Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 по делу n А54-6834/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

14 октября 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело № А54-6834/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  08.10.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  14.10.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.08.2014 по делу  А54-6834/2013, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ивановна (далее – истец, предприниматель) и общество с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» (далее – соистец, общество) обратились в Арбитраж­ный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Ря­зани (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора куп­ли-продажи  нежилого помещения Н4, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 52,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 34, реестровый номер 91056, изложив пункты 2.1, 2.3, в следующей редакции: п. 2.1. «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества и составляет 2 890 000 (два миллиона восемьсот девяносто тысяч) рублей (НДС не облагается), в том числе: цена доли общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» -595 482 (пятьсот девяносто пять тысяч четыреста восемьдесят два) рубля, цена доли индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Иванов­ны 2 294 518 (два миллиона двести девяносто четыре тысячи пятьсот восемна­дцать) рублей»; п. 2.3. «Оплата Основного долга осуществляется Покупателями равными долями: обществом с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» по 16 541 (шестна­дцать тысяч пятьсот сорок один) рубль               17 копеек (последний платеж 16 541 (ше­стнадцать тысяч пятьсот сорок один) рубль                  05 копеек), индивидуальным предпринимателем Агальцовой Ниной Ивановной по                    63 736 (шестьдесят три тысячи семьсот тридцать пять) рублей 65 копеек (послед­ний платеж – 63735 (шестьдесят три тысячи семьсот тридцать пять) 25 копеек), ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соот­ветствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении ка­лендарного месяца с даты заключения настоящего договора» (с учетом уточнения).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Рос­сийской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязан­ская городская Дума, Управление земельных ресурсов и имущественных отно­шений Администрации города Рязани, индивидуальный предприниматель Шев­ченко М.А.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Рязани обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Возражает против выводов экспертного заключения от 05.05.2014 № 1516, считает, что оно выполнено с нарушением действующих стандартов оценки. Полагает, что стоимость объекта оценки определена некорректно, итоговая величина рыночной стоимости является недостоверной.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела,  индивидуальный предприниматель  Агальцова Нина Ивановна на основании договора аренды от 20.03.2008 № 0601208, заключенного с                      Управ­лением муниципальным имуществом администрации г. Рязани, и общество с                        ог­раниченной ответственностью «Лидер» на основании договора аренды от 20.03.2008                  № 0591208, заключенного с Управлением муниципальным иму­ществом администрации                  г. Рязани, являются арендаторами нежилого помещения Н 4, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 52, 9 кв. м, расположенного по адресу: Рязань, ул. Соборная,                д. 34 (из них 42 кв.  м арендует истец; 10,9 кв. м – соистец) (т. 1, л. д. 15-28).

Указанное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному об­разованию – город Рязань согласно свидетельству о государственной регистрации права (т. 2, л. д. 82).

Истцы относятся к категории субъектов малого предпринимательства, ко­торые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъ­ектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемо­го субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Истцы 28.06.2013 направили совместное заявление о реализации пре­имущественного права выкупа в администрацию г. Рязани (т. 1, л. д. 29).

Решением Рязанской городской Думы от 10.10.2013 № 46-П утверждены условия приватизации указанного нежилого помещения – выкуп в общую долевую собственность ООО «ЛИДЕР» (доля в праве 109/259) и индивидуаль­ным предпринимателем Агальцовой Н.И. (доля в праве собственности - 420/259) в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи – 4 276 103 рубля (НДС не облагается), в том числе цена доли ООО «ЛИДЕР» - 881 087 рублей, цена доли индивидуального пред­принимателя Агальцовой Н.И. – 3 395 016 рублей. Цена продажи определена на основании отчета об определении рыночной стоимости от 05.09.2013                   № 09-13/03р, выполненного индивидуальным предпринимателем Шевченко Мари­ной Анатольевной. Срок рассрочки оплаты – не более трех лет (т. 1, л. д. 36).

Письмом от 21 октября 2013 г. № 01-75/2844 Управление земельных ре­сурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило в адрес истцов копию решения Рязанской городской Думы от 10.10.2013 № 46 - II с проектом договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого истцы приобретает в общую долевую собственность нежилое поме­щение Н 4, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 52,9 кв. м, располо­женное по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 34, реестровый номер 91056, по рыночной цене, определенной в соответствии с отчетом об определении рыноч­ной стоимости от 09.09.2013№ 09-13/15р, выполненным индивидуальным пред­принимателем Шевченко Мариной Анатольевной, и составляющей 4 276 103 руб. (не облагается НДС), в том числе цена доли ООО «ЛИДЕР» -                                 881 087 руб­лей, цена доли ИП Агальцовой Н.И. – 3 395 016 рублей. Указанный договор куп­ли-продажи муниципального имущества обязателен для заключения ответчиком в соответствии с Законом № 159-ФЗ (т. 1, л. д. 37).

Истцы возражали против предложенной цены выкупаемого имущества, в течение срока, установленного частью 1 пункта 2 статьи 445 Гражданского ко­декса Российской Федерации, направили ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложили установить цену выкупаемого нежилого поме­щения в размере                    2 397 000 руб. без НДС (т. 1, л. д. 39).

Администрация города Рязани в письме от 11.12.2013 № 01-68/10412 от­клонила протокол разногласий, представленный истцами, и предложила заклю­чить договор на прежних условиях (т. 1, л. д. 41).

Полагая, что установленная в проекте договора купли-продажи муници­пального имущества выкупная цена является завышенной, что создает препятст­вия для реализации истцами права на выкуп арендуемого помещения, указывая, что стороны не достигли соглашения о цене выкупаемого имущества, истцы об­ратились в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федера­ции, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой за­ключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (про­токол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Россий­ской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении до­говора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разно­гласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия до­говора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержа­ние соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федера­ции, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собствен­ности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юри­дических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государст­венного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего пред­принимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринима­тельства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии мало­го и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов ма­лого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собст­венности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, истцы являются арендаторами нежилого помеще­ния Н4, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 52,9 кв. м, расположен­ного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 34, и имеют право на выкуп арендуе­мого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ. Указанное обстоятельство не оспаривается участвующими в деле лицами и в соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является доказанным.

Однако стороны не достигли соглашения о выкупной цене спорного имущества.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости спорного объ­екта недвижимости от 05.09.2013 № 09-13/03р, выполненному по заказу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администра­ции города Рязани индивидуальным предпринимателем Шевченко Мари­ной Анатольевной, рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4 276 103 рубля (НДС не облагается), в том числе цена доли ООО «ЛИДЕР» - 881 087 рублей, цена доли индивидуального предпринимателя Агальцовой Н.И. – 3 395 016 рублей.

Как установлено в статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет незави­симого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотрен­ным данным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в по­рядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в                 су­дебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснений, изложенных в Информационном письме  Президиума Высшего Ар­битражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сто­рон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рас­смотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненорматив­ного акта, о признании недействительным решения органа управления юридиче­ского лица и др.) судам следует учитывать, что  согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности  отчет независимого оценщика является одним из дока­зательств по делу.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спо­ра о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обя­зать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Так как сторонами соглашение о цене выкупае­мого имущества достигнуто не было, судом была  назначена судебная экспертиза с целью определения    рыночной стоимости нежило­го помещения Н4, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 52,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д. 34, реестровый номер 91056, проведение которой поручено