Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2015 по делу n А68-1220/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

договора и приняло спорное имущество с оговоренными в акте передачи недостатками. 

С учетом  положений  пункта  2 статьи 612  ГК РФ при данных обстоятельствах арендодатель перестает отвечать за недостатки  сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды.

Подписав договор аренды даже с недостатками арендованного имущества, у арендатора и арендодателя возникают права и обязанности, предусмотренные главой 34 ГК РФ «Аренда» и условиями договора.  

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 2.2.7 договора  установлена обязанность арендатора  по проведению с письменного согласия арендодателя капитального ремонта спорного объекта.

Согласно пункту 7.3 договора в случае, если арендатор проводит за свой счет капитальный ремонт имущества, то затраты на его осуществление предусматриваются сметой, согласованной с арендодателем и лицензированной строительной организацией,  подписывается дополнительное соглашение с арендодателем.

Из совокупности условий пунктов 2.2.7 и 7.3 договора следует, что для производства арендатором капитального ремонта арендованного имущества необходимо подписание дополнительного соглашения с арендодателем.

Такого соглашения материалы дела не содержат.

Апелляционный суд обращает внимание, что статья 616 ГК РФ не предусматривает полного освобождения арендатора от внесения арендных платежей, а дает ему право требовать от арендодателя в случае нарушения последним обязанности по неотложному капитальному ремонту уменьшения арендной платы либо отказаться от договора.

 Обращений со стороны истца в адрес теруправления о проведении неотложного капитального ремонта в рассматриваемый период не поступало, материалы дела также  не содержат подобных обращений.  

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу названных правовых норм бремя доказывания невозможности использования арендованного  помещения в спорный период лежит на обязанной стороне –  арендаторе.

С учетом изложенного истцом не доказано, что в спорный период существовали неустранимые препятствия в использовании арендованного имущества по назначению.

Плохое техническое состояние было оговорено арендодателем при сдаче спорного объекта, в связи с чем ответчик не должен отвечать за недостатки сданного в аренду помещения (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

 При данных фактических обстоятельствах ООО «Гарант-С» не вправе требовать  в судебном порядке зачета арендной платы в счет стоимости капитального ремонта арендованного объекта, обязанность по проведению которого договором возложена на последнего (пункт 2.2.7 договора).  Доказательств неотложной необходимости проведения капитального ремонта (пункт 1 статьи 616 ГК РФ) истцом представлено не было.  

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условиями пункта 7.3 договора установлена возможность зачета стоимости проведенных арендатором проектно-изыскательских и ремонтных работ, а также неотделимых улучшений по соглашению сторон в полном объеме или в части.

Признание же права за  арендатором  на полный зачет стоимости проведенного им капитального ремонта в счет арендной платы,  при отсутствии между сторонами договора соответствующего соглашения об этом, фактически означает принуждение ответчика к заключению договора, что прямо противоречит положениям пункта 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ, в соответствии с которыми, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Ссылка истца в отзыве на апелляционную жалобу на постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2010 по делу № А14-19146/2009  не может быть признана обоснованной.

Предметом договора аренды по делу № А14-19146/2009 являлся объект культурного наследия. Стоимость  произведенных арендатором такого объекта работ по сохранению памятника  в силу Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» может быть при соблюдении арендатором установленного данным законом порядка зачтена в счет арендных платежей по договору.

Кроме того, в силу части 2 статьи 623 ГК РФ истец после прекращения срока действия договора аренды от 15.05.2012 № В 71/04-01-007/0-12 имеет право на возмещение собственных средств по произведенным с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права, что в силу статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении                                 арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение                         судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с отменой судом апелляционной инстанции обжалуемого судебного акта и отказа в удовлетворении заявленных обществом исковых требований, уплаченная истцом государственная пошлина по иску в размере 30 220 рублей (т. 1, л. д. 5) относится на последнего.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ теруправление освобождено от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере    2 000 рублей взысканию с истца не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269,  270,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

                                    ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 27.08.2014 по делу № А68-1220/2014 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Гарант-С» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Ю.А. Волкова

О.Г. Тучкова

Е.Н. Тимашкова