Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 по делу n А54-1634/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

общей площадью 4229 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область,                 г. Рыбное, ул. Веселая, по состоянию на 01.01.2013.

По результатам проведенного исследования (заключение от 30.06.2014 № 156/14) эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:13:0010111:215, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство торгового комплекса, общей площадью                    4229 кв. м, расположенный по адресу: Рязанская область, г. Рыбное, ул. Веселая, по состоянию на 01.01.2013 составляла 1 945 255 рублей.

Таким образом, экспертное заключение свидетельствует о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка действительно существенно отличается от определенной экспертом рыночной стоимости этого земельного участка.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности указанного экспертного заключения, а также иного отчета в обоснование своих возражений ответчиками не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленное экспертное заключение наряду с другими доказательствами по делу по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта от 30.06.2014 № 156/14.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Согласно части 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007                          № 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.

Таким образом, судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «РОНЭКС» Сивцова Олега Викторовича от 30.06.2014                № 156/14 в связи с допущенными экспертом нарушениями не является надлежащим доказательством по делу, не может быть принят во внимание судом.

           В обоснование своей позиции министерство ссылается на следующие нарушения.

           1.  При проведении оценки рыночной стоимости не проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

           2. В заключении эксперта отсутствует информация по основным ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость земельного участка.

           3.  Экспертом использованы объекты-аналоги, выставленные на продажу в                 феврале – марте 2012 года, что является некорректным, так как между датой продажи и датой оценки имеется разрыв более 6 месяцев.

           4. Экспертом не проводился осмотр спорных земельных участков.

           5. Часть информации, имеющейся в таблицах сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, отсутствует в объявлениях о данных объектах (фактически единственном источнике, содержащем информацию об объектах-аналогах).

           6. К заключению не приложены материалы, на основе которых эксперт рассчитывал корректировку на наличие коммуникаций.       

           7. Скорректированные стоимости объектов-аналогов различаются почти в 2 раза.

           8. В экспертном заключении отсутствует расчет весов каждого из                           объектов-аналогов.

           Между тем в ходе рассмотрения дела по существу экспертом Сивцовым О.В. были даны пояснения  по экспертному заключению.

           Так, по первому нарушению эксперт пояснил, что  согласно пункту 10 ФСО № 1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

           В заключении эксперта имеется раздел 1.4.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (стр. 16 – 18 заключения), в котором сделан вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании объектов. Эксперт указал, что в данном случае, учитывая месторасположение объектов экспертизы, а также вид использования, указанный в правоустанавливающих документах, наилучшее и наиболее эффективное использование, разрешенное законом и финансово оправданное – использование участков для строительства и обслуживания торгово-офисного здания.

           Данная позиция эксперта подтверждается ФСО № 7, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (пункт 20 ФСО № 7).

           Отклоняя второй довод министерства, эксперт пояснил, что информация о факторах, влияющих на спрос и предложение на рынке земельных участков, приведена на страницах 28 – 30 заключения.

           По третьему нарушению эксперт указал, что срок экспозиции коммерческих объектов составляет от 6 месяцев и более, и многие объекты, выставленные на продажу в                           2012 – 2013 годах, к моменту проведения экспертизы не проданы. В связи с этим, учитывая специфику рынка недвижимости, а именно: сроки экспозиции земель для промышленного строительства, производственных и складских помещений, эксперт счел возможным и необходимым использовать в качестве исходной информацию, которая появилась в открытом доступе в 2011 – 2012 годах.

           При этом отсутствие однородности выборки экспертом объектов – аналогов вызвано тем, что на рынке земельных участков промышленного назначения наблюдается ярко выраженный дисбаланс предложения – избыток крупных и средних по площади объектов и нехватка небольших земельных участков.

           В связи с этим эксперт приводит собственный анализ цен предложения по земельным участкам, которые предназначены для производственного – складского строительства, а также приводит минимальные и максимальные ориентиры стоимостей за единицу площади.

           По четвертому пункту, касающегося осмотра земельного участка, эксперт сообщил, что официального осмотра не было, но он выезжал по месту расположения объекта оценки, и, поскольку участок не огорожен и доступ к нему не ограничен, им был произведен соответствующий осмотр.

           В отношении объектов аналогов эксперт пояснил, что при подготовке отчета он использовал доступную и открытую информацию, позволяющую выбрать аналоги и определить их характеристики, а именно средства массовой информации (копии страниц приложены к заключению, телефоны указаны в расчетных таблицах).

           При выборе объектов аналогов все их характеристики уточняются непосредственно у продавцов, по причине того, что возможны случаи несовпадения информации, изложенной в тексте объявления с фактическими данными. Действия, направленные на уточнение характеристик объектов, выбранных в качестве аналогов, являются общеустановленной практикой в области оценки, в связи с чем вся информация уточнялась у продавцов по телефонам, приведенным в тексте объявления, что не является нарушением ФСО.

          В отношении шестого нарушения эксперт указал, что его позиция относительно введения корректировки на наличие или отсутствие коммуникаций на оцениваемых земельных участках изложена на странице 12 экспертного заключения. Сведения о расположении коммуникаций были взяты экспертом в том числе из судебного дела (отчет ООО «Аудитпартнер», л. д. 31), согласно которым спорный земельный участок рассматривался как свободный от каких-либо коммуникаций. Кроме того, экспертом была использована выкопировка из Генплана г. Рыбное к акту выбора земельного участка, на которой указаны все имеющиеся коммуникации.

           Расчет корректировок изложен на странице 48 заключения в таблице № 5.

           По восьмому пункту эксперт пояснил, что в экспертном заключении содержится не расчет, а обоснование присваивания весов по каждому объекту-аналогу, которое изложено в таблице на странице 47 заключения. 

           Таким образом, возражения на экспертное заключение от 30.06.2014 № 156/14 не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости земельных участков, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.

           В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005            № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе, спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

           В рассматриваемом случае министерством не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему гражданскому законодательству, иным нормативно-правовым актам.

           Не соглашаясь с заключением эксперта, министерство фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО № 1 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

           Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

           Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о соответствии экспертного заключения требованиям как законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность, так и требованиям законодательства, регулирующего порядок оценки выкупаемого имущества.

           Также не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал министерству в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

           Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

           В данном случае выводы эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 30.06.2014 № 156/14, проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации.

          Утверждение министерства о несоответствии заключения судебного эксперта требованиям закона, полноты и объективности выводов не нашло своего подтверждения. Помимо того, это утверждение сводится к несогласию с выводами суда и направлено на переоценку доказательств. Повторно рассмотрев дело, апелляционный суд не нашел оснований для такой переоценки.

           Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

           Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

           Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

           При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.11.2014 по делу № А54-1634/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную