Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу n А62-3325/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

24 декабря 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А62-3325/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  19.12.2014

Постановление изготовлено в полном объеме    24.12.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от истца – индивидуального предпринимателя Евстафьева Вадима Алексеевича (г. Смоленск, ОГРН 304673121600045, ИНН 673100062825) – Евдокимовой Е.И. (доверенность от 05.06.2014), в отсутствие представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ламитка» (г. Тверь, ОГРН 1076952005118, ИНН 6950053700), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Евстафьева Вадима Алексеевича на решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2014 по делу      № А62-3325/2014 (судья Алмаев Р.Н.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Евстафьев Вадим Алексеевич (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ламитка» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 20.12.2013 в размере 551 857 рублей, судебных расходов в виде уплаченной по делу государственной пошлины в размере 17 560 рублей и расходов на оплату услуг представителя в размере 15 тыс. рублей (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 02.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 12.12.2014.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 20.12.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает принадлежащие ему на праве собственности, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 390 кв. м, согласно экспликации и поэтажного плана, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Смоленск, пр-т Гагарина, д. 22, для использования под розничную торговлю непродовольственными товарами, сроком на 3 месяца с 01.01.2014 по 30.03.2014. Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности.

По акту приема-передачи это нежилое помещение 31.12.2013 было передано арендатору.

В соответствии с пунктом 1.4 договора срок аренды нежилого помещения заканчивается 30.03.2014.

Разделом 3 установлены размер, порядок расчета, а также сроки уплаты арендной платы.

Размер ежемесячной арендной платы за передаваемое в аренду помещение рассчитывается в рублях и составляет 800 рублей в месяц за один квадратный метр арендуемого помещения.

Общая сумма арендной платы определяется как производная стоимости арендной платы за кв. м на площадь помещения и составляет 312 тыс. рублей в месяц. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в договоре.

Арендная плата за помещение начинает начисляться с даты подписания акта приема – передачи помещения и выплачивается арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Поскольку после окончания срока, предусмотренного пунктом 1.4 договора, арендатор продолжил пользоваться помещением, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Арендодатель 17.05.2014 получил уведомление об освобождении помещения арендатором 17.05.2014 (копия уведомления от 17.05.2014), в связи с чем 19.05.2014 между сторонами был подписан акт приема-передачи помещения.

Считая, что у ответчика имеется задолженность по уплате арендной платы за период с 10.04.2014 по 10.07.2014 в сумме 551 857 рублей, предприниматель  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.  При этом суд исходил из того, что с учетом подписанного соглашения о зачете 176 143 рублей  обеспечительного взноса по договору в счет арендной платы за апрель 2014 года и в отсутствие правовых оснований удерживать оставшуюся часть обеспечительного взноса в размере                               135 857 рублей у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате за апрель                  2014 года.

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации                       (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Соглашением о зачете денежных средств от 08.09.2014 стороны решили зачесть сумму 176 143 рубля обеспечительного платежа, уплаченного арендатором арендодателю платежным поручением от 29.01.2014 № 165 в рамках договора, в счет суммы арендного платежа по договору за апрель 2014 года.

Согласно представленному в суд первой инстанции расчету истца задолженность ответчика по договору аренды за период с 10.04.2014 по 10.07.2014 составляет                               551 857 рублей, из них:

– за апрель 2014 – 135 857 рублей (в соответствии с пунктом 3.1 договора, за вычетом                                      176 143 рублей);

– за май 2014 – 104 тыс. рублей (с учетом частичной оплаты в размере 208 тыс. рублей);

– за июнь 2014 – 312 тыс. рублей (в соответствии с пунктом 3.1 договора).

Между тем в суд апелляционной инстанции истцом представлен следующий расчет задолженности по арендной плате:

– ответчиком уплачен обеспечительный взнос – платежное поручение от 29.01.2014 № 165 в сумме 312 000 рублей;

– за январь 2014 года произведена полная уплата арендной платы по платежному поручению от 29.01.2014 № 165 в сумме 312 000 рублей; 

– за февраль 2014 года произведена полная уплата арендной платы в соответствии с платежными поручениями от 13.02.2014 № 305 в сумме 30 000 рублей, от 13.02.2014                    № 303 в сумме 242 000 рублей, от 17.02.2014 № 320 в сумме 20 000 рублей и от 18.02.2014 № 321 в сумме 20 000 рублей, итого – 312 000 рублей;

– за апрель 2014 года оплата не поступала. Однако долг в сумме 176 143 рублей зачтен из обеспечительного взноса (соглашение от 08.09.2014 (т. 2, л. 76)), по мнению истца, у ответчика имеется долг в сумме 135 857 рублей (31 2000 – 176 143 = 135 857);

– за май 2014 года произведена полная уплата арендной платы в соответствии с платежными поручениями от 13.05.2014 № 956 в сумме 124 800 рублей и от 14.05.2014             № 959 в сумме 83 200 рублей, Расчет истца за май составлен следующим образом: за период с 01.05.2014 по день фактического пребывания в арендуемом помещении (20.05.2014): 312 000 рублей/30 дней = 10 400 рублей/день x 20 дней = 208 000 рублей. Итого задолженность за апрель составляет 135 857 рублей.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за помещение состоит из постоянной части и переменной. Общая сумма постоянной части арендной платы определяется как производственная стоимости арендной платы за кв. м. на площадь помещения и составляет 312 тыс. (триста двенадцать тысяч) рублей в месяц.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что обеспечительный взнос (платеж) в размере 312 тыс. рублей учитывается в качестве покрытия переменной части арендной платы за последний месяц пользования арендованным помещением и расходов, связанных с необходимостью проведения текущего ремонта (для устранения повреждений целостности покрытия пола, потолка, стен), после расторжения основного договора аренды.

Из пояснений истца в обоснование исковых требований судом установлено, что часть обеспечительного взноса в размере 135 857 рублей удерживается предпринимателем в счет оплаты ремонтных работ (для устранения повреждений целостности покрытия пола, потолка, стен). При этом истец ссылается на дефектную ведомость от 19.05.2014                     (т. 1, л. 87).

Между тем согласно положениям пункта 3.6 договора для определения размера расходов, необходимых для ремонта помещения, в течение последнего месяца действия договора комиссией в составе представителей арендодателя и арендатора в результате осмотра составляется дефектная ведомость, где определяется объем работ. На основе дефектной ведомости составляется смета. После чего подписывается соглашение о зачете обеспечительного взноса полностью или частично в счет оплаты ремонтных работ, стоимость ремонтных работ считается согласованной.

Таким образом, из буквального толкования условий договора следует, что комиссия в составе представителей арендодателя и арендатора в течение последнего месяца действия договора в результате осмотра должна составить дефектную ведомость с определением объема работ.

В обоснование своей позиции, истец ссылается на акт осмотра нежилого помещения (дефектную ведомость), датированный 19.05.2014 (т. 1, л. 87).  Помимо этого в материалах дела также имеется акт осмотра (дефектная ведомость), составленный 27.05.2014, то есть после передачи истцу по акту приема-передачи арендуемого помещения от 19.05.2014.

Анализируя представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данные акты нельзя признать надлежащими  доказательствами ввиду следующего.

Во-первых, акт от 19.05.2014 составлен в одностороннем порядке арендодателем и из него не представляется возможным установить, в отношении какого именно помещения он был составлен. При этом отклоняется ссылка арендодателя на то, что арендатор не явился на осмотр помещения, так как  19.05.2014 спорное помещение было передано по акту приема-передачи арендодателю, и в этот день арендатор в спорном помещении находился. Следовательно, не имеется оснований утверждать, что представители арендатора не явились для составления дефектной ведомости.

Более того, данная ведомость составлена с нарушением условий договора, так как в соответствии с пунктом 3.6 договора дефектная ведомость должна быть составлена в течение последнего месяца действия договора, а не в момент передачи имущества арендодателю.

Во-вторых, акт осмотра (дефектная ведомость) составлен 27.05.2014, т. е. за пределами действия договора. При этом ссылаясь на то, что данный акт не относится к спорному объекту, истец не представил суду доказательств (иных договоров аренды), позволяющих прийти к такому выводу.

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком уже 19.05.2014 был подписан акт приема-передачи арендуемого помещения, в котором отмечены технические характеристики передаваемого объекта, в то же время    замечания арендодателя о наличии каких-либо повреждений в нем отсутствуют.

Однако положениями статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с этим в акте приема-передачи должны быть зафиксированы те претензии, какие имеются у арендодателя при возврате ему арендованного имущества.

При таких обстоятельствах представленные истцом дефектные ведомости правомерно оценены судом первой инстанции критически.

Согласно пункту 2 статьи  450 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Подписав акт приема-передачи спорного помещения от 19.05.2014, стороны расторгли договор.

В соответствии с положениями пункта 3.6 договора истец в течение 7 дней после освобождения ответчиком помещения и передачи его истцу должен был произвести возврат обеспечительного платежа.

Таким образом, поскольку предпринимателем такой возврат обеспечительного платежа в установленном порядке не произведен, с учетом подписанного соглашения о зачете 176 143 рублей обеспечительного взноса (платежа) по договору в счет арендной платы за апрель 2014 года и отсутствием правовых оснований удерживать оставшуюся часть обеспечительного взноса в размере 135 857 рублей, суд пришел к правильному выводу о том, что за апрель 2014 года у ответчика задолженность по арендной плате отсутствует.

В отношении арендной платы за май 2014 года суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

Возражая против удовлетворения исковых требований в данной части, общество сослалось на факт ограничения истцом с 08.05.2014 доступа сотрудникам ответчика в арендуемые помещения, что, по его мнению, подтверждается представленными в материалы дела актом от 08.05.2014, служебной запиской Трифонова А.А. от 08.05.2014, свидетельскими показаниями Трифонова А.А., данными в судебном заседании 25.07.2014, а также постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 20.05.2014. По мнению истца, за май 2014 года ответчик обязан оплатить арендную плату за период с 01.05.2014 по 08.05.2014 до момента препятствования истцом ответчику в пользовании арендованным помещением.

Суд первой инстанции поддержал позицию ответчика.

С таким выводом суда первой инстанции апелляционная инстанция не может согласиться