Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2009 по делу n А54-2224/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

кодекса Российской Федерации).

   Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

   Оценив представленный договор на предмет соответствия его требованиям действующего законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о его незаключенности в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если  между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем  существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных  правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из толкования данной материально-правовой нормы следует, что законодатель заключение договора ставит в зависимость от наличия согласования сторон по всем его существенным условиям. Последние делятся на три вида, а именно: признанные существенными  законом или правовыми актами; предопределяемые характером договора и зависящие от воли сторон.

Так, в пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в договоре аренды  должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае отсутствия этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Как следует из пунктов 1.1, 1.2  спорного договора, его предметом является  нежилое помещение,  расположенное по адресу: г.Рязань, ул.Татарская, д.33, общей площадью, 6 кв.м под размещение оборудования удаленного модуля аналоговых абонентских линий (УМААЛ).  Указания на то, где конкретно расположено арендованное помещение (этажность, номер комнаты на плане и т.д.) спорный договор не содержит. Какие-либо приложения к нему, позволяющие идентифицировать объект аренды, отсутствуют. Не усматривается необходимых идентифицирующих признаков предмета договора и из акта приема-передачи помещения.

Вместе с тем, из материалов дела видно, что арендованное ответчиком помещение расположено в девятиэтажном многоквартирном доме, общей площадью 9 806, 1 кв.м.

Однако в договоре не указаны данные, позволяющие определить, где именно расположено передаваемое в аренду помещение площадью 6 кв.м.

Таким образом, объект аренды сторонами не был индивидуально определен, следовательно, предмет договора не был согласован, в связи с чем, договор от 28.03.2007 в силу положений статьи 432 и части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, является незаключенным.

Между тем, незаключение договора аренды не лишает права лицо, предоставившее имущество во временное владение и пользование, получить за это соответствующую плату с фактического пользователя имуществом в силу статьей 1102, 1105 Гражданского кодекса  Российской Федерации в виде неосновательного обогащения последнего.

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (статья  209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данной норме корреспондирует статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Отсюда следует, что арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.

Помимо собственника, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, раскрывающей существо принципа состязательности участников арбитражного процесса, установлено, что  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом  статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает императивное правило, запрещающее подтверждать  обстоятельства, которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, какими-либо  иными доказательствами.

   Между тем, материалами дела не подтверждена принадлежность спорного имущества на праве собственности, либо на другом праве, ТСЖ «Радуга».

   Напротив, в деле имеются доказательства, свидетельствующие о зарегистрированном праве муниципальной собственности на нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит.А, , общей площадью 12,9 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу : Рязанская область, г.Рязань, ул.Татарская, дом 33 – свидетельство о государственной регистрации права, выданное 26.05.2008 за №62-МГ 643100 (том 1, л.д.45).

   Кроме этого, право муниципальной собственности на спорное помещение подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности № 133522 (том1, л.д.90). При этом основанием для внесения помещения в реестр послужило постановление Мэра г.Рязани № 526 от 31.05.1994.

   Как подтвердили лица, участвующие в деле, именно это помещение было арендовано ответчиком у истца по договору от 28.03.2007.

            Вместе с тем, в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции было установлено, что на основании решения управления муниципальным имуществом администрации города Рязани от 08.06.2000 № 01-010/0184 (том1, л.д.91) между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Рязани (арендодатель) и АОЗТ «Интерсвязь-Сервис» (правопредшественник ответчика) (арендатор) 09 июня 2000 года был заключен договор аренды недвижимого имущества № 2192000, сроком действия с 09.06.2000 по 07.06.2001 (том 1, л.д.37-40).

            Факт передачи помещения арендатору подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 09.06.2000 (том 1, л.д.95).

   Поскольку арендатор по истечении срока действия указанного договора продолжал пользоваться помещением, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

   По условиям названного договора, с учетом изменений, внесенных в него дополнительным соглашением от 05.05.2008 (том 1, л.д.41), арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит.А,  площадью 12, 9 кв.м, расположенное по адресу : Рязанская область, г.Рязань, ул.Татарская, дом 33 (поз.1 на поэтажном плане первого этажа от 01.11.2007) для размещения оборудования удаленного модуля аналоговых абонентских линий (УМААЛ) АТС-22.

Согласно статье 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Муниципальному образованию как собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение другим субъектам гражданского права по правилам п. 3 ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, муниципальное имущество должно сдаваться в аренду в порядке,  определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество, надлежащим арендодателями признаются соответствующие комитеты по управлению имуществом.   

Исходя из материалов дела, в городе Рязани таким органом является Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани, с которым 09.06.2000 ЗАО «Интерсвязь-сервис» и заключило договор аренды нежилого помещения Н8 в составе жилого дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Татарская, д.33.

Отсюда следует, что лишь перед Управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани у ЗАО «Интерсвязь-сервис» возникла обязанность по уплате арендной платы за спорное помещение.

При таких условиях, ссылка заявителя на статью 246 Гражданского кодекса Российской Федерации признается судом несостоятельной, так как право собственности муниципального образования на спорное помещение подтверждено материалами дела, а именно: выпиской из реестра муниципальной собственности, договором и актом приема-передачи жилого дома по адресу: г.Рязань, ул. Татарская, д. 33, от 17.10.1997, приказом от 21.10.1997 № 165 "О принятии в муниципальную собственность жилого дома № 33 по улице Татарская г. Рязани" (на основании постановления администрации г. Рязани от 31.05.1997  № 526), свидетельством о государственной регистрации права собственности от 26.05.2008.

Применение же к спорным правоотношениям норм статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей порядок распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, в данной ситуации невозможно, поскольку отсутствуют доказательства, подтверждающие возникновение  такого права на нежилое помещение Н8 в многоквартирном доме, лит.А,  площадью 12, 9 кв.м, расположенное по адресу : Рязанская область, г.Рязань, ул.Татарская, дом 33, у ТСЖ «Радуга» при наличии зарегистрированного права муниципальной собственности на это помещение.

Необоснованным является и довод апеллянта о нарушении судом первой инстанции статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как право муниципальной собственности на спорное помещение зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено.

Следовательно, заявление ТСЖ «Радуга» о распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, неосновательно по отношению к нежилому помещению Н8, расположенному по адресу: г. Рязань, ул. Татарская, д. 33.

В ходе проверки не нашли своего подтверждения и доводы истца о том, что АО «Агродор» и МУ ЖКХ «Дирекция единого заказчика» не были правомочны на подписание договора на передачу спорного жилого дома в муниципальную собственность.

Материалами дела подтверждается, что 14.08.1997 был подписан акт приемки законченного строительством объекта - 140 квартирного жилого дома (новое строительство), расположенного по адресу : г.Рязань, ул.Татарская, дом 33 в лице заказчика – АО «Агродор» с одной стороны, и исполнителя работ (генеральный подрядчик) АО «Рязаньжилстрой» с другой стороны (том 1, л.д.125-129).

На основании, в том числе, поименованного акта, администрацией города Рязани было издано распоряжение от 14.08.1997 № 606р «О регистрации факта ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов» (том 1, л.д.120-121).

Затем, 17.10.1997 между МУ ЖКХ «Дирекция единого заказчика» и АО «Агродор» во исполнение постановлений главы администрации Рязанской области от 23.02.1994 и от 31.05.1994 № 526 был заключен договор о передаче жилого дома 33 по улице Татарская г. Рязани в муниципальную собственность с 01.10.1997 (том 2, л.д. 50).

Во исполнение условий данного договора, АО «Агродор» по акту приема-передачи от 17.10.1997 передало, а МУЖКХ «Дирекция единого заказчика» приняло с 01 октября 1997 года жилой дом 33 по ул.Татарской в муниципальную собственность со следующими показателями : общая площадь 9 646,5 кв.м, жилая – 5 223,8 кв.м (том 2, л.д.48).

Приказом директора МУЖКХ "Дирекция единого заказчика" от 21.10.1997           № 165 «О принятии в муниципальную собственность жилого дома № 33 по ул.Татарская» было установлено требование о регистрации названного жилого дома в ДТИ и принятии его на техническое обслуживание (том 2, л.д. 49).

            Ни один из выше перечисленных документов в установленном законом порядке оспорен не был, вступившими в законную силу судебными актами недействительными не признаны.

            Доказательств, свидетельствующих об отсутствии вышеназванных полномочий у АО «Агродор» и у МУЖКХ «Дирекция единого заказчика» истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса не представлено.

            Решения Арбитражного суда Рязанской области по делу № 46/11 от 10.04.1995 и от 29.06.1995 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Рязанской области от 09.08.1995 по этому же делу, к таким доказательства отнесены быть не могут, поскольку во-первых, в них не исследован вопрос полномочности вышеназванных лиц на совершение действий по передаче дома в муниципальную собственность, а во-вторых, не установлены какие-либо обстоятельства, опровергающие это право. Предметом рассмотрения данного дела явились требования АО «Агродор» о расторжении договора б/н от 04.09.1989, заключенного на строительство 178 квартирного дома, расположенного по адресу : г.Рязань, ул.Татарская и признания права АО «Рязанские узоры» на истребование доли жилой площади в строящемся доме, после его сдачи в эксплуатацию, пропорционально фактическим затратам (том 2, л.д.80-85). При этом сведений о таком истребовании в материалах настоящего дела не имеется. 

Следовательно, поскольку право собственности на сданное в аренду помещение истцом не подтверждено, доказательств, опровергающих право муниципальной собственности не представлено,  договор от 27.03.2007 противоречит ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожен.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав или оспариваемых интересов имеют заинтересованные лица.

Условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса,