Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2014 по делу n А68-595/14. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Кимовск, ул. Толстого, д. 29, и истцом был заключен договор управления многоквартирным домом.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией и не ограничивает возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 8.1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011                  № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Применительно к упомянутым правовым нормам право на односторонний отказ   от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства, а также в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники помещений многоквартирного дома лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как в судебном порядке и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права собственников помещений многоквартирного дома как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.

При одностороннем расторжении собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 № 7677/11.

Таким образом, представленные в материалы дела вышеуказанные протоколы собрания собственников спорного многоквартирного дома являются достаточными доказательствами избрания собственниками помещений вышеуказанного многоквартирного жилого дома в качестве управляющей организации истца.

В связи с принятием собственниками помещений указанного жилого дома решения о выборе управляющей организации истец, в порядке, предусмотренном положениями статьи 162 ЖК РФ, заключил с ними договор управления многоквартирным домом.

Пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Анализ норм статьи 162 ЖК РФ позволяет сделать вывод о наличии у прежней управляющей организации обязанности по передаче технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с управлением таким домом документов вновь избранной управляющей организации.

Перечень технической и иной документации закреплен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госкомитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее по тексту –  Правила № 491).

Согласно пункту 24 Правил содержания общего имущества техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (в первую очередь технический паспорт здания); б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.

В пункте 26 Правил содержания общего имущества названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом: а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; б) выписка из реестра, содержащая сведения                     о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006); г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

В пункте 1.5.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, дается перечень технической документации долговременного хранения:

– план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

– акты приемки жилых домов от строительных организаций (при наличии);

– акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

– паспорта готовности жилого дома к работе в осенне-зимний период;

– паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

– исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (пункт 1.5.3): сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.

Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление многоквартирным домом, ответчик также обязан передать и учетно-регистрационные документы.

В соответствии с пунктом 1.6 Правил собственники жилищного фонда или их уполномоченные лица должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Таким образом, наличие технической документации необходимо для осуществления функций управления многоквартирным жилым домом и его технической эксплуатации.

Вся документация, указанная истцом, непосредственно связана с управлением многоквартирным домом. Следовательно, она соответствует критерию назначения документации, установленному пунктом 26 Правил № 491.

Доказательств того, что истребуемая истцом в соответствии с пунктами 24, 26 Правил № 491, пунктом 1.5 Правил № 170 документация, не связана с управлением домом, в материалы дела не представлено.

Поскольку обязанность прежней управляющей организации передать вновь избранной управляющей организации техническую документацию на многоквартирный дом прямо установлена частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, то суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о наличии правовых оснований для  удовлетворения требований истца.

Вместе с тем,  возлагая обязанность по передаче вышеуказанной технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Кимовск,                        ул. Толстого, д. 29, на ЗАО «Жилсистема» (в настоящее время – ООО «Жилсистема»), судом первой инстанции не учтено следующее.

Как указано выше, обязанность по передаче технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с управлением таким домом документов     вновь избранной управляющей организации пунктом 10 статьи 162 ЖК возложена на прежнюю управляющую организацию.

Из материалов дела следует и установлено судом, что прежней управляющей организацией многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Кимовск,                        ул. Толстого, д. 29, являлось ЗАО «Жилсервис».

Вместе с тем ЗАО «Жилсервис» 17.07.2012 прекратило деятельность путем реорганизации в форме разделения на ЗАО «Жилсистема» и ЗАО «Жилстрой» (в настоящее время ООО «Жилсистема» и ООО «Жилстрой» соответственно).

Пунктом 3 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных правоотношений)  предусмотрено, что при разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом.

В соответствии с расшифровкой к разделительному балансу, представленной                  в материалы дела (т. 1, л. д. 68 – 83), обязательства в отношении дома № 29 по                           ул. Толстого г. Кимовска  (пункт 453) переданы ЗАО «Жилстрой».

То, что обязанным лицом по передаче технической документации в отношении указанного многоквартирного жилого дома является ООО «Жилстрой» им не отрицалось.

Более того, что часть документации ООО «Жилстрой» передало обществу, в связи с чем последнее уточнило исковые требования.

Доказательств того, что истребуемая в рамках настоящего дела техническая документация имеется у ООО «Жилсистема» истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

С учетом этого у суда первой инстанции отсутствовали достаточные правовые основания для возложения обязанности по передаче вышеуказанной технической документации на многоквартирный дом № 29 по ул. Толстого г. Кимовска на                         ЗАО «Жилсистема», в связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене, а исковые требования, заявленные к ЗАО «Жилсистема» – оставлению без удовлетворения.

Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии у последнего истребуемых документов отклоняются судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

При этом пунктом 24 данных Правил установлен перечень документации, содержащей сведения о составе и состоянии общего имущества, применительно к которому заявлены требования в рамках настоящего дела.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны