Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2015 по делу n А68-1220/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

12 января 2015 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел. [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

       ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело № А68-1220/2014

Резолютивная часть постановления объявлена   26.12.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    12.01.2015

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного Толпыгиной Н.Г., при участии до и после перерыва от истца – общества с ограниченной ответственностью «Гарант-С» (ИНН 7130503135, ОГРН 1107154014835) – представителей Сургучева А.В. (приказ от 23.06.2010) и Закошанского А.А. (доверенность от 19.12.2014), в отсутствие представителя ответчика –  территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области (ИНН 7106510491, ОГРН 1097154014154), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.08.2014 по делу № А68-1220/2014 (судья Егураева Н.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Гарант-С» (далее – истец, общество, ООО «Гарант-С») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области (далее – ответчик, теруправление) о признании исполненными обязательства ООО «Гарант-С» по оплате арендной платы по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью от 15.05.2012 № В 71/04-01-007/0-12 за период с 15.05.2012 по 15.06.2014 зачетом средств, затраченных на работы по капитальному ремонту объекта аренды; признании права ООО «Гарант-С» на зачет в сумме 1 725 302 рублей – средств, затраченных на работы по капитальному ремонту объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью от 15.05.2012 № В 71/04-01-007/0-12 (с учетом уточнения исковых требований, т. 3, л. д. 122-123).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 27.08.2014 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих требований теруправление ссылалось на то, что на основании пункта 2.2.7 договора обязанность производить капитальный ремонт возложена на арендатора, в связи с чем данная обязанность отсутствовала у арендодателя и последний не мог ее нарушить. Соответственно, у арендатора не возникло право на взыскание стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы. Считает, что зачет возможен лишь на сумму, период внесения которой уже наступил, однако на момент обращения истца в суд с иском (14.02.2014) обязательства арендатора по внесению арендной платы были исполнены, задолженность отсутствовала.

От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. В обоснование своих возражений общество ссылалось на то, что условия пункта 7.3 договора являются основанием для производства в будущем зачета выполненных работ и не предусматривают заключения между сторонами дополнительного соглашения. Ссылался на судебную практику (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2010 по делу № А14-19146/2009).

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направил.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 15.05.2012 заключен договор № В 71/04-01-007/0-12 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью  (т. 1, л. д. 13-18), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Тула,                   пос. Менделеевский, ул. Ленина, д. 7, нежилое 1-этажное здание детского сада (пошивочная мастерская), общей площадью 122,2 кв. м (лит. А по данным кадастрового паспорта).

В пункте 1.4 договора стороны установили срок аренды до 15.05.2022, договор вступает в силу с момента передачи имущества арендатору и подлежит обязательной государственной регистрации.

По акту приемки-передачи от 15.05.2012 недвижимое имущество было передано ответчику (т. 1, л. д. 20).

06.07.2012 в установленном порядке договор прошел государственную регистрацию. 

Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата (без НДС) за пользование недвижимым имуществом составляет 200 200 рублей 90 копеек в год, ежемесячно (без НДС) - 16 683 рублей 41 копейка. Арендная плата вносится в следующем порядке: в первый год аренды (с 15.05.2012 по 14.05.2013) – 40 процентов размера арендной платы, а именно: 80 080 рублей 36 копеек в год (без НДС), 6 673 рублей 36 копеек (без НДС) в месяц; во второй год аренды (с 15.05.2013 по 14.05.2014) – 60 процентов размере арендной платы, а именно: 120 120 рублей 54 копейки в год (без НДС), 10 010 рублей 05 копеек (без НДС) в месяц; в третий год аренды (с 15.05.2014 по 14.05.2015) – 80 процентов размера арендной платы, а именно: 160 160 рублей 72 копейки в год (без НДС), 13 346 рублей               73 копнйки (без НДС) в месяц; в четвертый год аренды и далее (с 15.05.2015) –                         100 процентов размера арендное платы. Оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. НДС перечисляется арендатором одновременно с перечислением арендной платы в соответствии с действующим законодательством (пункт 4.2 договора).

В соответствии с актом приемки-передачи от 15.05.2012 (т. 1, л. д. 20) здание требует капитального ремонта, то есть: замена кровли, замена пола, частичный ремонт несущих стен, замена трубопроводов (водоснабжения и отопления), замена приборов отопления и водоснабжения, канализации; состояние оценено как удовлетворительное, требует ремонта; центральное отопление: нет, канализация, санузел: есть, вода холодная и горячая: нет, электричество: нет, газ: нет, сигнализация: нет.

В пункте 2.2.7 договора стороны установили, что арендатор обязуется с письменного согласия арендодателя производить капитальный ремонт арендуемого имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Необходимость проведения капитального ремонта определяется согласно техническому заключению (заданию) подготовленному лицензированной строительной организацией и согласованному арендодателем.

В случае, если арендатор проводит за свой счет капитальный ремонт имущества, то затраты на его осуществление предусматриваются сметой, согласованной с арендодателем и лицензированной строительной организацией, подписывается дополнительное соглашение с арендодателем (пункт 7.3 договора).

Впоследствии общество обратилось к теруправлению с просьбой согласовать проектно-сметную документацию на ремонтно-восстановительные работы арендуемого имущества на сумму 2 198 399 рублей в счет арендной платы за арендуемое нежилое помещение, представило арендодателю смету и копию свидетельства саморегулируемой организации оценщиков.  

В письме от 12.09.2013 № ВК 71-20/6126 арендодатель сообщил, что принимая во внимание техническое состояние объекта, не возражает против проведения капитального ремонта здания (т. 1, л. д. 21)

01.08.2013 истец (заказчик) заключил с ООО «Монолит» (подрядчиком) договор    № 01-08-13 на выполнение работ по капитальному ремонту здания, расположенного по адресу: г. Тула, пос. Менделеевский, ул. Ленина, д. 7 (т. 1, л. д. 24-31), в соответствии с объектным сметным расчетом и локальными сметами, являющимися неотъемлемыми частями договора.

Согласно актам о приемке выполненных работ и справке о стоимости выполненных работ от 29.11.2013, подписанных ООО «Гарант-С» и ООО «Монолит», подрядчиком выполнено работ общей стоимостью 1 902 496 рублей 70 копеек                            (т. 1, л. д. 32-92).

 Данные работы были полностью оплачены истцом, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам (т. 3, л. д. 34 – 36).

 В пункте 7.3 договора указано, что после выполнения капитального ремонта арендатор предоставляет арендодателю акты выполненных работ и заключение экспертной организации о соответствии фактически выполненных работ актам. Стоимость проведенных арендатором проектно-изыскательских и ремонтных работ, а также неотделимых улучшений по соглашению сторон в соответствии со статьей 616 ГК РФ в полном объеме или частично засчитывается в счет арендной платы до окончания срока действия договора.

27.12.2013 истец обратился к ответчику с просьбой зачесть затраты на капитальный ремонт здания в размере 1 722 000 рублей в счет арендной платы по договору от 15.05.2012 (т. 1, л. д. 22).

Письмом от 23.01.2014 № ВБК 71-20/380 теруправление сообщило, что не имеет возможности произвести зачет затраченных на ремонт средств в связи с отсутствием порядка зачета затрат в счет арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации, а также руководящих указаний Росимущества по данному вопросу (т. 1, л. д. 23), то есть отказалось от проведения зачета по договору.

Согласно заключению от 28.05.2014 № 158 по результатам исследования нежилого здания, расположенного по адресу: г. Тула, пос. Менделеевский, ул. Ленина, д. 7, выполненному экспертом Сазоновым А.П., стоимость работ, заявленных в актах о приемке выполненных работ от 29.11.2013 и фактически выполненных на объекте, составляет 1 781 945 рублей 56 копеек, в том числе скрытых работ 1 027 321 рубль                    34 копейки (т. 3, л. д. 59-113).

В счет внесения арендной платы истцом было перечислено 195 342 рубля                    73 копейки (т. 3, л. д. 123), что соответствует оплате за период с 15.05.2012 по 15.01.2014 и частично за период 15.01.2014 по 15.02.2014.

Согласно правовой позиции истца начиная с 15.05.2012 по 15.06.2014 и далее, должен быть произведен зачет в счет уменьшения арендных платежей.

Ссылаясь на возникновение у ООО «Гарант-С» после проведения ремонтных работ права на зачет арендной платы на сумму 1 781 945 рублей 56 копеек истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 611, статьи 612 ГК РФ суд первой инстанции исходил из факта выполнения истцом капитального ремонта объекта аренды, переданного ответчиком в аренду с недостатками, препятствующими его использование по прямому назначению, в связи чем пришел к выводу  о том, что условия пункта 7.3 договора являются основанием для производства в будущем зачета выполненных истцом работ по капитальному ремонту объекта аренды.

Суд области также посчитал, что после выполнения истцом капитального ремонта объекта аренды фактически произошло изменение формы арендной платы посредством одностороннего зачета за проведение ремонтных работ на заявленную сумму, что не противоречит статье 614 ГК РФ, поскольку, по мнению суда области, рассматриваемым договором помимо уплаты арендной платы в виде периодических платежей, предусмотрен иной вид арендных платежей в виде возложения на арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пункт 5 части 2 статьи 614 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда области в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

 Вместе с тем согласно пункту  2 статьи 612  ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки  сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.  

Как было указано выше, при передаче имущества в аренду  между сторонами был составлен акт передачи имущества от 15.05.2012 (т. 1, л. д. 20), которым зафиксировано техническое состояние имущества и необходимость проведения капитального ремонта здания.

В частности, в акте зафиксирована необходимость замены кровли, пола, частичного ремонта несущих стен, замены трубопроводов (водоснабжения и отопления), замены приборов отопления и водоснабжения, канализации; состояние оценено как удовлетворительное, требует ремонта; центральное отопление: нет, канализация, санузел: есть, вода холодная и горячая: нет, электричество: нет, газ: нет, сигнализация: нет.

Несмотря на перечисленные недостатки арендованного здания, общество не отказалось от заключения