Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2015 по делу n А54-6828/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

19 января 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А54-6828/2013  

Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2015

Постановление изготовлено в полном объеме  19.01.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии представителя истца – индивидуального предпринимателя Королева Сергея Сергеевича (город Рязань, ОГРНИП 304622913800206, ИНН 622812358402) – Рожкова А.А. (доверенность от 04.06.2014), в отсутствие ответчика – администрации города Рязани (город Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292), надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.10.2014 по делу № А54-6828/2013 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

ИП Королев С.С. обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее – администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1,  л. д. 4 – 6).

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просил урегулировать возникшие между сторонами разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н3, лит. А, общей площадью 69,8 кв. м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: город Рязань, улица Семинарская, дом 25, изложив пункты 2.1, 2.2, 2.3 договора в следующей редакции:

- пункт 2.1: «Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 886 925 рублей 57 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, определенной на основании заключения эксперта № 207/14 по делу № А54-6828/2013»;

- пункт 2.2: «Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пунктом 2.1 договора (в дальнейшем – основной долг), в течение трех лет с даты заключения настоящего договора»;

- пункт 2.3: «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 24 636 рублей 82 копейки (последний платеж – 24 636 рублей 87 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора» (т. 4, л. д. 125).

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 4,                 л. д. 127).   

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.10.2014 исковые требования ИП Королева С.С. удовлетворены: урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н3, лит. А, общей площадью 69,8 кв. м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: город Рязань, улица Семинарская, дом 25.

Пункты 2.1, 2.2, 2.3 договора изложены в следующей редакции:

- пункт 2.1: «Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 886 925 рублей 57 копеек и соответствует рыночной стоимости имущества, определенной на основании заключения эксперта № 207/14 по делу № А54-6828/2013»;

- пункт 2.2: «Продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной пунктом 2.1 договора (в дальнейшем – основной долг), в течение трех лет с даты заключения настоящего договора»;

- пункт 2.3: «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 24 636 рублей 82 копейки (последний платеж – 24 636 рублей 87 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж) не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора».

С ответчика в пользу истца взыскано 14 000 рублей в счет возмещения судебных расходов.

С депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «РОНЭКС» перечислено 5 000 рублей (т. 4,       л. д. 132 – 142).

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об урегулировании условий договора купли-продажи в редакции продавца (т. 5, л. д. 2 – 4).

Заявитель жалобы полагает, что экспертное заключение от 09.06.2014 № 107/14, положенное в основу судебного акта, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 03.12.2011, с изменениями от 28.07.2012), Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не может быть признано достоверным. По мнению заявителя, при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым федеральными стандартами оценки, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости спорного имущества не может быть признана достоверной.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит в ее удовлетворении отказать, а решение суда оставить без изменения (т. 5, л. д. 19 – 22).

Истец полагает, что из экспертного заключения от 09.06.2014 № 107/14 усматривается, что экспертом проведено полное исследование спорного объекта и предоставленных из материалов дела документов, обоснованы коэффициенты корректировки, которые им использованы, описан механизм их расчета; экспертом проведен анализ итогов продажи ответчиком муниципальных помещений, сопоставимых по характеристикам со спорным объектом, при определении рыночной стоимости спорного объекта проанализирована стоимость объектов-аналогов, отчужденных ответчиком. Считает, что возражения ответчика на экспертизу, изложенные в апелляционной жалобе, являются несостоятельными, поскольку заявитель жалобы не указал и не представил соответствующих доказательств, каким образом имеющиеся по его мнению недостатки повлияли на итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта. Истец указал на то, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца не согласился с доводами апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения. 

Ответчик в судебное заседание не явился.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 41, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 20.10.2014 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

            ИП Королев С.С. является арендатором муниципального имущества – нежилого помещения Н3, лит. А, общей площадью 69,8 кв. м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: город Рязань, улица Семинарская (ранее – улица Каляева),       дом 25, что подтверждается договором аренды недвижимого имущества от 27.05.2004                    № 1491204 с дополнительными соглашениями к нему (т. 1, л. д. 17 – 24).

Указанное помещение является собственностью муниципального образования городской округ город Рязань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2013 (т. 3, л. д. 66).

28.06.2013 истец в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого имущества (т. 2, л. д. 77).

Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 № 54-II установлены условия приватизации указанного нежилого помещения (т. 1, л. д. 16).

Способ приватизации – выкуп индивидуальным предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В процессе заключения договора купли-продажи спорного имущества у сторон возникли разногласия по его цене.

Ответчик предложил установить цену выкупаемого имущества в размере, определенном в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 09-13/19р, выполненным индивидуальным предпринимателем Шевченко Мариной Анатольевной, согласно которому цена выкупаемого имущества составила 1 673 654 рублей (т. 2, л. д. 3 – 39 – 70).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой недвижимого имущества, истец направил в администрацию протокол разногласий, в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 485 110 рублей, определенной на основании отчета от 12.11.2013 № 1273 об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения, выполненного ООО Консалтинговая компания «Агара» (т. 1, л. д. 25 – 47 – 83).

Письмом от 11.12.2013 № 01-68/10426 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях (т. 1, л. д. 16).   

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, ИП Королев С.С. обратился с иском в арбитражный суд  (с учетом уточнения заявленных требований) (т. 1, л. д. 4 – 6; т. 4, л. д. 125).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Из материалов дела усматривается, что у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверной величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по ходатайству истца (в отсутствие возражений со стороны ответчика) определением суда от 10.04.2014 по делу назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения Н3, лит. А, общей площадью 69,8 кв. м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: город Рязань, улица Семинарская, дом 25, без НДС по состоянию на 28.06.2013, проведение которой поручено эксперту Драницыну Александру Александровичу (т. 2, л. д. 92, 112 – 115).

Согласно поступившему в суд отчету эксперта от 12.05.2014 № 46/14 рыночная стоимость спорного нежилого помещения без учета НДС по состоянию на 28.06.2013 составила 1 649 000 рублей (т. 3, л. д. 3 – 64 – 94).

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта                Драницына А.А. по ходатайству истца определением суда от 08.07.2014 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой