Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу n А54-3266/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оплаты арендатором арендных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя по указанному коду бюджетной классификации. Ежеквартально арендатор производит сверку с фактическими поступлениями платежей по договору аренды с администратором неналоговых платежей (в отделе администрирования неналоговых платежей). Текущие арендные платежи направляются арендодателем на погашение имеющейся задолженности по арендной плате, независимо от календарного месяца, указанного арендатором в назначении платежа в платежном документе».

           Государственная регистрация соглашения от 05.08.2010 произведена регистрирующим органом 13.08.2010.

           В соответствии с пунктом 10 Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования – городской округ город Рязань определение размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договорам аренды осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Методикой определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договорам аренды муниципального имущества (приложение № 17).

           В соответствии с Методикой определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договорам аренды муниципального имущества, утвержденной решением Рязанской городской Думы от 29.11.2012 № 476-I, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости пользования объектом аренды, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

           Решение Рязанской городской Думы от 29.11.2012 № 476-I было опубликовано в средствах массовой информации («Рязанские ведомости» от 08.12.2012 № 230).

           Управление обратилось к индивидуальному предпринимателю Шевченко Марине Анатольевне для составления отчета об оценке рыночной стоимости пользования муниципальным имуществом по договору аренды. Согласно отчету от 31.01.2014                     № 01-14/32р, рыночный размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом – зданием лит. А, назначение – культурно-зрелищное, общей площадью 1491,6 кв. м, расположенным по адресу: г. Рязань, ул. Ленина, д. 41, по состоянию на 27.01.2014 составил в месяц за 1 кв. м с учетом НДС – 646 рублей 85 копеек, без учета НДС – 548 рублей 18 копеек, в год за 1 кв. м с учетом НДС – 7762 рубля 16 копеек, без учета НДС – 6578 рублей 10 копеек.

           На основании отчета от 31.01.2014 № 01-14/32р  истец письмом от 21.02.2014                       исх. № 02/4-13-867-исх направил в адрес ответчика соглашение от 31.01.2014, согласно которому предложил внести в договор аренды от 13.07.2010 следующие изменения:

           Преамбулу договора изложить в редакции: «Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице заместителя начальника управления Ермаковой Людмилы Евгеньевны, действующей на основании Положения об управлении земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, утвержденного решением Рязанской городской Думы от 23.12.2010 № 740-1, приказа управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани от 18.02.2013 № 01-11/4, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002 от 19.12.2002 серия 62                              № 000700941, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 31.12.2010 серия 62 № 002133835, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Сервис Недвижимость», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Лапутиной Светланы Львовны, действующей на основании Устава, зарегистрированное межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы Российской Федерации № 2 по Рязанской области 26.04.2010 за основным государственным номером 1106234003732, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 62 № 002142367, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее Договор) о следующем».

           Раздел 3 «Цена и порядок расчетов» озаглавить «Платежи и расчеты по договору» и изложить в редакции:

           «3.1. Арендная плата по настоящему договору определяется в соответствии с отчетом индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны  от 31.01.2014 № 01-14/3 2р и устанавливается:

– за 31.01.2014 всего с НДС – 31 124,03 рубля, в том числе сумма арендного платежа –                      26 376,30 рублей.

– с 01.02.2014 всего в месяц с НДС – 964 845,04 рублей, в том числе сумма арендного платежа – 817 665,29 рублей.

           Арендная плата перечисляется арендатором по реквизитам указанным в пункте 3.6 договора. НДС определяется арендатором расчетным методом и перечисляется в бюджет в соответствии с требованиями части 2 Налогового Кодекса Российской Федерации».

           3.2. Изменение размера арендной платы в порядке и в сроки, определенные договором, либо установленные органами государственной власти и местного самоуправления, является обязательным для Сторон.

           3.3. Размер арендной платы по договору пересматривается ежегодно, не позднее одного месяца со дня окончания годичного срока действия арендной платы и определяется путем умножения действующего размера арендной платы на коэффициент индексирования размера арендной платы, определяемый арендодателем с учетом уровня инфляции на основании данных органов статистики по индексам потребительских цен по Рязанской области по платным услугам за предшествующий год (Кинф).

