 144 рублей 32 копеек.

Данные обстоятельства также подтверждаются представленными в материалы дела кадастровыми паспортами на спорные земельные участки (т. 1, л. д. 20 – 31).

Указанная величина кадастровой стоимости спорных земельных участков установлена в соответствии с результатами определения кадастровой стоимости земельных участков на основании отчета ООО НПО «ГеоГИС».

В целях определения достоверности вновь утвержденной кадастровой стоимости земельных участков истец обратился к независимой оценочной организации для получения заключения о рыночной стоимости принадлежащих ему по праву собственности земельных участков.

Согласно отчету об оценке № 1604, подготовленному Рязанским региональным центром оценки (т. 1, л. д. 32 – 140), рыночная стоимость принадлежащих истцу земельных участков по состоянию на 01.01.2013 составляет (с округлением до тысяч):                      7 280 000 рублей – стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:122; 17 728 000 рублей – стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:107, в том числе доля в праве 26024/30776 – 14 991 000 рублей;                   1 208 000 рублей – стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080081:791.

Ссылаясь на то, что утвержденная кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, ОАО «ПОЛИКОНД» обратилось с иском в арбитражный суд (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 6 – 10; т. 5, л. д. 110 – 112).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их в полном объеме, исходя из следующего.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Ко­дексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно Федераль­ному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденному приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недви­жимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыноч­ная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта не­движимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельно­сти.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится го­сударственная кадастровая оценка земель.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Прави­лами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержден­ными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (далее – Правила).

В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения ка­дастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Пунктами 1 и 10 Правил предусмотрено, что организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством када­стра объектов недвижимости и его территориальными органами. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства када­стра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 2.2 Методических указаний по государственной кадастровой оцен­ке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 (далее – Методические указания), при расчете кадастровой стоимости земельного участка в составе вида разрешенного использования учитываются факторы стоимости земельных участков в со­ставе земель населенных пунктов и информация о рынке земельных участков.

Пунктом 1.3 Методических указаний установлено, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на   01 января года путем проведения работ по государственной кадаст­ровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, в случаях опреде­ления рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного уча­стка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ, согласно которой в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого зе­мельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в преж­ней, так и в действующей редакции допускает не только определение када­стровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а так­же возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Рос­сийской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости зе­мельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа када­стрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания ме­жду истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания дейст­вительной рыночной стоимости земельного участка, для определения кото­рой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назна­чена экспертиза.

В целях определения рыночной стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080081:122; 62:29:0080081:107; 62:29:0080081:791 по состоянию на 01.01.2013 по ходатайству истца суд определением от 04.09.2014 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «РОНЭКС» Сивцову Олегу Викторовичу (т. 3, л. д. 132 – 133; т. 4, л. д. 55 – 56, 71 – 79).

Согласно поступившему в суд экспертному заключению от 06.10.2014 № 270/14  рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080081:122, 62:29:0080081:107, 62:29:0080081:791 по состоянию на 01.01.2013 составляет 7 414 237 рублей, 18 054 433 рублей, 1 229 957 рублей соответственно (т. 5, л. д. 1 – 77 – 82).

Оценив заключение эксперта от 06.10.2014 № 270/14 при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд экспертного заключения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Довод заявителя жалобы о том, что экспертное заключение не может являться доказательством по делу, судом апелляционной  инстанции отклоняется, поскольку каких-либо противоречий указанное заключение не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности и противоречий в выводах, которые являются обоснованными, не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции эксперт Сивцов О.В., предупрежденный об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, дал пояснения по экспертному заключению, а также ответил на вопросы сторон и суда (т. 6, л. д. 1 – 41).  

Несогласие заявителя жалобы с примененным экспертом методом исследования не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (статья 7 Закона о судебно-экспертной деятельности) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Довод заявителя о неверном избрании экспертом объектов-аналогов, необходимых для сравнительного анализа, отклоняется судом по следующим основаниям.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО     № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость.

Положение пункта 14 ФСО  № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес. Все сравниваемые земельные участки находятся в  собственности,  категория  земель  объектов-аналогов  – земли  населенных  пунктов, как  и у объекта оценки.

Хотя разрешенное использование участков-аналогов и объекта оценки различные, вместе с тем для аналогов экспертом подобраны земельные участки с разрешенным использованием для коммерческих целей. При этом экспертом учтено, что переход от одного разрешенного использования к другому разрешенному использованию осуществляется бесплатно на основании заявления собственника земельного участка.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о неверном избрании экспертом  аналогов при сравнительном подходе (метод сравнения продаж) не имеется, поскольку   на формирование рыночной цены земельного участка влияют, прежде всего, его местоположение, разрешенное использование и площадь.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство министерства о назначении по делу повторной экспертизы (т. 5,     л. д. 125), поскольку основания для ее проведения отсутствуют, так как экспертное заключение от 06.10.2014 № 270/14 соответствует требованиям статей 64, 67, 68, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Закона о судебно-экспертной деятельности, противоречий в выводах эксперта не имеется, выводы эксперта являются обоснованными.

Таким образом, суд апелляционной инстанции признает заключение эксперта от 06.10.2014 № 270/14 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорных земельных участков, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080081:122, 62:29:0080081:107, 62:29:0080081:791 по состоянию на 01.01.2013 составляет 7 414 237 рублей, 18 054 433 рублей, 1 229 957 рублей соответственно (т. 5, л. д. 1 – 77 – 82).

При таких обстоятельствах, с учетом выводов, изложенных в экспертном заключении от 06.10.2014 № 270/14, уточнения истцом заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции обоснованно установил кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2013 земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0080081:122, 62:29:0080081:107, 62:29:0080081:791 в размере