           3.4. В случае изменения площади объекта в результате его технической инвентаризации либо по иным основаниям, размер арендной платы по договору определяется путем его перерасчета с учетом размера арендной платы за 1 кв. м площади объекта и общей площади объекта.

           3.5. Изменение размера арендной платы оформляется соглашением сторон о внесении соответствующих изменений в договор.

           3.6 Ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, перечислять в УФК по Рязанской области (администрация г. Рязани) на р/с                                     № 40101810400000010008 в Отделение Рязань, г. Рязань, БИК 046126001 с указанием в полях «ИНН получателя» 6227000292, «КПП получателя» 623401001, код бюджетной классификации 44411105074040000120, ОКТМО 61701000, арендную плату в размере, установленном в пункте 3.1 настоящего договора.

           Примечание: датой оплаты арендатором арендных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя по указанному коду бюджетной классификации. Ежеквартально арендатор производит сверку с фактическими поступлениями платежей по договору аренды с администратором неналоговых платежей (в отделе администрирования неналоговых платежей). Текущие арендные платежи направляются арендодателем на погашение имеющейся задолженности по арендной плате, независимо от календарного месяца, указанного арендатором в назначении платежа в платежном документе».

           Раздел 10 «Адреса и реквизиты сторон» изложить в редакции:

           «Арендодатель: управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.

           Адрес: 390046, г. Рязань, ул. Введенская, 107; УФК по Рязанской области (администрация г. Рязани), р/с 40204810500000000006 в Отделение Рязань, г. Рязань,                  БИК 046126001, ИНН 6227000486, КПП 622901001, ОГРН 1026200872620; заместитель начальника управления Л.Е. Ермакова

            Арендатор: общество с ограниченной ответственностью «Сервис Недвижимость».

            Адрес: 390000, г. Рязань, ул. Ленина, д. 41; р/с 40702810000000004988 в                          Прио-Внешторгбанке (ОАО) г. Рязань, ИНН 6234079744, КПП 623401001, Бик 04612708; Директор С.Л. Лапутина».

           Письмом от 20.03.2014 исх. № 02 ООО «Сервис-Недвижимость» сообщило, что договор аренды от 13.07.2010 соответствует требованиям действующего законодательства, и с учетом экономической невыгодности для арендатора считает нецелесообразным заключение предложенного соглашения и возвращает его без подписания.

           Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

           Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

           Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

           В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

           В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора аренды от 13.07.2010, который по своей правовой природе является договором аренды и подлежит регулированию нормами главы 34 ГК РФ.

           Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

           В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

          Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

           Таким образом, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

           Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

           В силу пункта 5.1 договора все вносимые дополнения или изменения в условия настоящего договора рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями к настоящему договору.

            По одностороннему требованию арендодателя или арендатора настоящий договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.2 договора).

           Как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчика был направлен проект соглашения от 31.01.2014 о внесении изменений в договор аренды от 13.07.2010 в части определения арендной платы. Факт получения данного проекта ответчиком не оспаривается.

           В силу статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

           Согласно пункту 3.1 договора арендная плата по настоящему договору рассчитывается по формуле, согласованной сторонами, с учетом рыночной стоимости арендованного недвижимого имущества, которая определяется один раз в пять лет, и прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

           В соответствии с пунктом 3.7 договора до момента согласования изменений, вносимых в расчет арендной платы, арендатор производит оплату в размере, согласованном на предшествующий период.

           При этом пунктом 5.14 договора предусмотрено, что расторжение либо прекращение договора доверительного управления от 31.08.1995 не является основанием для расторжения либо прекращения настоящего договора аренды и заключенных на его основании договоров субаренды. В случае расторжения либо прекращения договора доверительного управления от 31.08.1995 арендодателем по настоящему договору в силу закона становится администрация города Рязани.

           Таким образом, исходя из условий договора, арендодатель не наделен правом в одностороннем порядке изменять порядок (методику) определения арендной платы.

           Как правильно отмечено судом первой инстанции, методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

            В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

           Поскольку положения договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, ее несоответствие Методике определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договорам аренды муниципального имущества (как действующей на момент заключения договора аренды, так и той, которая действует на сегодняшний момент), само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора, и явиться основанием для одностороннего изменения условий договора аренды в этой части.

           Кроме того, в силу пунктов 1, 2 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

           Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, что юридические лица свободны в заключении договора.